鷹君分拆的冠君產業（2778）及朗廷酒店（1270），都由羅嘉瑞出任主席，連同鷹君集團，三企市值超過600億元。 至於四子羅康瑞一直另立門戶，1970年代創立瑞安集團，旗下有瑞安房地產（0272）及瑞安建築（0983）。
朗豪坊辦公大樓全球公開招標出售，根據第一太平戴維斯的資料，意向價245億元，每平方呎樓面地價逾35000元，截標日期暫定於今年9月至10月，但仍需視乎買意意向決定時間表，預計8月底能公佈確實時間。 除35-37樓、55樓及公共區域，冠君產業信託全權擁有朗豪坊辦公大樓。 朗豪坊辦公大樓可出租總面積約70.3萬平方呎，已全部租出。截至去年底物業收益淨額為2.95億元，佔冠君產業信託整體物業收益淨額14.6%。
冠君年報顯示去年底朗豪坊辦公大樓估值約為84.77億元，佔公司物業總估值的12.7%。
獲聘任的首席代理第一太平戴維斯大中華行政總裁李偉文表示，意向價的訂立考慮因素，包括臨近地區物業的每方呎價，如九龍灣已升至2.5至2.7萬，而同類物業如中環IFC及交易廣場、九龍的ICC，均未有在市場出售，故能在市場出售的稀有全幢甲級摩天大廈，一般須有30%至40%溢價才能吸引業主出售。現時很多香港新建商廈均設有高度限制，要在建造全新摩天大樓可能性較低。
■ 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
財務自由夢兄在7月中已有分析，筆者的計算與財務自由夢兄的相似。
■ 財務自由夢: 冠君產業招標擬出售旺角朗豪坊辨公大樓簡單分析 (2017年7月22日)
現時香港共有多隻REITS上市，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。 例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託（1881）。
■ 15 Apr 16 - 越秀房產信託（0405）全年業績
■ 18 Feb 16 - 陽光房產信託（0435）中期業績
■ 09 Aug 16 - 置富產業信託（0778）中期業績
■ 07 Apr 17 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■ 11 Jul 16 - 領展房產基金（0823）全年業績
■ 31 Mar 17 - 朗廷酒店投資（1270）全年業績
■ 24 Apr 16 - 春泉產業信託（1426）全年業績
■ 01 May 16 - 匯賢產業信託（87001）全年業績
| 公司簡介 | 冠君產業信託（2778）為房地產投資信託基金，主要投資於香港寫字樓及零售物業。 |
| 目前市值 (港元) | 348.72億元 |
| 現時股價 (港元) | 6.00元 (2017-08-07 收市價) |
| 市盈率 | 10.91倍 |
| 每股盈利 (港元) | 0.550元 |
| 市帳率 | 0.69倍 |
| 每股帳面淨值 (港元) | 8.716元 |
冠君產業信託(2778) 2016年度業績數字
| # | 2016 財政年度 | 花園道三號 | 朗豪坊商場 | 朗豪坊辦公樓 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 物業收益淨額 (百萬港元) | 2,027 | 1,040 | 692 | 295 |
| 2 | 物業組合總值 (百萬港元) | 66,842 | 39,330 | 19,035 | 8,477 |
| 3 | 負債 (億港元) | 148.4 | -- | -- | -- |
| 4 | 資產負債比率 | 21.7% | -- | -- | -- |
| 5 | 可分派收入 (億港元) | 14.08 | -- | -- | -- |
| 6 | 分派總額 (億港元) | 13.31 | -- | -- | -- |
| 7 | 每基金單位分派（港元） | 0.2295 | -- | -- | -- |
| 8 | 每基金單位資產淨值（港元） | 8.72 | -- | -- | -- |
估計
如果假設賣出了朗豪坊辦公樓，出售金額當中的35億港元用來償還債務，令到資產負債比率下降至19%，餘下的用來派發為特別息。
| # | 計算數字 | 花園道三號 | 朗豪坊商場 | 朗豪坊辦公樓 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 物業收益淨額 (百萬港元) | 1,732 | 1,040 | 692 | |
| 2 | 物業組合總值 (百萬港元) | 58,365 | 39,330 | 19,035 | |
| 3 | 負債 (億港元) | 148.4 - 35 = 113.4 | -- | -- | -- |
| 4 | 資產負債比率 | 19% | -- | -- | -- |
| 5 | 可分派收入 (億港元) | 12.03 | -- | -- | -- |
| 6 | 分派總額 (億港元) | 11.37 | -- | -- | -- |
| 7 | 每基金單位分派（港元） | 0.196 | -- | -- | -- |
| 8 | 每基金單位資產淨值（港元） | 7.25 | -- | -- | -- |
朗豪坊辦公大樓意向價為245億元，筆者假設實際的成交價低一些，是218億元或以下，減去使費，另外35億港元用來償還債務，可以用來派發為特別息的金額為180億港元或更低的162億港元。
| # | 特別息的金額 (假設) | 每股特別息 (假設) | |
|---|---|---|---|
| 1 | 朗豪坊辦公大樓出售 假設1 | 180億港元 | 3.1港元 |
| 2 | 朗豪坊辦公大樓出售 假設2 | 168億港元 | 2.9港元 |
| 3 | 朗豪坊辦公大樓出售 假設3 | 162億港元 | 2.8港元 |
計算
使用以上的估計，每股特別息為2.8元至3.1元左右。 現價為6元，派發特別息除淨後，股價是3元。
減去朗豪坊辦公大樓的貢獻，使用2016年度業績數字，每基金單位分派下跌至0.196港元，每基金單位資產淨值為7.25元，息率有6厘半、市帳率0.41倍，息率吸引，市帳率亦低。
▪ 股價3.0元，股息0.196港元，息率6.5厘。
▪ 股價3.0元，資產淨值7.25港元，市帳率0.41倍。
當然，以上的計算使用了一些不能控制的假設，使用了去年的舊數字來計算，亦假設朗豪坊辦公大樓成功賣出，並且大部份獲得的金額是用來派發特別息，而不是另有用途，筆者不能排除實際的結果與筆者的估計相差頗遠的可能性。
股價走勢
1年圖：
3年圖：
權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。
參考:
1. 冠君產業信託 2778 業績
http://www.championreit.com/tch/investor-relations/financial-reports/images/2016%20Champion%20REIT%20Annual%20Results.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0322/LTN20170322329_C.PDF
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0227/LTN20170227188_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0330/LTN20160330544_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0225/LTN20160225186_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0827/LTN20150827657_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0810/LTN20150810317_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0320/LTN20150320513_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0227/LTN20150227315_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0812/LTN20140812203_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321668_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0224/LTN20140224530_C.pdf
2. 冠君產業信託 2778
http://www.championreit.com/
http://www.citibankplaza.com/
3. 港股年度最豪爭產案！600億港元散戶也能分一杯羹？
https://xueqiu.com/7500022239/89040650
4. 爭產疑雲 羅啟瑞被踢出鷹君 母申撤信託人 羅嘉瑞：或受人影響
https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170511/s00004/1494440401784
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not very possible to be sold at 35000 psf....i guess more realistic price will be somewhere around 25000
回覆刪除正如之前記者會上說, 買得起的入定是國企級, 而且有外匯管制, 要有二百幾億的在港資金可能有d 難度....
回覆刪除不過賣得成就真係升仙了!!
呢排領展咁積極賣商場唔知係咪想買朗豪
回覆刪除藍冰先生多謝你！剛剛想由置富轉過冠君！
回覆刪除謝謝冰兄分享！ 冰兄要多寫！ 哈哈
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