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2017年8月7日星期一

07 Aug 17 - 冠君產業信託(2778) 朗豪坊辦公大樓

鷹君集團(0041)羅氏家族因為老太羅杜莉君申請撤換家族基金信託人匯豐,引起爭產疑雲。 滙豐國際信託自1984年4月起,擔任羅氏家族信託基金信託人的身分已經超過33年。羅氏的家族信託持有鷹君33.48%股權。 羅啟瑞在鷹君(0041)股東會被大量反對票「踢出局」,同時不再擔任副董事總經理及董事會轄下財務委員會委員。 冠君產業(2778)招標出售旺角朗豪坊辦公大樓,市場估計也可能與家族爭產疑雲有關,是把旗下物業換成現金來分配。



鷹君分拆的冠君產業(2778)及朗廷酒店(1270),都由羅嘉瑞出任主席,連同鷹君集團,三企市值超過600億元。 至於四子羅康瑞一直另立門戶,1970年代創立瑞安集團,旗下有瑞安房地產(0272)及瑞安建築(0983)。



朗豪坊辦公大樓全球公開招標出售,根據第一太平戴維斯的資料,意向價245億元,每平方呎樓面地價逾35000元,截標日期暫定於今年9月至10月,但仍需視乎買意意向決定時間表,預計8月底能公佈確實時間。 除35-37樓、55樓及公共區域,冠君產業信託全權擁有朗豪坊辦公大樓。 朗豪坊辦公大樓可出租總面積約70.3萬平方呎,已全部租出。截至去年底物業收益淨額為2.95億元,佔冠君產業信託整體物業收益淨額14.6%。

冠君年報顯示去年底朗豪坊辦公大樓估值約為84.77億元,佔公司物業總估值的12.7%。

獲聘任的首席代理第一太平戴維斯大中華行政總裁李偉文表示,意向價的訂立考慮因素,包括臨近地區物業的每方呎價,如九龍灣已升至2.5至2.7萬,而同類物業如中環IFC及交易廣場、九龍的ICC,均未有在市場出售,故能在市場出售的稀有全幢甲級摩天大廈,一般須有30%至40%溢價才能吸引業主出售。現時很多香港新建商廈均設有高度限制,要在建造全新摩天大樓可能性較低。

■  27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績


財務自由夢兄在7月中已有分析,筆者的計算與財務自由夢兄的相似。

■  財務自由夢: 冠君產業招標擬出售旺角朗豪坊辨公大樓簡單分析 (2017年7月22日)



現時香港共有多隻REITS上市,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。 例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託(1881)。

■  15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405)全年業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435)中期業績
■  09 Aug 16 - 置富產業信託(0778)中期業績
■  07 Apr 17 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■  11 Jul 16 - 領展房產基金(0823)全年業績
■  31 Mar 17 - 朗廷酒店投資(1270)全年業績
■  24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426)全年業績
■  01 May 16 - 匯賢產業信託(87001)全年業績


公司簡介冠君產業信託(2778)為房地產投資信託基金,主要投資於香港寫字樓及零售物業。
目前市值 (港元)348.72億元
現時股價 (港元)6.00元 (2017-08-07 收市價)
市盈率10.91倍
每股盈利 (港元)0.550元
市帳率0.69倍
每股帳面淨值 (港元)8.716元

2016年5月27日星期五

27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績

現時香港共有多隻REITs上市,當中包括越秀房產信託基金(0405)、陽光房產(0435)、置富產業信託(0778)、泓富產業信託(0808)、開元產業信託(1275)、春泉產業信託(1426)、富豪產業信託(1881)、冠君產業(2778)、匯賢產業信託(87001)及領展(0823)。

在上述REITs中,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託;鷹君(0041)旗下冠君產業。

仲量聯行早前報告指,本港甲級商廈空置率僅1.2%,屬全球最低。另一方面,雖然2017年甲級商廈供應料創2008年金融海嘯後新高,但中資機構對本港寫字樓需求殷切,新供應能否應付需求亦成疑問。 市場消息指,民生銀行旗下投資機構於2015年12月承租中環長江中心57樓逾半層樓面,面積約1.4萬平方呎,呎租約170元,為近年新高。

部分REITs的寫字樓收入佔比較多,陽光房產信託(0435)的寫字樓收入佔比近5成,泓富產業信託(0808)的佔比近6成,冠君產業信託(2778)的佔62%,受消費市道轉弱的影響相對較少,且本港寫字樓供應緊張,租金收入有更佳保證。

中環甲廈租務理想 中環長江中心

冠君產業信託(2778)的息率較其他REITs為低,但市帳率只有0.48倍,折讓比率較高,資產地理位置優越,對比之下亦吸引。 花旗銀行廣場於出租率、租金水平都正在大幅改進,出租率由2015年初的75.4%急升至近期的94%,將會為冠君帶來增長動力。

■  20 May 16 - 朗廷酒店投資(1270) 全年業績
■  13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績
■  01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■  24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■  15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■  21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■  05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

冠君產業信託 2778 花旗銀行廣場

#     企業     營運業務特點,資料
1 越秀房產信託(0405) 寫字樓 + 商場 + 酒店廣州、上海7項物業,寫字樓佔收入4成,批發及購物中心佔3成,酒店及服務式公寓佔3成
可出租面積524萬平方呎
酒店收入低於預期,收入補貼限期2016年底
2 陽光房產信託(0435) 寫字樓 + 購物商場非核心區物業,寫字樓及商場各佔收入一半
可出租面積124萬平方呎
車位844個
3 置富產業信託(0778) 購物商場17間購物商場
可出租面積318萬平方呎
車位2,713個
4 泓富產業信託(0808) 寫字樓 + 工商寫字樓佔收入6成,工商綜合物業佔收入4成
可出租面積135萬平方呎
車位498個
5 領展房產基金(0823) 177項購物商場藍籌股,香港175項物業,內地2項物業
可出租面積1,280萬平方呎
車位76,000個
6 朗廷SS(1270)酒店3間酒店
7 春泉產業信託(1426)寫字樓2幢北京甲級寫字樓,收入集中
建築樓面面積12萬平方米
車位600個
8 富豪產業信託(1881) 酒店 8間酒店
9 冠君產業信託(2778) 寫字樓 + 購物商場花旗銀行廣場,朗豪坊
可出租面積230萬平方呎
10 匯賢產業信託(87001) 寫字樓 + 商場 + 酒店北京、重慶、瀋陽3項物業,
可出租面積103萬平方米

註: 朗廷不是REITs

於本港上市的REITs,一律受到《房地產投資信託基金守則》所監管。據守則規定,REITs不得從事房地產以外的業務,而且每年亦必須將90%的除稅後淨收入,以紅利的方式,派發給基金單位的持有人。因此,REITs的股價一般較具抗跌力,派息亦有保證,是喜愛高息投資者的上佳選擇。

選擇 REITs 時,除考慮派息外,還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 冠君產業信託(2778)主要物業「花旗銀行廣場」會繼續受惠於中環甲級寫字樓空置率低企,並預期該廣場的出租率及租金將持續上升,帶動2016年每單位分派增長。

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公司簡介冠君產業信託(2778)為房地產投資信託基金,主要投資於香港寫字樓及零售物業。
目前市值 (港元)232.01億元
現時股價 (港元)4.01元 (2016-05-27 收市價)
市盈率7.04倍
每股盈利 (港元)0.570元
市帳率0.48倍
每股帳面淨值 (港元)8.398元
冠君產業信託 2778 花旗銀行廣場


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