30 Aug 17 - 置富產業信託(0778) 中期業績

置富產業（0778）7月公布至6月底止中期業績，可供分派予基金單位持有人之收益為4.87億元，按年升3.68%。 每基金單位分派為25.53仙，按年升3%，已經在8月10日除淨。

香港零售市場近兩年的頹勢，影響了置富的續租升幅，並影響每基金單位的升幅。 政府統計處8月29日公佈，香港7月零售業總銷貨價值為360億港元，按年升4%，扣除價格變動後，7月零售業總銷貨數量亦按年升4.6%，今年首七個月，零售銷貨總額較去年持平。 政府發言人指出，零售業銷售在7月的增長明顯加快，反映本地消費需求強勁及訪港旅遊業進一步改善，料未來在良好就業和收入情況下，消費情緒可望維持樂觀。

零售商預期零售市道將見底復蘇，雖然這不代表置富（0778）租金收入會大幅增加，相信未來相關收入仍會平穩上升。



■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託（0405）全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託（0435）中期業績
■　 09 Aug 16 - 置富產業信託（0778）中期業績
■　 27 Aug 16 - 泓富產業信託（0808）中期業績
■　 11 Jul 16 - 領展房產基金（0823）全年業績
■　 31 Mar 17 - 朗廷酒店投資（1270）全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託（1426）全年業績
■　 07 Aug 17 - 冠君產業信託(2778) 朗豪坊辦公大樓

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置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市，現於香港作第一上市及於新加坡作第二上市。

置富產業信託（0778）目前在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。物業組合包括約318萬平方呎零售空間及2,713個車位。該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。 麗城薈的翻新工程於2014年9月開展，已於2015年年底前分階段竣工。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點。

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。

麗城薈的資產增值措施已經於2015年竣工，和富薈的資產增值措於2016年第三季完成。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值，投資額逾1.2億元。

公司簡介	置富產業信託（0778) 為房地產投資信託基金，主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。
目前市值(港元)	177.46億元
現時股價(港元)	9.30元 (2016-08-30 收市價)
市盈率	14.03倍
每股盈利(港元)	0.663港元
市帳率	0.69倍
每股帳面淨值(港元)	13.39港元

28 Aug 17 - 恒基地產(0012) 中期業績

恒基地產（00012）近年接連出售非核心物業套現，積極重整資產組合務，出售大量非核心物業，包括觀塘麗東酒店、北京恒基中心商場連車位、金龍中心及一批商舖，合共套現逾113億元，另今年初又出售半山輝煌臺住宅基座商舖，套現約5.12億元，重整旗鼓後，重鎚出擊、以逾232億元擊退七家中港財團奪得中環美利道商業地，每呎樓面地價逾5萬元，登上全港最貴地王寶座。

市場普遍認為，恒地天價奪美利道商業地，對回報不大看好。恒地副主席林高演否認有關看法，表示目前中環寫字樓需求大，特別是很多內地公司來港開設辦公室，以目前IFC一二期為例，空置率為零，租金水平亦可達每呎180元以上，料美利道項目回報至少可達3厘。



截至6月底，恒地於本港擁有土地儲備約2,420萬平方呎，並持有約4,490萬平方呎新界土地儲備，為本港擁有最多新界土地的發展商。 面對中資來港買地令競爭加劇、補地價需時較長的大環境下，坐擁大量土儲的恒地根本無憂，甚至可靠賣產來支撑業績增長。

恒基地產（00012）於近日公布中期業績，期內收入為127.53億元，按年升31.1%，純利為141.58億元，按年升64%。 每股盈利為3.54元，派中期息48仙。去年同期為42仙。



■　 02 Apr 17 - 恒基地產(0012) 全年業績
■　 28 Feb 17 - 新鴻基地產(0016) 中期業績
■　 22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績
■　 25 Aug 17 - 嘉里建設(0683) 中期業績

地產股	企業
發展商	恒基(0012)、 新地(0016)、 新世界(0017)、長實(1113)、 會德豐(0020)、信置(0083)、 嘉華(0173)、 嘉里(0683) 等
收租股	恒隆(0101)、 九倉(0004)、 希慎(0014)、 鷹君(0041)、 合和(0054)、 太古(1972) 等

恒基地產（0012）的聯營公司中華煤氣、美麗華及香港小輪為集團帶來穩定之經常性收益。 加上逐步上升的物業租賃收入，為恒基股東提供穩步上升的股息，亦為集團供應相當穩定的現金流。 據摩根大通報告拆解恒地去年業績，恒地本身收租業務的EBIT（除息、稅前利潤）及其聯營公司提供的利潤，合共高達53.81億元。

#	企業	市值	業務佔淨收益比例 (最近業績)
1	九龍倉（0004）	2,20億元	物業銷售佔淨收益1成， 物業租賃佔7成半， 酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成
2	恒基地產（0012）	1,930億元	物業銷售佔淨收益2成半， 物業租賃佔4成， 酒店、百貨佔1成， 公用事業及能源佔2成半
3	新鴻基地產（0016）	3,640億元	物業銷售佔淨收益2成， 物業租賃佔6成， 酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4	新世界發展（0017）	1,030億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成， 服務、百貨佔1成， 基建佔1成
5	信和置業（0083）	840億元	物業銷售佔淨收益4成半， 物業租賃佔4成， 酒店經營、物業管理佔1成半
6	恒隆地產（0101）	850億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半
7	嘉里建設（0683）	430億元	物業銷售佔淨收益5成， 酒店佔半成， 物業租賃佔4成半
8	長實地產（1113）	2,520億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成半， 酒店佔1成， 房地產投資信託權益佔半成
9	太古地產（1972）	1,560億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半

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恒基地產（0012）

恒基地產（0012） 為投資控股公司，透過旗下附屬公司在香港及中國內地從事物業發展及投資、建築工程、基建項目、酒店業務及管理、財務借貸、百貨業務、項目管理、以及物業管理。 集團持有約4500萬平方呎新界土地儲備，為本港擁有最多新界土地之發展商。 中國國內物業發展方面，集團在北京、上海、長沙、重慶、南京、瀋陽、西安及蘇州均有住宅發展項目。

此外，集團持有多間香港上市公司，包括香港小輪（0050）、恒基發展（0097）、香港中華煤氣（0003）、美麗華酒店（0071）和港華燃氣（1083）。

恒基2014年將零售業務「千色店」借殼旗下恒基發展（0097）上市。

公司簡介	恒基地產(0012)從事香港之物業發展及投資、發展計劃管理、建築、物業管理、百貨業務、酒店業務、財務、投資控股、基建項目及在中國之物業發展。
目前市值 (港元)	1,928億元
現時股價 (港元)	48.20元 (2017-08-28 收市價)
市盈率	8.79倍
每股盈利 (港元)	6.03元
市帳率	0.66倍
每股帳面淨值 (港元)	72.46元

25 Aug 17 - 嘉里建設(0683) 中期業績

嘉里建設（0683）首席財務主管今年年頭表示，集團策略是將負債比率控制在約35%水平，若然在買地階段略高於35%亦可以接受，但會在2-3年內將比率「正常化」，重回35%左右。 剛剛公佈的中期業績，集團於2017年6月之負債淨額246億港元，低於去年底的289億港元，負債比率由34.9%下跌至28.5%。

6月底止中期業績，純利33.09億元，按年升62.14%； 派中期息0.45元，按年升50%，市場反應正面。

■　 17 Mar 17 - 嘉里建設(0683) 全年業績

嘉里建設於70年代在香港開始投資及發展物業，並於80年代積極興建多項住宅發展項目，至今已成為本港及中國最大的物業投資及發展公司之一。 最初，嘉里建設擁有龐大的物流業務，但自2013年起，該業務，亦即嘉里物流（0636）已於香港交易所分拆上市。因此，嘉里建設現專注於物業發展和投資。 嘉里建設原主要經營香港的地產業務，但自2013年起，嘉里建設逐漸將主要業務轉移至中國的地產業務，現時內地業務佔淨收益比重佔7成半，內地租賃業務佔6成。

嘉里近年在香港投得多幅豪宅地皮，除了沙田九肚山、何文田地皮外，在2015年、2016年更先後合共斥96.6億元投得筆架山龍翔道兩幅豪宅地，以每呎地價計，更是稱霸九龍區最貴的兩幅地王。 嘉里（00683）對於豪宅地是情有獨鍾，未來投地精選優質地段，認為好的地段才能夠建好物業。



■　 02 Apr 17 - 恒基地產(0012) 全年業績
■　 28 Feb 17 - 新鴻基地產(0016) 中期業績
■　 22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績

地產股	企業
發展商	恒基(0012)、 新地(0016)、 新世界(0017)、 會德豐(0020)、 長實(1113)、信置(0083)、 嘉華(0173)、 嘉里(0683) 等
收租股	恒隆(0101)、 九倉(0004)、 希慎(0014)、 鷹君(0041)、 合和(0054)、 太古(1972) 等

#	企業	市值	業務佔淨收益比例 (最近業績)
1	九龍倉（0004）	2,180億元	物業銷售佔淨收益1成， 物業租賃佔7成半， 酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成
2	恒基地產（0012）	1,920億元	物業銷售佔淨收益2成半， 物業租賃佔4成， 酒店、百貨佔1成， 公用事業及能源佔2成半
3	新鴻基地產（0016）	3,630億元	物業銷售佔淨收益2成， 物業租賃佔6成， 酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4	新世界發展（0017）	1,020億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成， 服務、百貨佔1成， 基建佔1成
5	信和置業（0083）	830億元	物業銷售佔淨收益4成半， 物業租賃佔4成， 酒店經營、物業管理佔1成半
6	恒隆地產（0101）	850億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半
7	嘉里建設（0683）	430億元	物業銷售佔淨收益5成， 酒店佔半成， 物業租賃佔4成半
8	長實地產（1113）	2,520億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成半， 酒店佔1成， 房地產投資信託權益佔半成
9	太古地產（1972）	1,570億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半

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嘉里建設（0683）

嘉里建設（0683） 於1996年在香港聯合交易所有限公司上市，由郭鶴年家族持有。 主要業務是物業發展及投資、經營及擁有物流及貨倉業務、進行與基建有關之投資、及擁有及經營酒店業務。

若計算酒店在內，嘉里建設（0683）於中國擁有約685萬平方尺的投資物業，嘉里建設主要的出租物業持續實現超過90%的出租率。 此外，嘉里建設在深圳，上海和杭州等主要城市均有發展業務。

嘉里建設於香港擁有278萬平方尺的投資物業，包括九龍灣的Megabox，嘉里建設大部分投資物業用於辦公及零售用途。 在物業發展方面，嘉里建設主要專注於何文田及九龍塘等地區的高尚住宅發展。

公司簡介	嘉里建設(0683)主要在香港、中國及亞洲太平洋地區進行物業發展及投資；及在中國擁有酒店業務。
目前市值 (港元)	433.0億元
現時股價 (港元)	30.00元 (2017-08-25 收市價)
市盈率	6.62倍
每股盈利 (港元)	4.53元
市帳率	0.50倍
每股帳面淨值 (港元)	59.68元

07 Aug 17 - 冠君產業信託(2778) 朗豪坊辦公大樓

鷹君集團（0041）羅氏家族因為老太羅杜莉君申請撤換家族基金信託人匯豐，引起爭產疑雲。 滙豐國際信託自1984年4月起，擔任羅氏家族信託基金信託人的身分已經超過33年。羅氏的家族信託持有鷹君33.48%股權。 羅啟瑞在鷹君（0041）股東會被大量反對票「踢出局」，同時不再擔任副董事總經理及董事會轄下財務委員會委員。 冠君產業（2778）招標出售旺角朗豪坊辦公大樓，市場估計也可能與家族爭產疑雲有關，是把旗下物業換成現金來分配。



鷹君分拆的冠君產業（2778）及朗廷酒店（1270），都由羅嘉瑞出任主席，連同鷹君集團，三企市值超過600億元。 至於四子羅康瑞一直另立門戶，1970年代創立瑞安集團，旗下有瑞安房地產（0272）及瑞安建築（0983）。



朗豪坊辦公大樓全球公開招標出售，根據第一太平戴維斯的資料，意向價245億元，每平方呎樓面地價逾35000元，截標日期暫定於今年9月至10月，但仍需視乎買意意向決定時間表，預計8月底能公佈確實時間。 除35-37樓、55樓及公共區域，冠君產業信託全權擁有朗豪坊辦公大樓。 朗豪坊辦公大樓可出租總面積約70.3萬平方呎，已全部租出。截至去年底物業收益淨額為2.95億元，佔冠君產業信託整體物業收益淨額14.6%。

冠君年報顯示去年底朗豪坊辦公大樓估值約為84.77億元，佔公司物業總估值的12.7%。

獲聘任的首席代理第一太平戴維斯大中華行政總裁李偉文表示，意向價的訂立考慮因素，包括臨近地區物業的每方呎價，如九龍灣已升至2.5至2.7萬，而同類物業如中環IFC及交易廣場、九龍的ICC，均未有在市場出售，故能在市場出售的稀有全幢甲級摩天大廈，一般須有30%至40%溢價才能吸引業主出售。現時很多香港新建商廈均設有高度限制，要在建造全新摩天大樓可能性較低。

■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績


財務自由夢兄在7月中已有分析，筆者的計算與財務自由夢兄的相似。

■　 財務自由夢: 冠君產業招標擬出售旺角朗豪坊辨公大樓簡單分析 (2017年7月22日)



現時香港共有多隻REITS上市，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。 例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託（1881）。

■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託（0405）全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託（0435）中期業績
■　 09 Aug 16 - 置富產業信託（0778）中期業績
■　 07 Apr 17 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 11 Jul 16 - 領展房產基金（0823）全年業績
■　 31 Mar 17 - 朗廷酒店投資（1270）全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託（1426）全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託（87001）全年業績

公司簡介	冠君產業信託（2778）為房地產投資信託基金，主要投資於香港寫字樓及零售物業。
目前市值 (港元)	348.72億元
現時股價 (港元)	6.00元 (2017-08-07 收市價)
市盈率	10.91倍
每股盈利 (港元)	0.550元
市帳率	0.69倍
每股帳面淨值 (港元)	8.716元

25 Apr 17 - The Camera Man

The Camera Man (Part 2 of 2)

Author: T Howell

■　 24 Apr 17 - The Camera Man

“Come on, Jadie! Let's take a picture with Daddy!” It was her mother’s voice. The voice was soft and tender, like she was talking to a little kid. A sound of a train was hooting somewhere, and there were many people walking in and out of the platforms. Sure enough, a cute girl with a pink dress and shoulder-length hair came running into the woman’s welcoming arms.    “Say cheese!” It was a man’s voice this time. Her father’s. A man with short greased hair was laughing joyfully and aiming the camera at his wife and daughter, who was smiling in a cute goofy way. A train hooted again somewhere, and steam filled the scene as another bright flash hit Jade’s eyes, and she realised she was standing in her bedroom the entire time of her flashback, shaking slightly.    “I… I want to calm down…” Jade stammered as she slightly knocked her father out of the way with her shoulder and finally out the house. She walked aimlessly, and stopped by the old teddy bear shop, staring at one of her favourite fluffy old bears with its wide eyes twinkling. She recalled how her mother’s eyes also sparkled whenever she called out her name. Hot tears streamed down her face uncontrollably as she ran down the street, stumbling on her feet occasionally, forcing every bit of sadness out of her. She let a sob escape her throat, when she ran past the familiar place she got her red bike. The place her mother had bought her the red bike.    Then she stopped running. She’d already arrived at the end of the street. The brick wall towered over her. She looked up slowly, surprised and somewhat shocked on how she’d run so quickly, yet she wasn't panting her lungs out. Looking to her right, she noticed the familiar art workshop she used to have lessons at, where she would draw pictures with her mother and laugh with the teachers who taught there. She walked over, looked through the window and gasped in surprise. It was the piece of drawing she drew with her mother and father when she was only six, hanging with a frame just above the receptionist’s desk. The colourful painting has a family of three, plus a giant teddy bear behind them, with words “Family Forever” plastered at the very front of the piece of art. Family forever… Jade staggered backwards a bit before turning around and running home. Family forever… The words kept ringing in her mind as she was running all the way back from where she came. She crashed through the front doors, panting slightly, and searched the house.

24 Apr 17 - The Camera Man

The Camera Man (Part 1 of 2)

Author: T Howell

Jade rushed through the automatic doors and crashed into her mother’s room.    “Mom!” Her face streamed with tears as she rushed to sit on her mother’s bed and held her hand tightly. She glanced desperately at the computer screen. Her heart rate is falling.    “It's all going to be alright, Mom. Just keep looking at me!” Jade cried, terrified. But her mother only smiled and closed her eyes, whispering, “I love you, Jade.” Her head lolled to one side, and the grip on Jade’s hand loosened, as if in a quiet, peaceful sleep, but the room echoed with a long single beep.    “Jade! Wake up!” Mom, don't leave… “Jade you got to get up now, it's late!” No Mom please… “WAKE UP JADE!”    Jade jumped and sat up, rubbing her eyes. The sun was shining through the silk white curtains, as if signalling the start of a new day, nearly blinding her. She was on her bed. She must've had a bad dream.    Suddenly, a bright flash was seen, and her father stood at the doorway, holding up his camera and smiling at the screen.

07 Apr 17 - 泓富產業信託(0808) 全年業績

美國加息周期雖已確認，削弱了收息投資產品的吸引力，但本港上市的眾多REITs收益穩定，靈活度高，滙率風險低的收息之選，仍然獲不少好息者青睞。 領展房產基金（0823）和冠君產業信託（2778）股價離一年高位不遠，引證了房託股對追求穩定回報的投資者仍有一定的吸引力。



現時香港共有多隻REITS上市，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。 例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託（1881）；鷹君（0041）旗下冠君產業（2778）。

■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託（0405）全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託（0435）中期業績
■　 09 Aug 16 - 置富產業信託（0778）中期業績
■　 27 Aug 16 - 泓富產業信託（0808）中期業績
■　 11 Jul 16 - 領展房產基金（0823）全年業績
■　 31 Mar 17 - 朗廷酒店投資（1270）全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託（1426）全年業績
■　 27 May 16 - 冠君產業信託（2778）全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託（87001）全年業績

冠君產業信託（2778）的寫字樓收入佔6成多，而同業的泓富產業信託（0808）寫字樓收入佔比亦接近6成，受惠於寫字樓空置率低企。

泓富產業信託（0808）今年3月以8.86億元出售海名軒物業（三樓、五樓及六樓之商用物業），出售金額較於2016年12月的評估價值（即 5.94億元）溢價 49%，這代表出售金額相當於泓市值19%。 出售的原因包括
▪　　海名軒物業為泓富產業信託的三層非核心資產
▪　　資產增值工程潛力已達到最大限度
▪　　對泓富產業信託的資產淨值帶來增長

海名軒物業2016年收入淨額為2422萬元，這代表泓富（0808）以36倍市盈率沽出物業。

泓富（0808）現時資產淨值約為75.1億元，出售海名軒後，資產淨值上升至78億元。 現價市值46億元計算，巿賬率為0.59倍。

泓富（0808）去年9月提出以18.75億元收購觀塘一項商用物業，顧慮到收購後的資產負債比率將由26.5%升至37.1%，收購不獲通過。




泓富產業信託(0808)

泓富產業信託（0808）於2005年上市，擁有ｔ項多元化之物業，包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪　　三座甲級寫字樓: 都會大廈，泓富產業千禧廣場，創業街9號
▪　　一座商用物業: 泓富廣場
▪　　兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心，創富中心（部分）
▪　　一座工業物業: 新寶中心（部分）

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公司簡介	泓富產業信託（0808) 為房地產投資信託基金，主要投資於商用物業組合。
目前市值(港元)	46.22億元
現時股價(港元)	3.18元 (2017-04-07 收市價)
市盈率	8.15倍
每股盈利(港元)	0.390港元
市帳率	0.61倍
每股帳面淨值(港元)	5.17港元

02 Apr 17 - 恒基地產(0012) 全年業績

恒地（0012）旗下九龍灣創豪坊（Mega Cube）3月初開始拆售，216個單位沽出近90%。 資料顯示，創豪坊216個單位，推售初期呎價約8000餘元起，至後期發展商大幅提價40%，最貴一個單位呎價1.7萬元，挑戰全區最貴商廈。

物業位於九龍灣宏光道8號，前身為工廈巨昇中心，原申請改裝為酒店，最終活化成寫字樓。 大廈經約3年時間翻新，現樓高9層，包括7層寫字樓及2層零售樓面，總可售樓面面積約18萬方呎，寫字樓每層約2.4萬方呎，提供161個寫字樓單位及55個會議室，



恒地表示，繼「高爾夫‧御苑」及「創豪坊」近期成功開售後，集團計劃在今年再推售4個住宅項目，以及兩個商業/寫字樓物業。連同尚餘存貨，集團在本港有約2600個住宅單位及60萬平方呎優質商辦樓面於今年可供出售。

■　 11 Jun 16 - 恒基地產(0012) 全年業績
■　 28 Feb 17 - 新鴻基地產(0016) 中期業績
■　 22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績
■　 17 Mar 17 - 嘉里建設(0683) 全年業績

地產股	企業
發展商	恒基(0012)、 新地(0016)、 新世界(0017)、長實(1113)、 會德豐(0020)、信置(0083)、 嘉華(0173)、 嘉里(0683) 等
收租股	恒隆(0101)、 九倉(0004)、 希慎(0014)、 鷹君(0041)、 合和(0054)、 太古(1972) 等

恒基地產（0012）的聯營公司中華煤氣、美麗華及香港小輪為集團帶來穩定之經常性收益。 加上逐步上升的物業租賃收入，為恒基股東提供穩步上升的股息，亦為集團供應相當穩定的現金流。

#	企業	市值	業務佔淨收益比例 (最近業績)
1	九龍倉（0004）	2,020億元	物業銷售佔淨收益1成， 物業租賃佔7成半， 酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成
2	恒基地產（0012）	1,750億元	物業銷售佔淨收益2成半， 物業租賃佔4成， 酒店、百貨佔1成， 公用事業及能源佔2成半
3	新鴻基地產（0016）	3,300億元	物業銷售佔淨收益2成， 物業租賃佔6成， 酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4	新世界發展（0017）	930億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成， 服務、百貨佔1成， 基建佔1成
5	信和置業（0083）	850億元	物業銷售佔淨收益4成半， 物業租賃佔4成， 酒店經營、物業管理佔1成半
6	恒隆地產（0101）	910億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半
7	嘉里建設（0683）	390億元	物業銷售佔淨收益2成， 酒店佔半成， 物業租賃佔7成半
8	長實地產（1113）	1,990億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成半， 酒店佔1成， 房地產投資信託權益佔半成
9	太古地產（1972）	1,450億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半

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恒基地產（0012）

恒基地產（0012） 為投資控股公司，透過旗下附屬公司在香港及中國內地從事物業發展及投資、建築工程、基建項目、酒店業務及管理、財務借貸、百貨業務、項目管理、以及物業管理。 集團持有約4500萬平方呎新界土地儲備，為本港擁有最多新界土地之發展商。 中國國內物業發展方面，集團在北京、上海、長沙、重慶、南京、瀋陽、西安及蘇州均有住宅發展項目。

此外，集團持有多間香港上市公司，包括香港小輪（0050）、恒基發展（0097）、香港中華煤氣（0003）、美麗華酒店（0071）和港華燃氣（1083）。

恒基2014年將零售業務「千色店」借殼旗下恒基發展（0097）上市。

公司簡介	恒基地產(0012)從事香港之物業發展及投資、發展計劃管理、建築、物業管理、百貨業務、酒店業務、財務、投資控股、基建項目及在中國之物業發展。
目前市值 (港元)	1,751億元
現時股價 (港元)	48.15元 (2017-03-31 收市價)
市盈率	7.99倍
每股盈利 (港元)	6.03元
市帳率	0.66倍
每股帳面淨值 (港元)	72.46元

31 Mar 17 - 朗廷酒店投資(1270) 全年業績

於2016年，訪港旅客按年減少4.5%，為逾5,665萬人次。 去年國際旅客數字雖錄得3.1%升幅，惟內地旅客大跌6.7%至4,278萬人次，而短途及長途市場則按年升4.3%和2.6%。 自內地取消「一簽多行」改為「一周一行」後，深圳訪港旅客由過去每月120萬至130萬人次，大跌至每月70萬人次，相信未來一段時間跌幅仍會繼續。

但要注意的事，相比訪港旅客減少44.5%，過夜旅客只是按年減少0.5%，來自長途國際市場的旅客更按年上升2.8%，雖然酒店業的房價仍有下調壓力，但是未算嚴重。

朗廷（1270）酒店組合入住率由2015年的88.1% 按年增長2.7百分點至2016年的 90.8%，平均房租下跌5.2%，導致可出租客房平均收入下跌2.3%。 儘管如此，鑑於 2016 年可出租客房供應較 2015 年多出 4.8%，故 2016 年客房收入實際上仍有 2.6%增長，達到 8.50億港元，佔 2016 年酒店組合總收入的 54.7%。 可分派收入錄得5.01億元，按年上升5%。



■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績
■　 09 Aug 16 - 置富產業信託(0778) 中期業績
■　 27 Aug 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績
■　 11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績
■　 20 May 16 - 朗廷酒店投資(1270) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績

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公司簡介	朗廷—ＳＳ(1270)以發行股份合訂單位方式上市，於香港擁有及經營三家酒店（香港逸東酒店、香港朗廷酒店及香港朗豪酒店）。
目前市值 (港元)	68.18億元
現時股價 (港元)	3.28元 (2017-03-31 收市價)
市盈率	16.48倍
每股盈利 (港元)	0.199元
市帳率	0.58倍
每股帳面淨值 (港元)	5.65元

17 Mar 17 - 嘉里建設(0683) 全年業績

嘉里建設（0683）剛剛公布截至2016年12月底止全年業績，純利65.37億元，按年升18.2%；每股盈利4.53元；派末期息0.8元，全年共派1.1元。 2015年全年派0.9元。

嘉里建設於70年代在香港開始投資及發展物業，並於80年代積極興建多項住宅發展項目，至今已成為本港及中國最大的物業投資及發展公司之一。 最初，嘉里建設擁有龐大的物流業務，但自2013年起，該業務，亦即嘉里物流（0636）已於香港交易所分拆上市。因此，嘉里建設現專注於物業發展和投資。 嘉里建設原主要經營香港的地產業務，但自2013年起，嘉里建設逐漸將主要業務轉移至中國的地產業務，現時內地業務佔淨收益比重佔7成半，內地租賃業務佔6成。

嘉里近年在香港投得多幅豪宅地皮，除了沙田九肚山、何文田地皮外，在2015年、2016年更先後合共斥96.6億元投得筆架山龍翔道兩幅豪宅地，以每呎地價計，更是稱霸九龍區最貴的兩幅地王。 嘉里（00683）對於豪宅地是情有獨鍾，未來投地精選優質地段，認為好的地段才能夠建好物業。



■　 11 Jun 16 - 恒基地產(0012) 全年業績
■　 28 Feb 17 - 新鴻基地產(0016) 中期業績
■　 22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績

地產股	企業
發展商	恒基(0012)、 新地(0016)、 新世界(0017)、 長實(1113)、 信置(0083)、 嘉華(0173)、 嘉里(0683) 等
收租股	恒隆(0101)、 九倉(0004)、 希慎(0014)、 鷹君(0041)、 合和(0054)、 太古(1972) 等

根據近年的業績，嘉里建設（0683）物業租賃業績佔淨收益的7成半，表示每年的盈利比較平穩。

#	企業	市值	業務佔淨收益比例 (最近業績)
1	九龍倉（0004）	2,080億元	物業銷售佔淨收益1成， 物業租賃佔7成半， 酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成
2	恒基地產（0012）	1,680億元	物業銷售佔淨收益2成半， 物業租賃佔4成， 酒店、百貨佔1成， 公用事業及能源佔2成半
3	新鴻基地產（0016）	3,330億元	物業銷售佔淨收益2成， 物業租賃佔6成， 酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4	新世界發展（0017）	950億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成， 服務、百貨佔1成， 基建佔1成
5	信和置業（0083）	840億元	物業銷售佔淨收益4成半， 物業租賃佔4成， 酒店經營、物業管理佔1成半
6	恒隆地產（0101）	910億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半
7	嘉里建設（0683）	370億元	物業銷售佔淨收益2成， 酒店佔半成， 物業租賃佔7成半
8	長實地產（1113）	1,990億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成半， 酒店佔1成， 房地產投資信託權益佔半成
9	太古地產（1972）	1,380億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半

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嘉里建設（0683）

嘉里建設（0683） 於1996年在香港聯合交易所有限公司上市，由郭鶴年家族持有。 主要業務是物業發展及投資、經營及擁有物流及貨倉業務、進行與基建有關之投資、及擁有及經營酒店業務。

若計算酒店在內，嘉里建設（0683）於中國擁有約685萬平方尺的投資物業，嘉里建設主要的出租物業持續實現超過90%的出租率。 此外，嘉里建設在深圳，上海和杭州等主要城市均有發展業務。

嘉里建設於香港擁有278萬平方尺的投資物業，包括九龍灣的Megabox，嘉里建設大部分投資物業用於辦公及零售用途。 在物業發展方面，嘉里建設主要專注於何文田及九龍塘等地區的高尚住宅發展。

公司簡介	嘉里建設(0683)主要在香港、中國及亞洲太平洋地區進行物業發展及投資；及在中國擁有酒店業務。
目前市值 (港元)	371億元
現時股價 (港元)	25.70元 (2017-03-17 收市價)
市盈率	5.67倍
每股盈利 (港元)	4.53元
市帳率	0.46倍
每股帳面淨值 (港元)	56.27元

15 Mar 17 - 路勁基建(1098) 全年業績

去年年底，市場消息人士指，路勁基建（1098）計劃分拆其收費公路業務上市，集資40億元，並已委任3間投行負責分拆事宜，並在數個月前開始籌備工作。 據悉，是次分拆上市料最快會於2017年完成，但一切事宜仍有待拍板。

近日，路勁基建（1098）夥拍平保（2318）旗下子公司平安不動產，投得港鐵黃竹坑站第一期住宅發展項目。 集團與平安不動產的屬長期合作夥伴，除了港鐵發展項目，亦共同於廣州有一個合作項目。 去年8月，路勁基建返回香港市場，以9.89億元奪得元朗凹頭住宅地，每呎樓面地價約2,690元。

筆者去年5月估計路勁2016年度派息0.48元至0.67元。 更多物業交付、合資企業的收費高速公路項目車流量改善及通過訂立掉期合約減少人民幣貶值造成之淨虧損，實際的派息是估計的上限，每股盈利1.69元，股息0.68元。 業績公布刺激股價，成交急升，股價並創下2008年中以來新高。

■　 10 May 16 - 路勁基建(1098) 全年業績
■　 12 Mar 16 - 路勁基建(1098) 中期業績

年度	每股盈利	中期股息	末期股息	全年股息	派息比率
2016年度 (估計)	1.61元 (E)	0.13元 (E)	0.54元 (E)	0.67元 (E)	42% (E)
	1.43元 (E)	0.13元 (E)	0.47元 (E)	0.60元 (E)	42% (E)
	1.11元 (E)	0.13元 (E)	0.35元 (E)	0.48元 (E)	43% (E)
2016年度 (實際)	1.69元	0.13元	0.55元	0.68元	40%

路勁基建（1098）股價較資產淨值大幅的折讓，估值便宜，股息率8厘，防守性強。 路勁基建的收費公路表現穩定，房地產業務則發展迅速，可視之為來自香港的內房股。 分拆其收費公路業務上市，釋放價值，消息成為集團股價的催化劑。

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路勁基建（1098）

路勁基建（1098）是一家在中國經營的優秀房地產發展商，致力於發展優質經濟型的住宅項目。 路勁現時持有房地產組合投資約港幣350億元，包括土地儲備逾580萬平方米，主要位於長三角及渤海灣地區。 路勁亦是一家於中國從事投資及營運收費公路的領導者，目前的收費公路項目包括位於中國的五條高速公路，總里程340公里。

路勁基建（1098）主席單偉豹從事土木工程業超過40年，其父一手創辦惠記集團，並由此衍生出利基控股（0240）、路勁基建（1098）、路勁地產等公司。 路勁基建（1098）於1996年在香港交易所主板上市。 集團於2004年涉足房地產，經過十多年的磨練和挑戰，在品牌和經營策略上已取得一定成績。

惠記集團有限公司持有集團41.36%股權。 第二大股東為深業集團，深圳市政府的窗口公司，持有集團27.3%股權。

公司簡介	路勁基建（1098) 主要於中國長江三角洲和渤海灣地區從事開發房地產項目，另從事投資及營運收費公路。
目前市值(港元)	62.84億元
現時股價(港元)	8.49元 (2017-03-15 收市價)
市盈率	5.02倍
每股盈利(港元)	1.69港元
市帳率	0.47倍
每股帳面淨值(港元)	17.96港元

28 Feb 17 - 新鴻基地產(0016) 中期業績

新地（0016）2015年投得西鐵元朗站上蓋項目，項目預計於2022年落成。 由於項目基座設商場部份，將來亦連貫新元朗中心、多個YOHO項目的大型商場，這些住宅項目均由新地發展，將包圍元朗站，勢可發揮協同效應。 新元朗中心周圍完全變了樣，難怪新地（0016）被視為新界西北大地主！



本港地產股數量不少，但是企業管治質素良莠不齊，投資者入市，宜選大股東背景雄厚且派息慷慨者。 四大地產商中，恒基地產（0012）近年像中華煤氣每年10股送1股，新鴻基地產（0016）派息有上升趨勢，新世界發展（0017）每3、4年供股一次，長實地產（1113）在去年資產重組完成。

■　 11 Jun 16 - 恒基地產(0012) 全年業績
■　 03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績
■　 22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績

地產股	企業
發展商	恒基(0012)、 新地(0016)、 新世界(0017)、 長實(1113)、 信置(0083)、 嘉華(0173)、 嘉里(0683) 等
收租股	恒隆(0101)、 九倉(0004)、 希慎(0014)、 鷹君(0041)、 合和(0054)、 太古(1972) 等

根據近年的業績，新地（0016）物業租賃業績佔淨收益的6成。 四大地產發展商之中，新地（0016）租賃業務佔淨收益比重最高，表示理論上每年的盈利比較平穩。

#	企業	市值	業務佔淨收益比例 (最近業績)
1	九龍倉（0004）	1,866億元	物業銷售佔淨收益1成， 物業租賃佔7成半， 酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成
2	恒基地產（0012）	1,640億元	物業銷售佔淨收益2成半， 物業租賃佔4成， 酒店、百貨佔1成， 公用事業及能源佔2成半
3	新鴻基地產（0016）	3,286億元	物業銷售佔淨收益2成， 物業租賃佔6成， 酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4	新世界發展（0017）	984億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成， 服務、百貨佔1成， 基建佔1成
5	信和置業（0083）	846億元	物業銷售佔淨收益4成半， 物業租賃佔4成， 酒店經營、物業管理佔1成半
6	恒隆地產（0101）	881億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半
7	長實地產（1113）	2,006億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成半， 酒店佔1成， 房地產投資信託權益佔半成
8	太古地產（1972）	1,366億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半

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新鴻基地產（0016）

新鴻基地產（0016） 的核心業務為發展物業供銷售和投資，亦經營多項地產相關業務，包括酒店、物業管理、建築、保險及按揭服務。 另外，集團亦有投資電訊、資訊科技、基建及其他業務。 集團亦持有多間上市公司之股份權益，如數碼通電訊（0315）、載通（0062）、新意網（8008）及永泰地產（0369）等。

集團是香港擁有最多土地儲備的公司之一，截至2015年12月，所佔總樓面面積達5,220萬平方呎，包括發展中物業2,340萬平方呎，已落成投資物業2,880萬平方呎，新界農地逾3,000萬平方呎(以地盤面積計)，主要位於鐵路沿線，其中大部分現正處於更改土地用途的不同階段。

郭炳湘2014年辭任非執行董事，郭炳江因許仕仁貪案案被判監5年，郭炳聯為主席兼董事總經理。 郭氏三兄弟共有八名子女，四子四女。 郭氏第三代四位男孫均在新地工作，郭基煇（郭炳江兒子）和郭基泓（郭炳聯兒子）現為執行董事。

公司簡介	新鴻基地產(0016)從事發展及投資地產物業以供出售及租賃之用、經營酒店、電訊、運輸、基建及物流。
目前市值 (港元)	3,286億元
現時股價 (港元)	113.50元 (2017-02-28 收市價)
市盈率	10.04倍
每股盈利 (港元)	11.31元
市帳率	0.70倍
每股帳面淨值 (港元)	156.82元

24 Feb 17 - 惠理集團(0806) 17年 估值

使用筆者多年來使用的計算方法，惠理集團（0806）去年估值是9.60元至10.53元，「最佳買入位」是6.58元附近，而「最佳沽出位」是11.84元附近。
▪　　P/A比率10.0%， 6.58元
▪　　P/A比率18.0%， 11.84元

惠理集團（0806）去年最低位發生在2月，當時股價是6.00元。 去年市況浮浮沉沉，惠理最高位是8.81元，不要說「最佳沽出位」，連P/A平均比率15%的9.60元也達不到。 港股去年在驚濤駭浪中走過，高低波幅達6000點，全年有波幅，無升幅，也是影響惠理股價表現的原因之一。

惠理集團(0806) 16年 估值 如果使用近年P/A平均比率15%、16%計算，估值是9.60元至10.53元。 今年「最佳買入位」的6.58元附近，而「最佳沽出位」是11.84元附近。 ▪　　P/A比率10.0%， 6.58元 ▪　　P/A比率15.0%， 9.60元 ▪　　P/A比率16.0%， 10.53元 ▪　　P/A比率17.0%， 11.19元 ▪　　P/A比率18.0%， 11.84元 ■　 23 Jan 16 - 惠理集團(0806) 16年 估值

自上市以來，惠理的股價一直在0.1至0.25倍P/A之間上落。 2008年最低是10%，近年是在10%和18%游走。 2015年最高一見18.1元，P/A比率是24%。

如果使用2016年12月底 AUM 的132億美元計算，現價7.98元的P/A比率是低於15%-16%的8.34元和8.90元。 如果使用筆者多年來使用的說法，惠理集團（0806）今年「最佳買入位」的5.56元附近，而「最佳沽出位」是10.00元附近。
▪　　P/A比率10.0%， 5.56元
▪　　P/A比率15.0%， 8.34元
▪　　P/A比率16.0%， 8.90元
▪　　P/A比率17.0%， 9.45元
▪　　P/A比率18.0%， 10.00元

管理資產總值 AUM (億港元)	P/A比率	同比市值(億港元)	同比股價 (港元)
132億美元 = 1030億港元	10.0%	103.0億元	5.56元
132億美元 = 1030億港元	12.5%	128.8億元	6.95元
132億美元 = 1030億港元	15.0%	154.5億元	8.34元
132億美元 = 1030億港元	17.5%	180.3億元	9.73元
132億美元 = 2030億港元	20.0%	206.0億元	11.12元

當然，市場通常在旺市的時候，使用過於樂觀的預期 AUM。 相反，市況差的時候說，又會使用過於悲觀的預期 AUM。

■　 23 Jan 16 - 惠理集團(0806) 16年 估值
■　 21 Jul 15 - 惠理集團(0806) 15年 估值
■　 15 Feb 14 - 惠理集團(0806) 14年 估值
■　 02 Apr 13 - 惠理集團(0806) 13年 估值
■　 12 Mar 11 - 惠理集團 (0806) 全年業績
■　 22 Jan 11 - 惠理集團 (0806) 於中國成立合資股權基金管理公司
■　 10 Jan 11 - 惠理集團 (0806) 估值

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惠理集團（0806）

惠理集團（0806）於1993年成立，是一家獨立的價值型資產管理公司，業務集中於大中華地區及亞太地區。2007年11月22日于香港聯合交易所主板上巿，是第一間在香港上市的資產管理公司。

惠理集團（0806）在2010年10月以5.68港元配股，表明公司在內地的業務拓展有望取得突破，因其90%的配股所得，將用於拓展內地業務、用作新基金的種子資本等。

主席謝清海於2015年5月以每股16.34元，配售9,800萬股。 減持後，謝清海持股由30.23%減持至25%。

公司簡介	惠理集團(0806)從事投資基金及管理賬目提供投資管理服務。
市值 (港元)	144.99億
現時股價 (港元)	7.83元 (2017-02-24 收市價)
市盈率	52.91倍
每股盈利 (港元)	0.148元
市帳率	3.82倍
每股淨值	2.05元