歐洲、丹麥、瑞士、瑞典和日本央行分別於2014年6月、2014年9月、2014年12月、2015年2月及2016年1月開始把其貨幣政策利率降至負利率水平。
歐洲央行今年3月中會議議息，推出力度大於市場預期的刺激措施，宣布將存款利率由負0.3厘降至負0.4厘，並同時將基準利率從0.05厘降至至0厘。 歐央行又擴大量化寬鬆計劃，將每月購買資產規模從600億歐元，增至800億歐元，並把以歐元計價的企業債納入購買範圍。 歐洲央行推行負利率和量化寬鬆的目標是希望透過壓低歐元匯率，引入輸入型通脹，來達成通脹目標。
日本銀行是第二家實行負利率的主要央行，日本央行今年1月底正式宣布負利率。民間銀行存入日本央行的部分存款，將從2月開始適用-0.1%的利率。如果需要的話，未來甚至有可能更低。 近日，消息人士更指出日本央行或考慮向金融機構貸款時實施負利率，即央行向銀行放貸時，反而會提供利率，以提升銀行的放貸能力，支持經濟活動。
在長期低息的大環境下，投資者可考慮投資房地產信託基金（REITs）或收租股，這類股份股息回報穩定，股息率較銀行存款吸引，投資者有機會賺取股息的同時，兼得股價上升帶來升值回報。
房地產信託基金（REITs）
現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）。
在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。
春泉產業信託（1426）資產是位於北京商業區的華貿中心第1座及第2座寫字樓部分，以及相關的約600個停車位。
■ 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■ 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■ 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■ 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績
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春泉產業信託（1426）
春泉產業信託（01426）於2013年底上市，主要資產是位於北京商業區的華貿中心第1座及第2座寫字樓部分，以及相關的合共約600個停車位。 2幢位於北京核心商業區（CBD）的超甲級寫字樓（北京只有13幢超甲級寫字樓），租戶幾乎全部都是世界知名企業，如德意志銀行、環球律師事務所、NBA、貝恩等。
「春泉」二字就透露出集團的日資背景，春泉由著名的日本私募股權投資公司AD Capital全資擁有，而AD Capital的大股東則是日本政策投資銀行（Development Bank of Japan），因而春泉的股東具日本政府色彩。
AD Capital及Huamao HD將分別持有管理人已發行股本總額的90.2%及9.8%。
春泉產業信託的原持有者、日本基金公司RCA Fund 則在於2006年購入第1座及第2座寫字樓及停車場部分，並在2007年正式投入經營。 RCA Fund 現時持有春泉已發行基金單位的31%。
| # | 企業 | 營運業務 | 特點，資料 |
|---|---|---|---|
| 1 | 越秀房產信託（0405） | 寫字樓 + 商場 + 酒店 | 廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底 |
| 2 | 陽光房產信託（0435） | 寫字樓 + 購物商場 | 非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個 |
| 3 | 置富產業信託（0778） | 購物商場 | 17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個 |
| 4 | 泓富產業信託（0808） | 寫字樓 + 工商 | 寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個 |
| 5 | 領展房產基金（0823） | 150間購物商場 | 藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個 |
| 6 | 春泉產業信託（1426） | 寫字樓 | 2幢北京甲級寫字樓 建築樓面面積12萬平方米 車位600個 |
| 7 | 富豪產業信託（1881） | 酒店 | 8間酒店 |
| 8 | 冠君產業信託（2778） | 甲級商用物業 | 花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎 |
選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 春泉產業信託（1426）收入集中，較高的收益率正在反映人民幣貶值的不確定性和收入集中的缺點。
| 公司簡介 | 春泉產業信託（01426) 為房地產投資信託基金，主要於中國持有及投資物業，以及從事物業發展與相關業務。 |
| 目前市值(港元) | 36.83億元 |
| 現時股價(港元) | 3.28元 (2016-03-22收市價) |
| 市盈率 | 11.67倍 |
| 每股盈利(港元) | 0.282港元 |
| 市帳率 | 0.55倍 |
| 每股帳面淨值(港元) | 5.98港元 |
春泉產業信託（1426） 全年業績
春泉產業信託（1426）公布截至2015年12月底止之全年業績，總收益較去年同期下降1.2%至 8,052 萬美元，而物業收入淨額較去年同期下降 1.4%至 6,128 萬美元。
由於集團的財務報表以美元呈列，而租金收入則以人民幣收取，故收益及物業收入淨額微降主要是由於2015五年人民幣兌美元貶值4.4%所致。 不計此匯率影響，按人民幣計算的營運業績錄得輕微增長。
春泉產業信託（1426）於報告年度的可供分派收入總額約為 4,123 萬美元，相對2014年的 3,770 萬美元上升9.4%，主要因為與再融資相關的一次性貸款安排費用致使2014年的基數較低。
資產負債比率34.7%，對比2014年12月底止為33.1%。
春泉產業信託（1426）
春泉產業信託（1426）主要資產是位於北京商業區的華貿中心第1座及第2座寫字樓部分，以及相關的合共約600個停車位。 華貿中心在2007年完全竣工、2008年開始投資經營，投資額約80億人民幣。其包括3座寫字樓、2座酒店，包括麗思卡爾頓酒店及JW萬豪酒店，另外包括1及2座的購物中心及新光天地。
春泉產業信託（1426）的原持有者、日本背景RCA Fund 則在於2006年購入第1座及第2座寫字樓及停車場部分，並在2007年正式投入經營。 該部分面積145,373平方米，包括寫字樓120,245平方米，停車場25,127平方米，租客主要為國際投資銀行及專業機構。
月租，租約
於報告年度，春泉產業信託旗下物業錄得 95%的高水平租用率。 已簽署並生效的新訂及續訂租約佔於2015年12月底已出租建築樓面面積的 25.2%。 由於續租租金微升，平均舊貨月租由2014年的每平方米人民幣 352 元，上升 0.9%至2015年的每平方米人民幣 355 元。
截至2015年上半年，平均現貨月租為每平方米人民幣345元，下降是由於報告期間訂立的若干租約。 該等租約涵蓋較次選的單位，因而租金較低。除去該等租約，平均現貨月租為每平方米人民幣398元。
2015年北京CBD淨吸納量約為27,280平方米，並無新增供應，其平均空置率由2014年年底的5.1%進一步降至2015年年底的3.6%。
於2016年，46.4%的租約將會到期。 由於北京寫字樓市場供求狀況一直緊張，加之第四季度達致實際現貨租金為每平方米人民幣375元以上，春泉有信心保持相對穩定的舊貨租金及租用率。
| 年度 | 舊貨月租（人民幣元） | 現貨月租（人民幣元） | 平均租用率（%） |
|---|---|---|---|
| 2013年 | 288元 | 375元 | 96% |
| 2014年 | 352元 | 378元 | 96% |
| 2015年上半年 | 356元 | 345元 | 94% |
| 2015年09月止三個月 | 352元 | -- | 96% |
| 2015年12月止三個月 | 353元 | 375元以上 | 95% |
| 2016年03月止三個月 | 355元 | -- | 97% |
財務管理
資金方面，春泉產業（1426）2015年年底負債比率由2014年年底的33.1%上升至34.7%。
於報告年度，管理人全面提取本金總額 4.8 億美元的新五年期定期貸款，用於提早償還之前的三年期定期貸款。 新定期貸款的息率為 2.75%加倫敦銀行同業拆息（LIBOR），而上一筆定期貸款的息率則為 3.5%加倫敦銀行同業拆息（LIBOR），即現金利息支出減少 75 個基點，相當於每年帶來約 308 萬美元的實際財務效益。
短評
按人民幣計算，春泉產業信託（1426）2015年的營運業績錄得輕微增長，可供分派收入上升9.4%，每個基金單位分派上升0.8%至0.266港元。 春泉收入集中，需要較高的收益率來反映集中度風險。 北京華貿中心的定位是「超」甲級寫字樓（北京只有13幢超甲級寫字樓），月租為每平方米人民幣350元左右，高於匯賢產業信託（87001）月租每平方米270元的東方經貿城。 隨著經濟增長放緩，如果北京甲級寫字樓市場空置率上升，有可能會影響寫字樓租金的收入。 2015年年底的北京中心商業區（CBD）平均空置率由上一年的5.1%下降至3.6%，反映北京甲級寫字樓的供求情況維持緊張。
春泉產業信託（1426）的投資者除了需要留意美國加息步伐，人民幣的長線走勢，亦需要注意旗下資產的租金和出租率狀況。 從租金水平看，北京甲級寫字樓的租金經過多年的上升後，令市場人仕擔憂2015年租金有見頂，是春泉產業信託（1426）股價在去年中期業績後下跌的原因之一。 舊貨月租 Vs 現貨月租可以直接反映租金是否見頂。 2015年第四季度實際現貨租金為每平方米人民幣375元以上，春泉（1426）有信心保持相對穩定的舊貨租金及租用率。
如果春泉（1426）公佈的資料可以在2016年保持，由於46.4%的租約將會到期，租金的上升可以帶動2016年業績向好。
| 年度 | 舊貨月租（人民幣元） | 現貨月租（人民幣元） | 平均租用率（%） |
|---|---|---|---|
| 2015年平均 | 355元 | -- | -- |
| 2015年第四季度 | 353元 | 375元以上 | 95% |
| 2016年第一季度 | 355元 | -- | 97% |
房地產投資信託基金（REITs）的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.8厘左右。 如果假設6.0厘作為估值，春泉產業（1426）估值為4.43元。 如果用7.0厘作為估值，估值為3.80元。 如果用8.0厘作為估值，估值為3.33元。 如果用9.0厘作為估值，估值為2.96元。
春泉的收入集中（兩幢華貿中心寫字樓），持有北京華貿中心之權益期限和人民幣兌美元貶值的風險，是估值較同業需較低的原因。
▪ 領展房產（0823）現價47.30元，（2015-16年度預期）息率4.1厘。
▪ 冠君產業（2778）現價4.18元， 息率4.7厘。
▪ 置富產業（0778）現價8.57元， 息率5.5厘。
▪ 泓富產業（0808）現價2.99元， 息率5.9厘。
▪ 陽光房地產（0435）現價4.16元，（2015-16年度預期）息率6.0厘。
▪ 越秀房產（0405）現價4.25元， 息率7.2厘。
▪ 春泉產業（1426）現價3.28元， 息率8.1厘。
息率
春泉產業信託（1426）現價3.28元計算，2015年股息0.266元，息率8.1厘。
簡單估計，新定期貸款的利息支出減少，租金仍有上升的空間，（人民幣計算）今年每個基金單位的分派金額上升4%。 假設今年人民幣貶值2%，春泉產業信託（1426）2016年股息輕微上升2%至0.271元。 現價3.28港元計算，預期息率8.3厘。
股價走勢
1年圖：
3年圖：
權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。
參考:
1. 春泉產業信託 1426 業績
http://www.springreit.com/files/Press_Release_-_Spring_REIT_Announces_2015_Annual_Results_-_CHI_20160316_0.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0420/LTN20160420296_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0418/LTN20160418671_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0316/LTN20160316861_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0115/LTN20160115134_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/1019/LTN20151019233_C.pdf
http://www.springreit.com/files/Spring_REIT_-_2015_Interim_Results_Presentation_-_web.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828657_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0819/LTN201508191093_C.pdf
2. 春泉產業信託 1426
http://www.springreit.com/zh-HK
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/1125/LTN20131125020_C.HTM
http://www.huamao.cc/img/fj/20141226181930.pdf
3. 北京寫字樓市場 Q4 2015
http://www.colliers.com/-/media/files/marketresearch/apac/china/northchina-research/bj-office-q4-2015.pdf?la=en-GB
4. The Impact of RMB Depreciation on the China Real Estate Market
http://www.colliers.com/-/media/files/marketresearch/apac/china/newsflash/2015-08-17-newsflash-the-impact-of-rmb-depreciation-on-the-china-real-estate-market-eng.pdf
5. 北京甲級寫字樓租金創全國最高
http://www.ce.cn/cysc/fdc/fc/201601/15/t20160115_8291478.shtml
6. 陷入漩渦(三): 歐洲經驗 負利率政策難奏效
http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/topic_news_detail.php?category=special&newsid=5174
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