物業位於九龍灣宏光道8號，前身為工廈巨昇中心，原申請改裝為酒店，最終活化成寫字樓。 大廈經約3年時間翻新，現樓高9層，包括7層寫字樓及2層零售樓面，總可售樓面面積約18萬方呎，寫字樓每層約2.4萬方呎，提供161個寫字樓單位及55個會議室，
恒地表示，繼「高爾夫‧御苑」及「創豪坊」近期成功開售後，集團計劃在今年再推售4個住宅項目，以及兩個商業/寫字樓物業。連同尚餘存貨，集團在本港有約2600個住宅單位及60萬平方呎優質商辦樓面於今年可供出售。
■ 11 Jun 16 - 恒基地產(0012) 全年業績
■ 28 Feb 17 - 新鴻基地產(0016) 中期業績
■ 22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績
■ 17 Mar 17 - 嘉里建設(0683) 全年業績
| 地產股 | 企業 |
|---|---|
| 發展商 | 恒基(0012)、 新地(0016)、 新世界(0017)、長實(1113)、 會德豐(0020)、信置(0083)、 嘉華(0173)、 嘉里(0683) 等 |
| 收租股 | 恒隆(0101)、 九倉(0004)、 希慎(0014)、 鷹君(0041)、 合和(0054)、 太古(1972) 等 |
恒基地產（0012）的聯營公司中華煤氣、美麗華及香港小輪為集團帶來穩定之經常性收益。 加上逐步上升的物業租賃收入，為恒基股東提供穩步上升的股息，亦為集團供應相當穩定的現金流。
| # | 企業 | 市值 | 業務佔淨收益比例 (最近業績) |
|---|---|---|---|
| 1 | 九龍倉（0004） | 2,020億元 | 物業銷售佔淨收益1成， 物業租賃佔7成半， 酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成 |
| 2 | 恒基地產（0012） | 1,750億元 | 物業銷售佔淨收益2成半， 物業租賃佔4成， 酒店、百貨佔1成， 公用事業及能源佔2成半 |
| 3 | 新鴻基地產（0016） | 3,300億元 | 物業銷售佔淨收益2成， 物業租賃佔6成， 酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成 |
| 4 | 新世界發展（0017） | 930億元 | 物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成， 服務、百貨佔1成， 基建佔1成 |
| 5 | 信和置業（0083） | 850億元 | 物業銷售佔淨收益4成半， 物業租賃佔4成， 酒店經營、物業管理佔1成半 |
| 6 | 恒隆地產（0101） | 910億元 | 物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半 |
| 7 | 嘉里建設（0683） | 390億元 | 物業銷售佔淨收益2成， 酒店佔半成， 物業租賃佔7成半 |
| 8 | 長實地產（1113） | 1,990億元 | 物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成半， 酒店佔1成， 房地產投資信託權益佔半成 |
| 9 | 太古地產（1972） | 1,450億元 | 物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半 |
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恒基地產（0012）
恒基地產（0012） 為投資控股公司，透過旗下附屬公司在香港及中國內地從事物業發展及投資、建築工程、基建項目、酒店業務及管理、財務借貸、百貨業務、項目管理、以及物業管理。 集團持有約4500萬平方呎新界土地儲備，為本港擁有最多新界土地之發展商。 中國國內物業發展方面，集團在北京、上海、長沙、重慶、南京、瀋陽、西安及蘇州均有住宅發展項目。
此外，集團持有多間香港上市公司，包括香港小輪（0050）、恒基發展（0097）、香港中華煤氣（0003）、美麗華酒店（0071）和港華燃氣（1083）。
恒基2014年將零售業務「千色店」借殼旗下恒基發展（0097）上市。
| 公司簡介 | 恒基地產(0012)從事香港之物業發展及投資、發展計劃管理、建築、物業管理、百貨業務、酒店業務、財務、投資控股、基建項目及在中國之物業發展。 |
| 目前市值 (港元) | 1,751億元 |
| 現時股價 (港元) | 48.15元 (2017-03-31 收市價) |
| 市盈率 | 7.99倍 |
| 每股盈利 (港元) | 6.03元 |
| 市帳率 | 0.66倍 |
| 每股帳面淨值 (港元) | 72.46元 |
恒基地產（0012） 全年業績
恒基地產(00012) 3月公布截至去年底的全年業績，純利219.16億元，按年增加3%，每股盈利6.03元，派末期息每股1.13元，連同中期息，全年派1.55元，上年同期派1.45元；並建議派發紅股，每10股可獲派送1股已繳足新股。
未計入投資物業及發展中投資物業公允價值變動的經營盈利為105.3億元，按年升22.87%。 若撇除投資物業及發展中投資物業公允價值變動，基礎盈利141.69億元，按年增加29%，每股基礎盈利3.9元。期內收入總額255.68億元，按年增長8%。
期內，收入255.68億元，按年升8.15%；其中，銷售物業收入176.79億元，按年升12.68%，租金收入55.59億元，按年跌0.54%，百貨業務收入8.71億元，按年跌0.91%，酒店業務收7,800萬元，按年跌21.21%。
自佔樓面面積計算，集團現時於本港擁有土地儲備約2,410萬平方呎。集團於去底持有約4,480萬平方呎新界土地儲備，為本港擁有最多新界土地之發展商。
發展 及 2017年目標
恒基地產（0012）主席李兆基表示，近期本港地價在市場競爭加劇下不斷急升，惟集團現時已有足夠土地儲備供應未來數年發展之用，如無不可預見的情況，本年度業績將有理想表現。
李兆基指，集團經歷多年播種，透過大量收集新界土地及積極併購舊樓以作重建，已在本港取得可觀的土地儲備，供業務長期穩定發展，收租物業及聯營公司投資也為集團帶來穩定收益，集團已進入收成期。
恒地今年約有2,600個住宅單位及60萬平方呎商業樓面可供出售，集團近日亦相繼售出數項非核心投資物業及酒店，相關銷售額約70.24億元，預計今年入帳。
租務方面，北角京華道 18號寫字樓項目及「利奧坊․曉岸」之商場可望如期於今年內建成，將為集團在本港已建成之總自佔收租物業樓面面積增添約37萬平方呎，至約920萬平方呎。其他在建之收租項目，包括尖沙咀中間道商業項目、北角電氣道及灣仔莊士敦道重建項目亦進展順利。
對於本港樓市前景，李兆基感樂觀。他稱，香港作為配套完善的國際金融中心，加上港元幣值相對穩定，定能吸引資金持續流入，加上本地居民置業需求仍然殷切，對本港樓市應有一定支持。
內地方面，恒地將繼續於一綫及極具潛力的二綫城市物色項目，務求擴大土儲，同時會加強與內地發展商合作，推動業務發展。
集團今年起，原本持有收租的半山「輝煌臺」12個商舖，已以5.15億元售出，「觀塘麗東酒店」及北角「麗東軒」，亦分別以22.48億元及10億元出售。至於「高爾夫．御苑」及「創豪坊」則於今年3月推售，市場反應理想，集團已開售的住宅項目共有772個單位可供發售。
土地儲備
截至2016年底，本港物業土地儲備約2,410萬平方呎，並有新界土地4,480萬平方呎，是新界地王。已購入八成以上權益的市區舊樓重建項目亦有39個，總樓面面積約380萬平方呎。
集團在粉嶺北、洪水橋及坪輋三個新發展區擁有共約1100萬平方呎已入藍圖土地之未來上蓋發展收益，將為集團貢獻甚大的盈利。
在中國內地，集團有自佔樓面面積約370萬平方呎之存貨。 此外，集團亦於14個城市擁有可供發展之土地儲備，合共自佔樓面面積約9,100萬平方呎，當中約75%可發展為住宅物業。
財務管理
於2016年12月31日的借貸比率為12.7%（2015年：16.0%）。
短評
本港樓價偏高，花旗發表研究報告指出，政府有可能推出新一輪樓市辣招，徵收雙倍或三倍差餉，針對擁有多套物業人士及以有限公司持有的物業，本港樓市將面對調控壓力。
如果只看一個因素，新冷卻樓市措施的推出，可能會影響地產股的賣樓速度。 但是，世事從來無絕對。 樓價偏高的解決方法不會是加大印花稅收費，亦不會是加差餉可以解決，印花稅的水平愈高，其對市場的扭曲將愈加明顯，土地供應增加有限，打擊炒家和收租的業主，令到更多買家投入新樓的市場。 解決的方法應該從供應著手，相信社會對這方面已有共識。
為了增加供應，近期政府在處理舊樓重建及農地轉換方面的步伐加快，對解決土地不足方面有重大幫助。 這個將有利於持有多個市區舊樓重建項目和4480萬平方呎新界土地儲備的恒地（0012）。
美國加息將對樓價減壓有較大的作用，但是樓價的下跌未必一定引致地產股的業績有很大的影響。 地產發展商不怕樓價跌，最怕成交低迷。 地產商做生意要注重企業的現金流，面粉便宜麵包就賣平d，貴買貴賣，平買平賣。 反而，如果積壓的存貨賣不出去，無法套現，反而會令公司捱利息，影響公司的盈利和現金流。
恒基持有市值1,950億元的中華煤氣（0003）41.5%股權，煤氣貢獻30億元的穩定盈利和16.8億元的股息。 另外，物業租賃的稅前租金淨收入64億元，相比去年同期上升3%。 美麗華酒店（0071）近年股息穩步增長，貢獻1.5億元以上的股息。 加埋加埋，物業租賃和主要聯營公司的盈利佔集團盈利7成以上，近年逐步上升，是新地（0016）基礎盈利逐步上升的原因之一。
■ 11 Jun 16 - 恒基地產(0012) 全年業績
策略方面，恒地（0012）於過往在香港十數年不斷囤積農地，等候發展機會改劃為住宅地。 政府將地積比倍升，東北新巿鎮的收成集日漸接近，其時補地價，豪宅私樓便能拔地而起。 東北新巿鎮的落實，恒基地產（0012）將會是大贏家，為股東帶來資產提升的動力。 集團在粉嶺北、洪水橋及坪輋三個新發展區擁有共約1100萬平方呎已入藍圖土地之未來上蓋發展收益，物業銷售和日後管理，應該可以產生協同效應，為集團注入穩定的自由現金流。
在香港，恒地（0012）亦一向注重市區舊樓重建，平衡需要囤地，等待政府發展衛星城市規劃的長遠發展，亦可避免跟其他發展商高價爭投地。 收購舊樓重建項目收地成本雖然較高，但是地盤處於市區，地點方便，規模相對較細，令恒地的售樓策略更靈活。
恒基地產（0012）主要物業投資則是二線城市，一線城市的土地儲備只佔國內儲備的1成半。 筆者對恒基地產（0012）這方面的認識有限，暫時未能評論。
資產淨值，每股溢利，派息
恒基地產（0012）近年像中華煤氣一樣，每年10股送1股。 由於股數增多，業績報告內的每股資產淨值需要調整才能作比較。
如果不包括投資物業之公平價值變動，只計基礎盈利，恒基（0012）近年每年盈利由2元上升至3.90元，股息（調整後）更上升了1.2倍，表現出色。
包括投資物業之公平價值的增加，恒基地產（0012）近年的每股股東權益每年平均增加3.8元左右，加上平均派息1.2元，股東每股收益每年平均5.0元左右。 用現價48.15元相除，9.6倍左右。 換句話說，48元買入，未計算逐步的增長，9年半左右回本。 恒基地產（0012）現價市盈率8.0倍，8.0倍這個數字亦算是接近近年的「平均市盈率」。
| 年度 | 每股資產淨值 (調整後) | 派息 (調整前) | 派紅股 | 派息 (調整後) |
|---|---|---|---|---|
| 2010年 | 49.92元 | 1.00元 | 0.683元 | |
| 2011年 | 53.43元 | 1.00元 | 0.683元 | |
| 2012年 | 58.02元 | 1.06元 | 10送1 | 0.724元 |
| 2013年 | 62.19元 | 1.06元 | 10送1 | 0.796元 |
| 2014年 | 65.60元 | 1.10元 | 10送1 | 0.909元 |
| 2015年 | 69.08元 | 1.45元 | 10送1 | 1.318元 |
| 2016年 | 72.46元 | 1.55元 | 10送1 | 1.550元 |
有關上面表中的股息，2010年度至今派息上升55%至1.55港元，實際是上升了125%。 2016年12月底每股帳面淨值72.46港元，2017年6月後，紅股調整後帳面淨值將會是65.87港元 （72.46港元 x 10 / 11）。
巿賬率
恒基地產（0012）2016年12月底的每股帳面資產淨值為72.46元，現價48.15元，市帳率0.66倍。
這個淨值未有計及集團在粉嶺北、洪水橋及坪輋三個新發展區擁有共約1100萬平方呎已入藍圖土地之未來上蓋發展收益。 所以集團的 RNAV 應該高於90元。
同業比較
「四叔」李兆基不時增持恒地 （去年40元至50元增持），恒基負債比率低，樂此不疲的派發紅股和股息逐步上升，都是公司股價比較穩固的原因。
| # | 企業 | 淨負債比率 | 市帳率 | 息率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 九龍倉（0004） | 7.3% | 0.66 | 3.2% |
| 2 | 恒基地產（0012） | 12.7% | 0.66 | 3.2% |
| 3 | 新鴻基地產（0016） | 11.2% | 0.71 | 3.4% |
| 4 | 新世界發展（0017） | 34.4% | 0.50 | 4.6% |
| 5 | 會德豐（0020） | 14.6% | 0.62 | 2.1% |
| 6 | 信和置業（0083） | 0% | 0.68 | 3.8% |
| 7 | 恒隆地產（0101） | 1.1% | 0.72 | 3.7% |
| 8 | 嘉里建設（0683） | 34.9% | 0.48 | 4.1% |
| 9 | 長實地產（1113） | 2.5% | 0.77 | 2.9% |
| 10 | 太古地產（1972） | 15.6% | 0.67 | 2.9% |
市帳率，息率
恒基地產（0012）現價48.15元，市帳率0.66倍，息率3.2厘。
簡單估計，預期市帳率0.63倍，預期息率3.4厘。
股價走勢
1年圖：
3年圖：
權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者持有地產股。
參考:
1. 恒基地產 12 業績
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2016_FR_21-Mar-2017.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0321/LTN20170321528_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0425/LTN20160425090_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0321/LTN20160321272_C.pdf
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2015_FR_21-Mar-2016.pdf
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2014_FR_23-Mar-2015.pdf
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2013_FR_20-Mar-2014.pdf
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2012_FR_25-Mar-2013.pdf
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2011_FR_21-Mar-2012.pdf
2. 恒基地產 12
http://www.hld.com/tc/index.shtml
3. 恒地末期息增6% 10送1紅股
http://invest.hket.com/article/1723055/%E6%81%92%E5%9C%B0%E6%9C%AB%E6%9C%9F%E6%81%AF%E5%A2%9E6-%2010%E9%80%811%E7%B4%85%E8%82%A1?ctc=svsh
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