20 May 16 - 朗廷酒店投資(1270) 全年業績

朗廷（1270）是由鷹君集團分拆的投資信託，朗廷—ＳＳ是合訂証券，與REITs相近每年將90%或以上的除稅後淨收入，以紅利的方式派發給單位的持有人。 REITs受證監會的房地產信託基金守則監管，而朗廷酒店投資根據信託契約，不得從事授權業務以外的任何其他業務活動。 合訂証券所受的限制較少，借貸比率不像REITs限制最多45%。

合訂証券 Stapled Securities SS 是合訂証券，即Stapled Securities 的簡稱，指一間公司發行的證劵實際上是透過法律效力將不同類型的證劵捆綁在一起。 目前在港上市的商業信託總共有4只，一隻是由電訊盈科（0008）分拆出來的香港電訊（6823）；一隻是電能實業（0006）分拆出來的港燈（2638）；一隻是由鷹君集團（0041）分拆出來的朗廷酒店（1270）；另一隻是由方興地產（0817）分拆出來的金茂投資（6139）。 除此四間公司外，長實及新世界都曾計劃透過股份合訂證劵形式分拆酒店業務上市，不過計劃最後擱置。

於2015年，訪港旅客按年減少2.5% 。 這是自2004年以來香港之訪港旅客總數首次出現負增長。 根據香港旅遊發展局之酒店調查，於2015年之平均酒店入住率為86.0%，較2014年下跌4個百分點，而所錄得之行業平均房租則下調9.2%，導致平均可出租客房收入（平均可出租客房收入）按年下跌13.3%。

	2015 年	比 對 2014 年
訪 港 旅 客 總 數	59,307,596	-2.5%
- 過 夜 旅 客	26,686,026	-3.9%
- 不 過 夜 旅 客	32,621,570	-1.4%
酒 店 平 均 入 住 率	86%	-4 百 分 點
酒 店 平 均 房 租	1,337 港 元	-9.2%
過 夜 旅 客 平 均 留 港 時 間	3.3 晚	不 變
過 夜 旅 客 人 均 消 費 額	7,234 港 元	-9.1%
與 入 境 旅 遊 相 關 的 總 消 費	3,323 億 港 元	-7.5%

旅遊業是香港經濟重要一環，面對環球經濟尚未完全復蘇、內地經濟持續放緩、貿易相關的活動表現疲弱、訪港旅遊業大不如前，旅遊業無可避免需進入調整期。 業內人士擔心，香港旅遊業吸引力不足，加上強港元，料今年酒店業經營狀況仍會表現遜色。 在內地旅客人數減少的同時，來自歐美、東南亞各國的旅客人數卻有不同程度的上升。 政府推出的一系列措施，包括推廣香港天然景色和獨特歷史文化，能否提高香港對旅客的吸引力，尤其是能否吸引更多過夜旅客來港，將對酒店業有直接的影響。

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	177項購物商場	藍籌股，香港175項物業，內地2項物業 可出租面積1,280萬平方呎 車位76,000個
6	朗廷—ＳＳ（1270）	酒店	3間酒店
7	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
8	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
9	冠君產業信託（2778）	寫字樓 + 購物商場	花旗銀行廣場，朗豪坊 可出租面積230萬平方呎
10	匯賢產業信託（87001）	寫字樓 + 商場 + 酒店	北京、重慶、瀋陽3項物業， 可出租面積103萬平方米

■　 13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

選擇出租股時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 訪港旅客去年開始下跌、區內經濟放緩、強港元（兌日圓、歐元和澳元）令香港旅遊業吸引力不足，香港酒店業於整體入住率與平均房租均有所下降。 酒店業放緩到影響令到息率下跌，朗廷（1270）去年可供分派收入減14.5%。 投資者應該要留意以上因素的改變與及入住率等的數字何時出現見底跡象。

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公司簡介	朗廷—ＳＳ(1270)以發行股份合訂單位方式上市，於香港擁有及經營三家酒店（香港逸東酒店、香港朗廷酒店及香港朗豪酒店）。
目前市值 (港元)	53.28億元
現時股價 (港元)	2.59元 (2016-05-20 收市價)
市盈率	3.66倍
每股盈利 (港元)	0.708元
市帳率	0.49倍
每股帳面淨值 (港元)	5.282元

朗廷酒店投資（1270）全年業績

朗廷酒店投資（1270）2016年2月公布，去年股份合訂單位持有人應佔溢利14.42億元，增長1.58倍，若撇除投資物業公平值變動，應佔溢利減少14.5%，有3.43億元。

集團去年可供分派收入4.78億元，減少14.5%，總租金收入6.82億元，減少9.2%，淨物業收入5.63億元，減少9.7%。

未計及放棄分派，末期每股合訂單位分派12.2港仙，全年計共分派23.3港仙，若計及放棄分派後的影響，末期每股合訂單位分派12.9港仙，全年計共分派24.6港仙。

於2015年，酒店組合的可出租客房平均收入按年下跌10.6%至1,472 港元，原因為平均房租下跌6.7%及入住率下跌3.9個百分點。此外，2015年的可出租客房數目下跌，導致年內客房收入較2014年下跌12.7%。於2015年，客房收入佔酒店組合總收入的54.1%。

於2015年12月31日，資產負債比率為 36.2%（2014年： 38.4%）。



朗廷酒店投資（1270)

朗廷酒店投資（1270）是由鷹君集團分拆的商業信託，是於2013年上市，招股價5元。 朗廷的收入來自香港3間酒店，包括旺角康得思酒店（前名為香港朗豪酒店）、尖沙嘴朗廷酒店的及逸東酒店。

▪　　香港朗廷酒店（The Langham Hong Kong) 共有498間客房，酒店坐擁於尖沙咀繁華購物區。
▪　　香港康得思酒店（Cordis Hong Kong at Langham Place) 擁有664間客房的處於旺角購物旺區亦連接「朗豪坊」辦公大樓及商場物業。
▪　　香港逸東酒店（Eaton Hong Kong) 擁有465間客房，位於繁華幹道彌敦道上。



酒店表現

於2015年，香港朗廷酒店（The Langham Hong Kong) 及香港康得思酒店（Cordis Hong Kong at Langham Place) 的客房數目減少乃由於客房分階段持續進行翻新工程所致。兩者的平均收入跌幅均較低於其所屬的甲級高價酒店市場（被視為五星級酒店）的 10.8%。 香港朗廷酒店最後128間客房的翻新工程亦已於2015年9月完成；而香港康得思酒店全部逾600間客房的翻新工程已分階段進行並於2015年11月順利完成。

▪　　香港朗廷酒店按平均可出租客房457間（2014年：465間）計算，可出租客房平均收入於2015 年按年下跌8.7%。
▪　　香港康得思酒店（於2015年8月由朗豪酒店重塑的品牌）按平均可出租客房620間（2014年：650間）計算，於2015年的可出租客房平均收入則下跌8.9%。

香港逸東酒店（Eaton Hong Kong) 跌幅高於其所屬的乙級高價酒店市場（被視為四星級酒店）的14.4%。

▪　　香港逸東酒店面對低價酒店的激烈競爭，房租下跌導致該酒店於 2015 年可出租客房平均收入下跌16.1%。

財務管理

朗廷酒店投資（1270）擁有現金結餘3.04億元，借貸總額為68億元；資產負債比率（計算公式為未償還借貸總額佔總資產的百分比）為 36.2%（2014 年：38.4%）。

朗廷（1270）5月與17間銀行簽訂一項總金額為72億港元銀團貸款協議。 該筆貸款佔68億港元為定期貸款，另4億港元為循環貸款，年期為四年。 銀團貸款利率是按香港銀行同業拆息（HIBOR）加98點子的年利率計息。所得資金主要為償還於2016年5月到期的三年期港元貸款，而該貸款的年利率為按香港銀行同業拆息加120點子的年利率計息。



發展 及 2016年目標

農曆新年「旺角衝突」後，朗廷（1270）旗下酒店生意受到影響，主席羅嘉瑞稱，雖然只是持續數小時事件，但「掟磚」、衝突等畫面不斷在電視重播，有旅客取消訂房，影響2、3月份酒店生意，「唔只係旺角嗰邊，香港島嘅生意都受影響」。

朗廷（01270）主席羅嘉瑞指當發生類似事件後，一般需要一年時間，才令旅客恢復信心，除政治事件外，港元滙率強勢，亦降低旅客訪港意欲。不過，他相信下半年會開始穩定，因香港是重要商業中心。

朗廷（1270）旗下三間香港酒店於2016年1月至3月累計入住率按年下跌2個百分點至86%，平均房租跌9.1%，導致可出租客房平均收入跌11%。 不過，羅嘉瑞指出，旗下三間酒店之中，有兩間的表現較市場平均優勝，4月入住率亦有回升的趨勢，預期今年下半年將回復穩定。

行政總裁葉毓強稱，4月開始至今已見有所改善，集團亦推出不同優惠吸客，當中唐閣及明閣兩間中菜餐廳表現理想，暫時未有需要大規模裁員，但可能在補充人手上「未必補足」。




短評

對於內地的旅客，現在辦理國外旅遊簽證不難，而日本及東南亞地方貨幣貶值，令香港購物、酒店和飲食不便宜，競爭力下降。 今年3月份訪港旅客421.38萬人次，按年下跌4.3%，是訪港旅客連續10個月下跌，表現強差人意。 今年首季入境過夜旅客有5.8%跌幅，酒店房間平均入住率亦由去年同期86%下跌至今年首季83%，情況令人憂慮。 但近月旅客人次跌幅已開始收窄，五月初勞動節假期訪港旅客更有所回升，如果勢頭持續，有助穩定零售及旅遊業表現。

朗廷—ＳＳ（1270）旗下三間香港酒店於今年首季入住率按年下跌2個百分點至86%，平均房租跌9.1%，導致可出租客房平均收入跌11%。 不過，主席羅嘉瑞指出，4月入住率亦有回升的趨勢，預期今年下半年將回復穩定。 但要注意入住率穩定並不代表酒店房租停止下跌。

▪　　2013年 入住率 = 90.1%
▪　　2013年 入住率 = 91.4%
▪　　2014年 入住率 = 92.0%
▪　　2015年 入住率 = 88.1%
▪　　2016年首季 入住率 = 86%

訪港旅客於2015年首次出現負增長，調整期應該不會1、2年調整完成； 酒店業則某程度與過夜旅客數字和消費額成正比，有興趣的投資者不妨定期追蹤旅發局公佈的相關數字。




簡單計算

於2015年，酒店組合的可出租客房平均收入按年下跌10.6%，原因為平均房租下跌6.7%及入住率下跌3.9個百分點。 可出租客房數目下跌，導致2015年的年內客房收入較2014年下跌12.7%。

朗廷—ＳＳ（1270）2015年的收入包括固定基本租金（每年2.25億元）及4.52億元（2014年5.22億元）的可更改租金，總收入為6.82億元。 扣除物業相關開支和服務費，物業收益淨額為5.64億元。 再扣除融資成本、所得稅、酒店管理費及許可費、裝置及設備儲備等的開支，2015年的可分派收入總額為4.78億元。

2015年業績數字 ▪　　基本租金 2.25億元 （2014年2.25億元） ▪　　可更改租金 4.52億元 （2014年5.22億元） ▪　　總收入 6.82億元 （2014年7.52億元） ▪　　物業收益淨額 5.64億元 （2014年6.24億元） ▪　　可分派收入總額 4.78億元（2014年5.22億元） ▪　　每股份合訂單位分派（放棄分派前）23.3港仙 ▪　　每股份合訂單位分派 24.6港仙

鷹君集團於2015年放棄收取應得的2015年財政年度應付分派的權利（1億單位，約股權4.94%），每股單位分派24.6港仙。

假設2016年的客房收入下跌11%，由於基本租金保持在2.25億元，筆者估計2016年總收入為6.22億元，融資成本輕微下跌，可分派收入為4.1億元左右。 鷹君集團將於2016年保持放棄1億單位的分派權利，估計2016年每股份合訂單位分派21港仙左右。

筆者完全沒有營運數字作支持來計算成本，以上計算和假設是「有斷估無痛苦」的原則而得出，筆者不排除與實際數字有一定的出入。



首5年放棄派息百分比

朗廷—ＳＳ（1270）2013年上市時，鷹君承諾由2013年至2017年放棄部分派息，分別為1.5億單位、1.5億單位、1.0億單位、1.0億單位和0.5億單位。

逐步增加應收的股息，大股東2018年度起收取全部應收的派息；這意味著如果分派收入不變，每股分派金額將於2017年和2018年輕微下跌。

另外，酒店管理人之服務費現時以發行股份之方式支付，2018年度起酒店管理人可以選擇收取現金，這意味著這部份的金額會開始「正常地」計算在成本內。


基本租金，可更改租金

朗廷—ＳＳ（1270）與鷹君訂立租賃協議，包括基本租金及可更改租金，基本租金為每年2.25億元，另外可更改租金按酒店物業收入多少而定。 直至2019年12月31日止，可更改租金由酒店合計經營毛利（扣除全球市場推廣費用）的70%計算，2020年後則每4年按獨立物業估值師所釐定之基準計算。

記得，富豪產業信託（1881）是在2007年由富豪酒店（0078）分拆上市，富豪酒店（0078）再以承租方式經營有關酒店，租金包括基本租金及浮動租金。 富豪酒店（0078）與富豪信託（1881）首4年定下基本租金由6.3億元遞增至7.8億元。 不過，上述租金保證自2010年屆滿後，富豪信託於2011年收取的基本租金即由2010年的7.92億元降至5.61億元，令到2011年可供分派收入下跌4成以上，息率急跌。

根據資料，總租賃協議期限內（2027年到期），朗廷—ＳＳ（1270）的基本租金每年都是固定，這部份沒有富豪產業信託（1881）那麼驚嚇。




朗廷—ＳＳ（1270）現價2.59元，息率9.5厘，預期息率8.1厘左右，現價或許已經反映了年初至今的入住率和房租下跌的事實。 但 .... 如果更多旅客不租住酒店，改變住宿習慣，則是別話！ （一笑）

上水一間銀行分行內席地而睡 5月中，有人在社交網站Facebook上載相片，顯示有兩名女子在一間提供24小時櫃員機服務的銀行理財中心內鋪報紙「打地鋪」睡覺，旁邊則放有她們的鞋子、手提袋及行李篋。該帖迅即瘋傳，吸引不少網民留言，當中有人戲言稱「難怪酒店步寒冬」，亦有人笑指她們真識歎，因為該處既有冷氣、更有閉路電視監控防盜，可謂是「五星級酒店」。 亦有網民諷刺指「終於解開（剛完結五一黃金周， 內地訪港旅客人次）入境人數多咗，不過酒店入住率下跌之謎」，亦有人揶揄「酒店業寒冬，其實真正禍首係銀行櫃員機囉」。

朗廷—ＳＳ（1270）、富豪產業信託（1881）與金茂投資—ＳＳ（6139）同是酒店業，息率介乎8厘至10厘。 富豪產業信託（1881）於香港擁有8間酒店，是 REITs，不是ＳＳ；金茂投資（6139）在中國擁有8間酒店。

▪　　富豪產業信託（1881）現價1.88元，息率8.2厘。
▪　　朗廷—ＳＳ（1270）現價2.59元， 息率9.5厘。
▪　　金茂投資—ＳＳ（6139）現價4.31元， 息率10.0厘。





預期息率

朗廷—ＳＳ（1270）現價2.59元，2015年度股息下跌17.4%至0.246元，息率9.5厘。

簡單估計，2016年度每個單位的分派金額下跌15%至0.21元。 現價2.59元計算，預期息率8.1厘。




股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時，筆者並沒持有 合訂証券(ＳＳ)。


參考:

1. 朗廷酒店投資 1270 業績
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0317/LTN20160317338_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0218/LTN20160218248_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0806/LTN20150806668_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0313/LTN20150313702_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0216/LTN20150216362_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0318/LTN20140318610_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0218/LTN20140218319_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/LTN20130516034_C.HTM
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/01270_1624381/C105.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/01270_1624381/C114.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/01270_1624381/C119.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/01270_1624381/C123.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0516/01270_1624381/C135.pdf

2. 朗廷酒店投資與朗廷酒店投資有限公司
http://www.langhamhospitality.com/html/tch/main/index.jsp

3. 酒店
http://www.cordishotels.com/
http://www.langhamhotels.com/en/the-langham/hong-kong/
http://www.eatonhongkong.com/en

4. 好客之都 重塑旅遊吸引力
http://stedu.stheadline.com/sec/sec_news.php?aid=15572

5. 旅遊業統計資料
http://www.tourism.gov.hk/tc_chi/statistics/statistics_perform.html
http://partnernet.hktb.com/tc/research_statistics/latest_statistics/index.html

6. 選定行業的發展
http://www.hkeconomy.gov.hk/tc/reports/index.htm

7. 股票入門：股份合訂單位
http://notcomment.com/wp/?p=20553

8. 朗廷酒店(1270)分派如何計算?
http://realblog.zkiz.com/greatsoup/65525

9. 酒店爆滿 富豪信託仍劈派息 當年上市高息財技期滿
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20120322/news/eb_eba1.htm

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