2016年5月1日星期日

01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績

現時香港共有多隻REITS上市,分別是越秀房產信託基金(0405)、陽光房產(0435)、置富產業信託(0778)、泓富產業信託(0808)、開元產業信託(1275)、春泉產業信託(1426)、富豪產業信託(1881)、冠君產業(2778)、匯賢產業信託(87001)及領展(0823)。 除匯賢產業信託(87001)為人民幣計價外,其餘REITS都是港元計價。

在上述REITS中,不少都是由上市公司背景,或就是由上市公司分拆出來。例如由長實(0001)旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託;越秀(0123)旗下越秀房產信託基金;恆基(0012)旗下陽光房產;富豪國際(0078)旗下富豪產業信託;鷹君(0041)旗下冠君產業。

匯賢產業信託(87001)在北京、重慶及瀋陽擁有三項物業,地域性較廣。 北京東方廣場包括商場、寫字樓、酒店和服務式公寓,為公司的核心資產,佔收入8成多; 在重慶和瀋陽的業務,對公司貢獻1成多的收入。

匯賢產業信託(87001)的物業組合於2015年3月增添了一項位於重慶的綜合發展項目大都會廣場,收購價為39.1億元。 於收購完成後,該物業已重新命名為「大都會東方廣場」。該發展項目項目包括一個商場及一幢字樓,匯賢旗下的物業面積由 86.6萬平方米增加19%至超過 103萬平方米。

■  24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■  15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■  21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■  05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

匯賢產業信託(87001) 北京 東方經貿城

#     企業     營運業務特點,資料
1 越秀房產信託(0405) 寫字樓 + 商場 + 酒店廣州、上海7項物業,寫字樓佔收入4成,批發及購物中心佔3成,酒店及服務式公寓佔3成
可出租面積524萬平方呎
酒店收入低於預期,收入補貼限期2016年底
2 陽光房產信託(0435) 寫字樓 + 購物商場非核心區物業,寫字樓及商場各佔收入一半
可出租面積124萬平方呎
車位844個
3 置富產業信託(0778) 購物商場17間購物商場
可出租面積318萬平方呎
車位2,713個
4 泓富產業信託(0808) 寫字樓 + 工商寫字樓佔收入6成,工商綜合物業佔收入4成
可出租面積135萬平方呎
車位498個
5 領展房產基金(0823) 177項購物商場藍籌股,香港175項物業,內地2項物業
可出租面積1,280萬平方呎
車位76,000個
6 春泉產業信託(1426)寫字樓2幢北京甲級寫字樓,收入集中
建築樓面面積12萬平方米
車位600個
7 富豪產業信託(1881) 酒店 8間酒店
8 冠君產業信託(2778) 甲級商用物業花旗銀行廣場,朗豪坊
可出租面積230萬平方呎
9 匯賢產業信託(87001) 寫字樓 + 商場 + 酒店北京、重慶、瀋陽3項物業,
可出租面積103萬平方米

於本港上市的REITs,一律受到《房地產投資信託基金守則》所監管。據守則規定,REITs不得從事房地產以外的業務,而且每年亦必須將90%的除稅後淨收入,以紅利的方式,派發給基金單位的持有人。因此,REITs的股價一般較具抗跌力,派息亦有保證,是喜愛高息投資者的上佳選擇。

選擇 REITs 時,除考慮派息外,還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 匯賢(87001)的北京華貿中心土地使用權於2049年屆滿,亦在人民幣貶值而影響以港元計價的匯率風險。

匯賢產業信託(87001) 東方新天地

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公司簡介匯賢產業信託(87001) 為人民幣計價之房地產投資信託基金,主要投資於商用物業組合北京東方廣場,以及從事物業發展與相關活動。
目前市值(人民幣)167.37億元
現時股價(人民幣)3.10元 (2016-04-29 收市價)
市盈率96.88倍
每股盈利(人民幣)0.032元
市帳率0.61倍
每股帳面淨值(人民幣)5.123元
匯賢產業信託(87001) 北京東方廣場



匯賢產業信託 (87001) 全年業績

匯賢產業信託(87001)3月公布截至2015年底止全年業績,物業收入淨額按年升9.9%至20.36億元人民幣(下同),可供分派金額按年升8.4%至14.79億元。下半年之每基金單位分派為0.1337元,連中期分派全年分派按年升5.2%至0.27元。

年內,其零售物業組合收入淨額按年增長2.5%至9.33億元,平均出租率為94.9%,續租租金升幅為8.4%;寫字樓物業組合收入淨額為8.21億元,按年增長6.7%,平均出租率為96%,續租租金升幅為15.8%。

資產負債比率20.2%,對比2014年12月底止為9.2%。

匯賢產業信託(87001) 北京 東方新天地


匯賢產業信託 (87001)

匯賢產業信託(87001)是長江實業分拆的房地產信託基金,亦是香港首隻以人民幣計價房地產投資信託基金。 管理人的三個間接股東分別為中信証券集團、長江實業地產有限公司和ARA集團。 匯賢房託2011年每個單位5.24元人民幣定價,集資104.8億元人民幣。

匯賢產業信託(87001)的在北京、重慶及沉陽擁有三項物業,資產組合涵蓋零售、寫字樓、服務式公寓及酒店業務:

▪  北京東方廣場 (東方經貿城 - 8座甲級寫字樓; 東方新天地 - 商場; 北京東方君悅大酒店; 東方豪庭公寓 - 服務式公寓大樓)
▪  重慶大都會東方廣場 (甲級寫字樓、零售商場)
▪  瀋陽麗都索菲特酒店

匯賢產業信託(87001) 北京東方廣場


發展 及 2016年目標

匯賢產業信託(87001)於2015年3月完成收購重慶大都會東方廣場,市場關注會否再有新收購,公司行政總裁蔣領峰指,對收購持開放態度。 蔣領峰雖未透露下一步收購計劃,但他指現時「可能是好好時機去收購酒店」,因為按旗下酒店表現市場,因收入跌勢已轉溫和,入住率已見持平,「看來最壞時間已過去」。

他指,2015年3月收購的重慶商場主要以自身資源及銀行貸款支付,於3月2日至6月底新收購帶來3800萬元人民幣的額外收入,提升分派,希望未來收購項目在財務及策略上均有助公司增長。

重慶大都會東方廣場

匯賢產業信託(87001)於2015年3月在完成以人民幣39.1億元收購重慶大都會東方廣場。 在收購重慶大都會東方廣場時,以20%現金加80%港元貸款支付收購代價,無需集資應付。

匯賢正制定資產增值計劃,投資額尚待落實,但已成功從北京東方廣場的租客中,安排6個租客包括Fila及慕詩等進駐該商場。 有重慶項目的租戶有意在北京發展,已見協同作用。

匯賢產業信託(87001)  重慶大都會東方廣場

北京東方廣場

北京東方廣場中包括了8幢寫字樓(東方經貿城)、2座豪華公寓(東方豪廷)、1座大型開放式商場(東方新天地)、以及1間豪華五星級酒店(東方君悅大酒店 Grand Hyatt)。

寫字樓物業方面,東方經貿城2015年收入淨額為人民幣8.21億元,按年上升 6.7%。 平均現收月租按年上升 5.6%至每平方米人民幣270元。 平均成交月租按年增加4.1%至每平方米人民幣297元。 租金調升率為15.8%,而平均出租率為96.0%。

零售物業方面,為了進一步提升商場整體質素,於2015年下半年,東方新天地於兩個區域(約6000平方米)展開大規模資產提升計劃。 於裝修期間,商場的實際可出租面積減少,而部分營運亦受到短暫影響。 去年平均現收月租按年上升9.0%至每平方米人民幣1193元。 物業收入淨額為人民幣9.33億元,按年上升2.5%。

匯賢(87001)於2015年上半年已完成北京東方君悅大酒店客房翻新工程,公司指翻新主要為增強自身吸引力,未有預計可大幅改善入住率或房價。 雖然北京東方君悅大酒店的平均入住率由2014年的55.9%上升至58.8%,惟平均每晚房價按年下跌7.9%至人民幣1461元。因此,平均可出租客房收入按年減少3.2%至人民幣859元。

匯賢產業信託(87001) 北京東方廣場

財務管理

資金方面,收購的重慶大都會東方廣場的商場及寫字樓項目後,匯賢(87001)的負債對資產總值比率由2014年底的9.2%提升至2015年底的20.2%。

行政總裁蔣領峰指,由於市場上的房託相關比率介乎20%至30%,而且借貸息率處低水平,相信仍具藉舉債應付收購的空間,加上派息比率由100%略降至98%,以保留更多現金應付日後收購等。

匯賢產業信託(87001) 北京東方君悅大酒店 Grand Hyatt Beijing


短評

匯賢產業信託(87001)的業務包括寫字樓、商場、酒店及服務式住宅,物業位於北京、重慶和瀋陽。 粗糙計算,寫字樓佔收入4成半,商場佔4成半,酒店及服務式公寓佔1成。 面對經濟放緩,網購影響商場消費,匯賢產業信託(87001)於2015年仍保持增長,可供分派金額增加8.4%,每基金單位分派總額增加5.2%。

匯賢產業信託(87001)於2015年3月在完成以人民幣39.1億元收購重慶大都會東方廣場。 在收購重慶大都會東方廣場時,以20%現金加80%港元貸款支付收購代價。 收購重慶大都會東方廣場,以港元利率才2厘多水平去舉債收購,可增加收益貢獻。 資產負債比率上升至20.2%,與REIT上限45%仍有距離。

#物業名稱收入 (人民幣 百萬)收入比例
1 東方新天地 1,148百萬,按年上升2.8%37.6%
2 東方經貿城 1,076百萬,按年上升4.9%35.3%
3 東方豪庭公寓 136百萬,按年上升3.2%4.5%
4 酒店 501百萬16.4%
5 重慶大都會 189百萬6.2%

匯賢產業信託(87001) 北京東方君悅大酒店 Grand Hyatt Beijing

東方新天地的物業收入淨額為人民幣9.33億元,按年上升2.5%。 北京東方廣場東方新天地於兩個區域(約六千平方米)在2015年下半年展開大規模資產提升計劃,於裝修期間,商場的實際可出租面積減少(由98.2%下跌至94.9%)。 該資產提升計劃預計將於2016年上半年完成,承諾出租率已逾99%,有望帶動收入的增長。

人民幣兌港元的匯率2015年下跌5.8%,香港的人民幣存款金額下跌15%,與市場對人民幣匯率的預期,以及個別銀行調低人民幣客戶存款利率等因素有關。 事實上,近月銀行人民幣定存年息大部分跌穿3厘,部分低見2厘左右。 匯賢產業信託(87001)以人民幣買賣,是令匯賢產業(87001)股價不振的其中一個主要原因,同時亦為長線投資者帶來機會。

匯賢產業(87001)現時息率高達8.7厘,預期息率有9.2厘,派息以往一直維持穩定增長,筆者認為市場放大了人民幣的匯率風險和物業土地使用權的影響,漠視了收購資產而帶來收益增加的行動,匯賢現價對長線收租者來說很超值。

#物業名稱平均出租率平均現收月租 (人民幣)
1 東方新天地 98.2%下跌至94.9%每平方米1,193元,按年上升9.0%
2 東方經貿城 96.2%下跌至96.0%每平方米270元,按年上升5.6%
3 東方豪庭公寓87.8%上升至92.3%--
4 酒店 ----
5a 重慶大都會 (商場)83.7%254元
5b 重慶大都會 (寫字樓)95.5%125元

匯賢產業信託(87001) 北京東方廣場 東方經貿城

筆者傾向於認為匯賢產業(87001)的估值應該與規模和業務相似的越秀房產(0405)接近,甚至高一些,落後的原因可能是市場現在對交易貨幣是人民幣的資產有抗拒。

匯賢產業(87001)的投資者除了需要留意美國加息步伐,人民幣的長線走勢,亦需要注意旗下資產的租金和出租率狀況。 房地產投資信託基金(REITs)的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.8厘左右。 如果假設7.0厘作為估值,匯賢產業(87001)估值為3.86元人民幣(下同)。 如果用8.0厘作為估值,估值為3.38元。 如果用9.0厘作為估值,估值為3.0元。

▪  領展房產(0823)現價47.15元,(2015-16年度預期)息率4.2厘。
▪  冠君產業(2778)現價4.16元, 息率4.8厘。
▪  置富產業(0778)現價8.59元, 息率5.5厘。
▪  泓富產業(0808)現價3.02元, 息率5.9厘。
▪  陽光房地產(0435)現價4.09元,(2015-16年度預期)息率6.1厘。
▪  越秀房產(0405)現價4.30元, 息率7.1厘。
▪  春泉產業(1426)現價3.38元, 息率7.9厘。
▪  匯賢產業(87001)現價3.10元人民幣, 息率8.7厘

匯賢產業信託(87001) 東方新天地


預期息率

匯賢產業信託(87001)現價3.10元人民幣(下同)計算,去年股息按年升5.2%至0.27元,息率8.7厘。

簡單估計,匯賢產業信託(87001)今年每個基金單位的分派金額上升5%至0.284元。 現價3.10元計算,預期息率9.2厘。

假設今年人民幣貶值2%,以港元計算,分派金額上升2.9%,預期息率8.9厘左右。

匯賢產業信託(87001)  東方豪庭公寓 - 服務式公寓大樓



股價走勢

1年圖:

匯賢產業信託 87001 1年圖 2016年5月

3年圖:

匯賢產業信託 87001 1年圖 2016年5月


近年可供分派金額,每基金單位分派金額摘要

匯賢產業信託 87001 分派金額 2011年度至2015年度





權益披露: 於本文章發佈之時,筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 匯賢產業信託 87001 業績
file:///C:/Users/Ricky%20Tse/Downloads/325_HXR%202015%20Annual%20Results.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0315/LTN20160315533_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0820/LTN20150820369_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0720/LTN20150720596_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0421/LTN20150421817_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0227/LTN20150227633_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0822/LTN20140822195_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0723/LTN20140723394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0417/LTN20140417959_C.pdf

2. 匯賢產業信託 87001
http://www.huixianreit.com/cht/
http://www.orientalplaza.com/#
http://www.themalls-bop.com/

3. 四支REITs合長買收息嗎?
http://www2.hkej.com/instantnews/market/article/1212701

4. 年均研究30個項目 匯賢謀收購壯大組合
http://www.am730.com.hk/article-274633

5. 證券分析:匯賢產業高息估值吸引
http://paper.wenweipo.com/2016/01/15/TZ1601150005.htm

6. 匯賢購重慶廣場 4個月5100萬收入
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150727/news/eb_ebe1.htm


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