30 Aug 17 - 置富產業信託(0778) 中期業績

置富產業（0778）7月公布至6月底止中期業績，可供分派予基金單位持有人之收益為4.87億元，按年升3.68%。 每基金單位分派為25.53仙，按年升3%，已經在8月10日除淨。

香港零售市場近兩年的頹勢，影響了置富的續租升幅，並影響每基金單位的升幅。 政府統計處8月29日公佈，香港7月零售業總銷貨價值為360億港元，按年升4%，扣除價格變動後，7月零售業總銷貨數量亦按年升4.6%，今年首七個月，零售銷貨總額較去年持平。 政府發言人指出，零售業銷售在7月的增長明顯加快，反映本地消費需求強勁及訪港旅遊業進一步改善，料未來在良好就業和收入情況下，消費情緒可望維持樂觀。

零售商預期零售市道將見底復蘇，雖然這不代表置富（0778）租金收入會大幅增加，相信未來相關收入仍會平穩上升。



■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託（0405）全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託（0435）中期業績
■　 09 Aug 16 - 置富產業信託（0778）中期業績
■　 27 Aug 16 - 泓富產業信託（0808）中期業績
■　 11 Jul 16 - 領展房產基金（0823）全年業績
■　 31 Mar 17 - 朗廷酒店投資（1270）全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託（1426）全年業績
■　 07 Aug 17 - 冠君產業信託(2778) 朗豪坊辦公大樓

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置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市，現於香港作第一上市及於新加坡作第二上市。

置富產業信託（0778）目前在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。物業組合包括約318萬平方呎零售空間及2,713個車位。該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。 麗城薈的翻新工程於2014年9月開展，已於2015年年底前分階段竣工。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點。

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。

麗城薈的資產增值措施已經於2015年竣工，和富薈的資產增值措於2016年第三季完成。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值，投資額逾1.2億元。

公司簡介	置富產業信託（0778) 為房地產投資信託基金，主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。
目前市值(港元)	177.46億元
現時股價(港元)	9.30元 (2016-08-30 收市價)
市盈率	14.03倍
每股盈利(港元)	0.663港元
市帳率	0.69倍
每股帳面淨值(港元)	13.39港元

07 Aug 17 - 冠君產業信託(2778) 朗豪坊辦公大樓

鷹君集團（0041）羅氏家族因為老太羅杜莉君申請撤換家族基金信託人匯豐，引起爭產疑雲。 滙豐國際信託自1984年4月起，擔任羅氏家族信託基金信託人的身分已經超過33年。羅氏的家族信託持有鷹君33.48%股權。 羅啟瑞在鷹君（0041）股東會被大量反對票「踢出局」，同時不再擔任副董事總經理及董事會轄下財務委員會委員。 冠君產業（2778）招標出售旺角朗豪坊辦公大樓，市場估計也可能與家族爭產疑雲有關，是把旗下物業換成現金來分配。



鷹君分拆的冠君產業（2778）及朗廷酒店（1270），都由羅嘉瑞出任主席，連同鷹君集團，三企市值超過600億元。 至於四子羅康瑞一直另立門戶，1970年代創立瑞安集團，旗下有瑞安房地產（0272）及瑞安建築（0983）。



朗豪坊辦公大樓全球公開招標出售，根據第一太平戴維斯的資料，意向價245億元，每平方呎樓面地價逾35000元，截標日期暫定於今年9月至10月，但仍需視乎買意意向決定時間表，預計8月底能公佈確實時間。 除35-37樓、55樓及公共區域，冠君產業信託全權擁有朗豪坊辦公大樓。 朗豪坊辦公大樓可出租總面積約70.3萬平方呎，已全部租出。截至去年底物業收益淨額為2.95億元，佔冠君產業信託整體物業收益淨額14.6%。

冠君年報顯示去年底朗豪坊辦公大樓估值約為84.77億元，佔公司物業總估值的12.7%。

獲聘任的首席代理第一太平戴維斯大中華行政總裁李偉文表示，意向價的訂立考慮因素，包括臨近地區物業的每方呎價，如九龍灣已升至2.5至2.7萬，而同類物業如中環IFC及交易廣場、九龍的ICC，均未有在市場出售，故能在市場出售的稀有全幢甲級摩天大廈，一般須有30%至40%溢價才能吸引業主出售。現時很多香港新建商廈均設有高度限制，要在建造全新摩天大樓可能性較低。

■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績


財務自由夢兄在7月中已有分析，筆者的計算與財務自由夢兄的相似。

■　 財務自由夢: 冠君產業招標擬出售旺角朗豪坊辨公大樓簡單分析 (2017年7月22日)



現時香港共有多隻REITS上市，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。 例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託（1881）。

■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託（0405）全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託（0435）中期業績
■　 09 Aug 16 - 置富產業信託（0778）中期業績
■　 07 Apr 17 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 11 Jul 16 - 領展房產基金（0823）全年業績
■　 31 Mar 17 - 朗廷酒店投資（1270）全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託（1426）全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託（87001）全年業績

公司簡介	冠君產業信託（2778）為房地產投資信託基金，主要投資於香港寫字樓及零售物業。
目前市值 (港元)	348.72億元
現時股價 (港元)	6.00元 (2017-08-07 收市價)
市盈率	10.91倍
每股盈利 (港元)	0.550元
市帳率	0.69倍
每股帳面淨值 (港元)	8.716元

07 Apr 17 - 泓富產業信託(0808) 全年業績

美國加息周期雖已確認，削弱了收息投資產品的吸引力，但本港上市的眾多REITs收益穩定，靈活度高，滙率風險低的收息之選，仍然獲不少好息者青睞。 領展房產基金（0823）和冠君產業信託（2778）股價離一年高位不遠，引證了房託股對追求穩定回報的投資者仍有一定的吸引力。



現時香港共有多隻REITS上市，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。 例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託（1881）；鷹君（0041）旗下冠君產業（2778）。

■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託（0405）全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託（0435）中期業績
■　 09 Aug 16 - 置富產業信託（0778）中期業績
■　 27 Aug 16 - 泓富產業信託（0808）中期業績
■　 11 Jul 16 - 領展房產基金（0823）全年業績
■　 31 Mar 17 - 朗廷酒店投資（1270）全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託（1426）全年業績
■　 27 May 16 - 冠君產業信託（2778）全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託（87001）全年業績

冠君產業信託（2778）的寫字樓收入佔6成多，而同業的泓富產業信託（0808）寫字樓收入佔比亦接近6成，受惠於寫字樓空置率低企。

泓富產業信託（0808）今年3月以8.86億元出售海名軒物業（三樓、五樓及六樓之商用物業），出售金額較於2016年12月的評估價值（即 5.94億元）溢價 49%，這代表出售金額相當於泓市值19%。 出售的原因包括
▪　　海名軒物業為泓富產業信託的三層非核心資產
▪　　資產增值工程潛力已達到最大限度
▪　　對泓富產業信託的資產淨值帶來增長

海名軒物業2016年收入淨額為2422萬元，這代表泓富（0808）以36倍市盈率沽出物業。

泓富（0808）現時資產淨值約為75.1億元，出售海名軒後，資產淨值上升至78億元。 現價市值46億元計算，巿賬率為0.59倍。

泓富（0808）去年9月提出以18.75億元收購觀塘一項商用物業，顧慮到收購後的資產負債比率將由26.5%升至37.1%，收購不獲通過。




泓富產業信託(0808)

泓富產業信託（0808）於2005年上市，擁有ｔ項多元化之物業，包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪　　三座甲級寫字樓: 都會大廈，泓富產業千禧廣場，創業街9號
▪　　一座商用物業: 泓富廣場
▪　　兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心，創富中心（部分）
▪　　一座工業物業: 新寶中心（部分）

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公司簡介	泓富產業信託（0808) 為房地產投資信託基金，主要投資於商用物業組合。
目前市值(港元)	46.22億元
現時股價(港元)	3.18元 (2017-04-07 收市價)
市盈率	8.15倍
每股盈利(港元)	0.390港元
市帳率	0.61倍
每股帳面淨值(港元)	5.17港元

31 Mar 17 - 朗廷酒店投資(1270) 全年業績

於2016年，訪港旅客按年減少4.5%，為逾5,665萬人次。 去年國際旅客數字雖錄得3.1%升幅，惟內地旅客大跌6.7%至4,278萬人次，而短途及長途市場則按年升4.3%和2.6%。 自內地取消「一簽多行」改為「一周一行」後，深圳訪港旅客由過去每月120萬至130萬人次，大跌至每月70萬人次，相信未來一段時間跌幅仍會繼續。

但要注意的事，相比訪港旅客減少44.5%，過夜旅客只是按年減少0.5%，來自長途國際市場的旅客更按年上升2.8%，雖然酒店業的房價仍有下調壓力，但是未算嚴重。

朗廷（1270）酒店組合入住率由2015年的88.1% 按年增長2.7百分點至2016年的 90.8%，平均房租下跌5.2%，導致可出租客房平均收入下跌2.3%。 儘管如此，鑑於 2016 年可出租客房供應較 2015 年多出 4.8%，故 2016 年客房收入實際上仍有 2.6%增長，達到 8.50億港元，佔 2016 年酒店組合總收入的 54.7%。 可分派收入錄得5.01億元，按年上升5%。



■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績
■　 09 Aug 16 - 置富產業信託(0778) 中期業績
■　 27 Aug 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績
■　 11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績
■　 20 May 16 - 朗廷酒店投資(1270) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績

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公司簡介	朗廷—ＳＳ(1270)以發行股份合訂單位方式上市，於香港擁有及經營三家酒店（香港逸東酒店、香港朗廷酒店及香港朗豪酒店）。
目前市值 (港元)	68.18億元
現時股價 (港元)	3.28元 (2017-03-31 收市價)
市盈率	16.48倍
每股盈利 (港元)	0.199元
市帳率	0.58倍
每股帳面淨值 (港元)	5.65元

27 Aug 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績

聯儲局主席耶倫（Janet Yellen）昨晚在Jackson Hole銀行家年會發言，指加息理據在近數月加強，惟沒提到何時加息，僅稱應循序漸進。 分析員認為，根據耶倫想市場有準備今年內加息，是今年9月或12月加息機會轉高。 筆者傾向於認為，聯儲局去年啟動了加息的第一步，每年行多一小步，每年加多一次是較難避免的。 但是在其他國家力爭減息的環境下，美國聯儲局加息的步伐有多快，仍然是可以預料的。

除了耶倫的發言，最近長實放盤的傳言亦令市場關注，李澤鉅早前提及有意拓展業務至其他領域，不願言明新業務類型及所涉範疇，更稱除了總部長江中心之外，其他物業均可以出售。 市場最近盛傳長江實業地產已靜悄悄地將旗下的中環中心放盤，作價350億港元，為時6個月。 一旦交易成功，中環中心將會是香港最昂貴的單一物業交易。 長實地產發表澄清表示絕無此事，亦表示沒有所謂放售清單。

長實旗下的泓富產業信託（0808）能否有機會從母公司收購商廈，暫時是未知之數。 或許，長實旗下的一小部分非核心物業泓富是够能力的，但中環中心肯定是「太大件」了。



中資機構對本港寫字樓需求殷切，本港甲級商廈空置率僅1.2%，屬全球最低，可支持租金升幅，冠君產業（2778）受惠較明顯。 甲級寫字樓佔泓富（0808）物業收入5成半，亦同樣受惠。

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）等。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

長實旗下的泓富產業信託（0808）於本港非核心商業區擁有八項多元化之物業，包括甲級商廈、商用物業、工商綜合物業及工業物業。

■　 09 Aug 16 - 置富產業信託(0778) 中期業績
■　 11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績
■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績




泓富產業信託(0808)

泓富產業信託（0808）於2005年上市，擁有八項多元化之物業，包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪　　三座甲級寫字樓: 都會大廈，泓富產業千禧廣場，創業街9號
▪　　兩座商用物業: 海名軒（部分），泓富廣場
▪　　兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心，創富中心（部分）
▪　　一座工業物業: 新寶中心（部分）

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富（0808）的物業組合包括三個於觀塘區物業，以非核心商廈為主，受惠於政府致力發展東九龍的政策。

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

公司簡介	泓富產業信託（0808) 為房地產投資信託基金，主要投資於商用物業組合。
目前市值(港元)	52.34億元
現時股價(港元)	3.61元 (2016-08-26 收市價)
市盈率	7.52倍
每股盈利(港元)	0.480港元
市帳率	0.71倍
每股帳面淨值(港元)	5.12港元

09 Aug 16 - 置富產業信託(0778) 中期業績

房地產投資信託基金（REITs）和收租股業務性質同樣以租金收入為主，但是投資風險、回報穩定性卻大有不同。 收租股與房託業務性質類似，大家同樣是收完租後派息，但股東的投資回報卻可以相差很遠。 根據證監會規定，房託的派息比率不可少於可供分派收入的90%，明文規定之餘，股息細水長流。

反觀，收租股的派策比率會因應公司對現金的需要、經營環境來調整，可以每年不同。 以希慎（0014）為例，公司早幾年重建希慎廣場、翻新物業，需要的資金較多，故2011至2012年的派息比率僅約一成，之後幾年的派息比率才見回升至逾二成至四成水平。

另外，相比房託，本地收租股多行高檔路線，以九倉（0004）的海港城、希慎（0014）的希慎廣場為例，它們都是本港數一數二的高檔商場，與領展（0823）、置富（0778）的屋邨或屋苑商場所走的路線截然不同，投資風險亦迵異。經濟好景，碰著「自由行黃金十年」，收租股當然能夠受惠，惟一旦經濟轉差，它們的防守力便不如貼近民生的房託。

本地房託，置富產業（00778）主打屋苑商場，其商場定位比領展略高，但同樣貼近民生，亦可視為安全之選。 除了商業，寫字樓亦是熱門投資物業。本港甲級寫字樓供應有限，租金走勢硬淨，空置率全球最低。 冠君產業信託 （02778）持有「花園道三號」（前稱花旗銀行廣場）及朗豪坊商場及寫字樓，租金收入有一定保證。反觀，富豪產業（01881）物業組合全部為本港酒店，面對自由行放緩，入住率下降，房客收入下跌，防守力略為遜色。

置富產業（0778）近日公佈中期業績，總收益及物業收入淨額分別按年上升 6.1%及 7.9%，可供分派收益按年上升 6.7%。 2016 年上半年的每基金單位分派按年上升 6.0%至 24.78 港仙。



■　 11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績
■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市，現於香港作第一上市及於新加坡作第二上市。

置富產業信託（0778）目前在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。物業組合包括約318萬平方呎零售空間及2,713個車位。該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。 麗城薈的翻新工程於2014年9月開展，已於2015年年底前分階段竣工。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點。

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。

麗城薈的資產增值措施已經於2015年竣工。 置富產業信託（0778）已展開和富薈的資產增值措施，翻新工程預期將於2016年第三季完成。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值，投資額逾1.2億元。

公司簡介	置富產業信託（0778) 為房地產投資信託基金，主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。
目前市值(港元)	184.68億元
現時股價(港元)	9.74元 (2016-08-09 收市價)
市盈率	7.38倍
每股盈利(港元)	1.320港元
市帳率	0.76倍
每股帳面淨值(港元)	12.755港元

11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績

領展拆售商場和停車場

政府為傷殘人士而制定的《康復計劃方案》訂立了政策目標，據1999年方案文件，公共屋邨居住或工作的殘疾車主，均可在該屋邨內享用半價停車月費優惠。現時政府屬下停車場，包括房委會停車場均提供半價時租、月租優惠予傷殘人士，而領展自2005年從房委會購入物業後，亦有保持半價優惠，2012年起更提升至四折優惠。

領展（00823）去年沽出多個非核心區商場等物業，根據報道，在23個領展已出售的停車場，有6個停車場已停止提供四折傷殘人士泊車優惠，包括香港仔田灣邨、筲箕灣東熹苑及柴灣峰華邨等。 田灣邨停車場的新業主「傑熙投資有限公司」，自3月起取消傷殘泊車四折優惠，變相加租1.7倍。



立法會議員張超雄認為，屋邨停車場本是政府興建給居民的配套設施，當年房委會出售物業時，曾承諾有關設施將繼續滿足居民泊車需要，現時新業主取消傷殘優惠是違反承諾， 「若因（政府）出售停車場而不能貫徹執行政策，政府有責任去糾正」。



香港政府一直聲稱與領展之間的買賣，有契諾條文保障規管，並且在立法會上多次強調有機制令商場和停車場不可分拆出售。 但是，根據香港電台透過土地查冊，取得當日房委會與領展之間的買賣契約、再配合屋苑的地契、公契等等法律文件，交由專業人士分析，發現於香港大部分居屋和租置屋，政府是刻意列明停車場是容許拆售的。

政務官員和政客攪不清社會福利及社會責任的分別，當然也不會承認失職。

「一般而言，商場鋪位和停車場設施不得分拆出售。不過，如房委會在有關屋邨或屋苑已沒有持有任何物業權益，商場鋪位不可分拆出售的規定無效；如房委會在有關屋邨或屋苑已賣出任何住宅單位，停車場不可分拆出售的規定則無效。」

■　 立法會房屋事務委員會 : 香港房屋委員會分拆出售零售及停車場設施 (2014年5月)




鏗鏘集：一紙之諾 (2016年7月10日)




房產信託基金

現時香港共有多隻REITs上市，當中包括越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）。

在上述REITs中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

於本港上市的REITs，一律受到《房地產投資信託基金守則》所監管。據守則規定，REITs不得從事房地產以外的業務，而且每年亦必須將90%或以上的除稅後淨收入，以紅利的方式，派發給基金單位的持有人。因此，REITs的股價一般較具抗跌力，派息亦有保證，是喜愛高息投資者的上佳選擇。

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 領展房產基金（0823）過去租金收入一直維持穩定增長，儘管本港經濟環境轉差，主要依賴必需品市場的領展，收入和增長比較穩定。

■　 13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績
■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	177項購物商場	藍籌股，香港175項物業，內地2項物業 可出租面積1,280萬平方呎 車位76,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊 可出租面積230萬平方呎
9	匯賢產業信託（87001）	寫字樓 + 商場 + 酒店	北京、重慶、瀋陽3項物業， 可出租面積103萬平方米

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

公司簡介	領展房產基金（0823)為房地產投資信託基金，主要投資於香港及其他地區所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別。
目前市值(港元)	1,215.79億元
現時股價(港元)	54.20元 (2016-07-11 收市價)
市盈率	7.54倍
每股盈利(港元)	7.190元
市帳率	0.95倍
每股帳面淨值(港元)	56.789元

27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績

現時香港共有多隻REITs上市，當中包括越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）。

在上述REITs中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

仲量聯行早前報告指，本港甲級商廈空置率僅1.2%，屬全球最低。另一方面，雖然2017年甲級商廈供應料創2008年金融海嘯後新高，但中資機構對本港寫字樓需求殷切，新供應能否應付需求亦成疑問。 市場消息指，民生銀行旗下投資機構於2015年12月承租中環長江中心57樓逾半層樓面，面積約1.4萬平方呎，呎租約170元，為近年新高。

部分REITs的寫字樓收入佔比較多，陽光房產信託（0435）的寫字樓收入佔比近5成，泓富產業信託（0808）的佔比近6成，冠君產業信託（2778）的佔62%，受消費市道轉弱的影響相對較少，且本港寫字樓供應緊張，租金收入有更佳保證。



冠君產業信託（2778）的息率較其他REITs為低，但市帳率只有0.48倍，折讓比率較高，資產地理位置優越，對比之下亦吸引。 花旗銀行廣場於出租率、租金水平都正在大幅改進，出租率由2015年初的75.4%急升至近期的94%，將會為冠君帶來增長動力。

■　 20 May 16 - 朗廷酒店投資(1270) 全年業績
■　 13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	177項購物商場	藍籌股，香港175項物業，內地2項物業 可出租面積1,280萬平方呎 車位76,000個
6	朗廷ＳＳ（1270）	酒店	3間酒店
7	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
8	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
9	冠君產業信託（2778）	寫字樓 + 購物商場	花旗銀行廣場，朗豪坊 可出租面積230萬平方呎
10	匯賢產業信託（87001）	寫字樓 + 商場 + 酒店	北京、重慶、瀋陽3項物業， 可出租面積103萬平方米

（註： 朗廷不是REITs）

於本港上市的REITs，一律受到《房地產投資信託基金守則》所監管。據守則規定，REITs不得從事房地產以外的業務，而且每年亦必須將90%的除稅後淨收入，以紅利的方式，派發給基金單位的持有人。因此，REITs的股價一般較具抗跌力，派息亦有保證，是喜愛高息投資者的上佳選擇。

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 冠君產業信託（2778）主要物業「花旗銀行廣場」會繼續受惠於中環甲級寫字樓空置率低企，並預期該廣場的出租率及租金將持續上升，帶動2016年每單位分派增長。

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

公司簡介	冠君產業信託（2778）為房地產投資信託基金，主要投資於香港寫字樓及零售物業。
目前市值 (港元)	232.01億元
現時股價 (港元)	4.01元 (2016-05-27 收市價)
市盈率	7.04倍
每股盈利 (港元)	0.570元
市帳率	0.48倍
每股帳面淨值 (港元)	8.398元

20 May 16 - 朗廷酒店投資(1270) 全年業績

朗廷（1270）是由鷹君集團分拆的投資信託，朗廷—ＳＳ是合訂証券，與REITs相近每年將90%或以上的除稅後淨收入，以紅利的方式派發給單位的持有人。 REITs受證監會的房地產信託基金守則監管，而朗廷酒店投資根據信託契約，不得從事授權業務以外的任何其他業務活動。 合訂証券所受的限制較少，借貸比率不像REITs限制最多45%。

合訂証券 Stapled Securities SS 是合訂証券，即Stapled Securities 的簡稱，指一間公司發行的證劵實際上是透過法律效力將不同類型的證劵捆綁在一起。 目前在港上市的商業信託總共有4只，一隻是由電訊盈科（0008）分拆出來的香港電訊（6823）；一隻是電能實業（0006）分拆出來的港燈（2638）；一隻是由鷹君集團（0041）分拆出來的朗廷酒店（1270）；另一隻是由方興地產（0817）分拆出來的金茂投資（6139）。 除此四間公司外，長實及新世界都曾計劃透過股份合訂證劵形式分拆酒店業務上市，不過計劃最後擱置。

於2015年，訪港旅客按年減少2.5% 。 這是自2004年以來香港之訪港旅客總數首次出現負增長。 根據香港旅遊發展局之酒店調查，於2015年之平均酒店入住率為86.0%，較2014年下跌4個百分點，而所錄得之行業平均房租則下調9.2%，導致平均可出租客房收入（平均可出租客房收入）按年下跌13.3%。

	2015 年	比 對 2014 年
訪 港 旅 客 總 數	59,307,596	-2.5%
- 過 夜 旅 客	26,686,026	-3.9%
- 不 過 夜 旅 客	32,621,570	-1.4%
酒 店 平 均 入 住 率	86%	-4 百 分 點
酒 店 平 均 房 租	1,337 港 元	-9.2%
過 夜 旅 客 平 均 留 港 時 間	3.3 晚	不 變
過 夜 旅 客 人 均 消 費 額	7,234 港 元	-9.1%
與 入 境 旅 遊 相 關 的 總 消 費	3,323 億 港 元	-7.5%

旅遊業是香港經濟重要一環，面對環球經濟尚未完全復蘇、內地經濟持續放緩、貿易相關的活動表現疲弱、訪港旅遊業大不如前，旅遊業無可避免需進入調整期。 業內人士擔心，香港旅遊業吸引力不足，加上強港元，料今年酒店業經營狀況仍會表現遜色。 在內地旅客人數減少的同時，來自歐美、東南亞各國的旅客人數卻有不同程度的上升。 政府推出的一系列措施，包括推廣香港天然景色和獨特歷史文化，能否提高香港對旅客的吸引力，尤其是能否吸引更多過夜旅客來港，將對酒店業有直接的影響。

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	177項購物商場	藍籌股，香港175項物業，內地2項物業 可出租面積1,280萬平方呎 車位76,000個
6	朗廷—ＳＳ（1270）	酒店	3間酒店
7	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
8	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
9	冠君產業信託（2778）	寫字樓 + 購物商場	花旗銀行廣場，朗豪坊 可出租面積230萬平方呎
10	匯賢產業信託（87001）	寫字樓 + 商場 + 酒店	北京、重慶、瀋陽3項物業， 可出租面積103萬平方米

■　 13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

選擇出租股時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 訪港旅客去年開始下跌、區內經濟放緩、強港元（兌日圓、歐元和澳元）令香港旅遊業吸引力不足，香港酒店業於整體入住率與平均房租均有所下降。 酒店業放緩到影響令到息率下跌，朗廷（1270）去年可供分派收入減14.5%。 投資者應該要留意以上因素的改變與及入住率等的數字何時出現見底跡象。

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公司簡介	朗廷—ＳＳ(1270)以發行股份合訂單位方式上市，於香港擁有及經營三家酒店（香港逸東酒店、香港朗廷酒店及香港朗豪酒店）。
目前市值 (港元)	53.28億元
現時股價 (港元)	2.59元 (2016-05-20 收市價)
市盈率	3.66倍
每股盈利 (港元)	0.708元
市帳率	0.49倍
每股帳面淨值 (港元)	5.282元

13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績

現時香港共有多隻REITs上市，當中包括越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）。

在上述REITs中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

領展（0823）上月公布，將旗下七個商場，包括興民商場、錦英苑商場等，以19.6億元分別售予5個買家，費用較今年的估值高出23%。 全部出售將於今年5月31日成交。高位出售商場的現金回籠將有助領展再度延續其翻新策略，並可助公司降低負債比率2個百分點至18%。

領展在天水圍南設有3個街市（天耀街市、天盛街市和天瑞街市），領展去年把天水圍天盛街市改為「豪裝」，並決定關閉附近的天耀街市，將之改建為商場。 關閉天耀街市引起區內不少反對聲音，並批評領展漠視基層需要。 經優化後天盛街市將由8000擴大至17000平方呎，檔戶由77間增至110間，部分由天耀街巿遷往天盛街巿經營的檔主指，新檔租金比過去貴三分一甚至一倍，引起社會關注。

■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	177項購物商場	藍籌股，香港175項物業，內地2項物業 可出租面積1,280萬平方呎 車位76,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊 可出租面積230萬平方呎
9	匯賢產業信託（87001）	寫字樓 + 商場 + 酒店	北京、重慶、瀋陽3項物業， 可出租面積103萬平方米

於本港上市的REITs，一律受到《房地產投資信託基金守則》所監管。據守則規定，REITs不得從事房地產以外的業務，而且每年亦必須將90%或以上的除稅後淨收入，以紅利的方式，派發給基金單位的持有人。因此，REITs的股價一般較具抗跌力，派息亦有保證，是喜愛高息投資者的上佳選擇。

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 領展房產基金（0823）過去租金收入一直維持穩定增長，儘管本港經濟環境轉差，主要依賴必需品市場的領展，收入和增長比較穩定。

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

公司簡介	領展房產基金（0823)為房地產投資信託基金，主要投資於香港及其他地區所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別。
目前市值(港元)	1,049.79億元
現時股價(港元)	46.80元 (2016-05-13 收市價)
市盈率	3.96倍
每股盈利(港元)	11.830元
市帳率	0.91倍
每股帳面淨值(港元)	51.535元

01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）。 除匯賢產業信託（87001）為人民幣計價外，其餘REITS都是港元計價。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

匯賢產業信託（87001）在北京、重慶及瀋陽擁有三項物業，地域性較廣。 北京東方廣場包括商場、寫字樓、酒店和服務式公寓，為公司的核心資產，佔收入8成多； 在重慶和瀋陽的業務，對公司貢獻1成多的收入。

匯賢產業信託（87001）的物業組合於2015年3月增添了一項位於重慶的綜合發展項目大都會廣場，收購價為39.1億元。 於收購完成後，該物業已重新命名為「大都會東方廣場」。該發展項目項目包括一個商場及一幢字樓，匯賢旗下的物業面積由 86.6萬平方米增加19%至超過 103萬平方米。

■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	177項購物商場	藍籌股，香港175項物業，內地2項物業 可出租面積1,280萬平方呎 車位76,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊 可出租面積230萬平方呎
9	匯賢產業信託（87001）	寫字樓 + 商場 + 酒店	北京、重慶、瀋陽3項物業， 可出租面積103萬平方米

於本港上市的REITs，一律受到《房地產投資信託基金守則》所監管。據守則規定，REITs不得從事房地產以外的業務，而且每年亦必須將90%的除稅後淨收入，以紅利的方式，派發給基金單位的持有人。因此，REITs的股價一般較具抗跌力，派息亦有保證，是喜愛高息投資者的上佳選擇。

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 匯賢（87001）的北京華貿中心土地使用權於2049年屆滿，亦在人民幣貶值而影響以港元計價的匯率風險。

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公司簡介	匯賢產業信託（87001) 為人民幣計價之房地產投資信託基金，主要投資於商用物業組合北京東方廣場，以及從事物業發展與相關活動。
目前市值(人民幣)	167.37億元
現時股價(人民幣)	3.10元 (2016-04-29 收市價)
市盈率	96.88倍
每股盈利(人民幣)	0.032元
市帳率	0.61倍
每股帳面淨值(人民幣)	5.123元

24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績

負利率： 歐洲央行、丹麥、瑞士、瑞典、日本

歐洲、丹麥、瑞士、瑞典和日本央行分別於2014年6月、2014年9月、2014年12月、2015年2月及2016年1月開始把其貨幣政策利率降至負利率水平。

歐洲央行今年3月中會議議息，推出力度大於市場預期的刺激措施，宣布將存款利率由負0.3厘降至負0.4厘，並同時將基準利率從0.05厘降至至0厘。 歐央行又擴大量化寬鬆計劃，將每月購買資產規模從600億歐元，增至800億歐元，並把以歐元計價的企業債納入購買範圍。 歐洲央行推行負利率和量化寬鬆的目標是希望透過壓低歐元匯率，引入輸入型通脹，來達成通脹目標。

日本銀行是第二家實行負利率的主要央行，日本央行今年1月底正式宣布負利率。民間銀行存入日本央行的部分存款，將從2月開始適用-0.1%的利率。如果需要的話，未來甚至有可能更低。 近日，消息人士更指出日本央行或考慮向金融機構貸款時實施負利率，即央行向銀行放貸時，反而會提供利率，以提升銀行的放貸能力，支持經濟活動。

在長期低息的大環境下，投資者可考慮投資房地產信託基金（REITs）或收租股，這類股份股息回報穩定，股息率較銀行存款吸引，投資者有機會賺取股息的同時，兼得股價上升帶來升值回報。




房地產信託基金（REITs）

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

春泉產業信託（1426）資產是位於北京商業區的華貿中心第1座及第2座寫字樓部分，以及相關的約600個停車位。

■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

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春泉產業信託（1426）

春泉產業信託（01426）於2013年底上市，主要資產是位於北京商業區的華貿中心第1座及第2座寫字樓部分，以及相關的合共約600個停車位。 2幢位於北京核心商業區（CBD）的超甲級寫字樓（北京只有13幢超甲級寫字樓），租戶幾乎全部都是世界知名企業，如德意志銀行、環球律師事務所、NBA、貝恩等。

「春泉」二字就透露出集團的日資背景，春泉由著名的日本私募股權投資公司AD Capital全資擁有，而AD Capital的大股東則是日本政策投資銀行（Development Bank of Japan），因而春泉的股東具日本政府色彩。
AD Capital及Huamao HD將分別持有管理人已發行股本總額的90.2%及9.8%。

春泉產業信託的原持有者、日本基金公司RCA Fund 則在於2006年購入第1座及第2座寫字樓及停車場部分，並在2007年正式投入經營。 RCA Fund 現時持有春泉已發行基金單位的31%。

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 春泉產業信託（1426）收入集中，較高的收益率正在反映人民幣貶值的不確定性和收入集中的缺點。

公司簡介	春泉產業信託（01426) 為房地產投資信託基金，主要於中國持有及投資物業，以及從事物業發展與相關業務。
目前市值(港元)	36.83億元
現時股價(港元)	3.28元 (2016-03-22收市價)
市盈率	11.67倍
每股盈利(港元)	0.282港元
市帳率	0.55倍
每股帳面淨值(港元)	5.98港元

15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

越秀房產信託（0405）於擁有7項多元化之物業，包括甲級商廈、零售商場、酒店、服務式公寓及批發商場。 越秀房產信託（0405）2015年8月收購上海浦東宏嘉大廈，此乃越秀房產基金（0405）首次嘗試對外收購，是基金擴展廣州以外地區業務的第一步。

■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

越秀房產（405）2012年收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（IFC），收入補貼限期為2016年底，往後分派利息比較不明朗。

越秀房產基金（405）於今年3月獲納入為恒生綜合大中型股指數成份股。 同時， 越秀房產基金（405）亦獲納入為恒生低波幅指數成份股。

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公司簡介	越秀房產信託（0405) 為房地產投資信託基金，主要投資於中國廣東省物業。主要作辦公樓、零售及其他商業用途物業。
目前市值(港元)	117.76億元
現時股價(港元)	4.14元 (2016-04-15收市價)
市盈率	13.53倍
每股盈利(港元)	0.306港元
市帳率	0.73倍
每股帳面淨值(港元)	5.66港元

21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

長實旗下的泓富產業信託（0808）於本港非核心商業區擁有八項多元化之物業，包括甲級商廈、商用物業、工商綜合物業及工業物業。

■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富（0808）的物業組合包括三個於觀塘區物業，受惠於政府致力發展東九龍的政策。

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金回報和出租率及負債等。 以冠君產業信託（2778）為例，收入集中，易受經濟波動影響。 自由行放緩，富豪產業信託（1881）旗下酒店房間入住率及租金收入下跌的風險較高，相比同業的折讓相信仍會高企。 大股東2012年提出強制性全購要約，以每基金單位1元提出全購，較當時價格大幅折讓近五成，消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉12%。

越秀房產（405）蛇吞象，2012年收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（IFC）。 現時負債升至37%，酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年，往後分派利息不明朗。

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

公司簡介	泓富產業信託（0808) 為房地產投資信託基金，主要投資於商用物業組合。
目前市值(港元)	41.38億元
現時股價(港元)	2.87元 (2016-03-21收市價)
市盈率	5.98倍
每股盈利(港元)	0.480港元
市帳率	0.58倍
每股帳面淨值(港元)	4.98港元