25 Aug 17 - 嘉里建設(0683) 中期業績

嘉里建設（0683）首席財務主管今年年頭表示，集團策略是將負債比率控制在約35%水平，若然在買地階段略高於35%亦可以接受，但會在2-3年內將比率「正常化」，重回35%左右。 剛剛公佈的中期業績，集團於2017年6月之負債淨額246億港元，低於去年底的289億港元，負債比率由34.9%下跌至28.5%。

6月底止中期業績，純利33.09億元，按年升62.14%； 派中期息0.45元，按年升50%，市場反應正面。

■　 17 Mar 17 - 嘉里建設(0683) 全年業績

嘉里建設於70年代在香港開始投資及發展物業，並於80年代積極興建多項住宅發展項目，至今已成為本港及中國最大的物業投資及發展公司之一。 最初，嘉里建設擁有龐大的物流業務，但自2013年起，該業務，亦即嘉里物流（0636）已於香港交易所分拆上市。因此，嘉里建設現專注於物業發展和投資。 嘉里建設原主要經營香港的地產業務，但自2013年起，嘉里建設逐漸將主要業務轉移至中國的地產業務，現時內地業務佔淨收益比重佔7成半，內地租賃業務佔6成。

嘉里近年在香港投得多幅豪宅地皮，除了沙田九肚山、何文田地皮外，在2015年、2016年更先後合共斥96.6億元投得筆架山龍翔道兩幅豪宅地，以每呎地價計，更是稱霸九龍區最貴的兩幅地王。 嘉里（00683）對於豪宅地是情有獨鍾，未來投地精選優質地段，認為好的地段才能夠建好物業。



■　 02 Apr 17 - 恒基地產(0012) 全年業績
■　 28 Feb 17 - 新鴻基地產(0016) 中期業績
■　 22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績

地產股	企業
發展商	恒基(0012)、 新地(0016)、 新世界(0017)、 會德豐(0020)、 長實(1113)、信置(0083)、 嘉華(0173)、 嘉里(0683) 等
收租股	恒隆(0101)、 九倉(0004)、 希慎(0014)、 鷹君(0041)、 合和(0054)、 太古(1972) 等

#	企業	市值	業務佔淨收益比例 (最近業績)
1	九龍倉（0004）	2,180億元	物業銷售佔淨收益1成， 物業租賃佔7成半， 酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成
2	恒基地產（0012）	1,920億元	物業銷售佔淨收益2成半， 物業租賃佔4成， 酒店、百貨佔1成， 公用事業及能源佔2成半
3	新鴻基地產（0016）	3,630億元	物業銷售佔淨收益2成， 物業租賃佔6成， 酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4	新世界發展（0017）	1,020億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成， 服務、百貨佔1成， 基建佔1成
5	信和置業（0083）	830億元	物業銷售佔淨收益4成半， 物業租賃佔4成， 酒店經營、物業管理佔1成半
6	恒隆地產（0101）	850億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半
7	嘉里建設（0683）	430億元	物業銷售佔淨收益5成， 酒店佔半成， 物業租賃佔4成半
8	長實地產（1113）	2,520億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成半， 酒店佔1成， 房地產投資信託權益佔半成
9	太古地產（1972）	1,570億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半

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嘉里建設（0683）

嘉里建設（0683） 於1996年在香港聯合交易所有限公司上市，由郭鶴年家族持有。 主要業務是物業發展及投資、經營及擁有物流及貨倉業務、進行與基建有關之投資、及擁有及經營酒店業務。

若計算酒店在內，嘉里建設（0683）於中國擁有約685萬平方尺的投資物業，嘉里建設主要的出租物業持續實現超過90%的出租率。 此外，嘉里建設在深圳，上海和杭州等主要城市均有發展業務。

嘉里建設於香港擁有278萬平方尺的投資物業，包括九龍灣的Megabox，嘉里建設大部分投資物業用於辦公及零售用途。 在物業發展方面，嘉里建設主要專注於何文田及九龍塘等地區的高尚住宅發展。

公司簡介	嘉里建設(0683)主要在香港、中國及亞洲太平洋地區進行物業發展及投資；及在中國擁有酒店業務。
目前市值 (港元)	433.0億元
現時股價 (港元)	30.00元 (2017-08-25 收市價)
市盈率	6.62倍
每股盈利 (港元)	4.53元
市帳率	0.50倍
每股帳面淨值 (港元)	59.68元

嘉里建設（0683） 中期業績

嘉里建設（0683）8月公布截至6月底止中期業績，純利33.09億元，按年升62.14%；每股盈利2.29元；派中期息0.45元。

期內，集團以公允價值為基準對其投資物業組合進行計量，並錄得投資物業公允價值之增加（扣除其遞延稅項）為4.76億元（2016年：6.07 億元），在未計入上述公允價值之增加所產生的影響前，集團錄得股東應佔溢利上升98%至28.33億元（2016年：14.34億元）。

期內，營業額177.42億元，按年升220.43%；毛利41.02億元，按年升57.04%。當中，中國物業部錄得營業額71.17億元，按年升48%，增長乃受惠於已落成物業之銷售收入上升76%及租金收入增長15%，毛利亦上升16%至24.88億元；香港物業部錄得營業額106.25億元（2016年：7.15億元），毛利則為16.14億元（2016年：4.73億元)，部門期內營業額主要來自已落成住宅物業皓畋之確認銷售。

截至6月底止，未動用之銀行貸款融資總額為110.67億元，手頭現金淨額則為154.97億元。負債淨額245.87億元，資產負債比率28.5%，較2016年底的34.9%下跌。




發展 及 2017年目標

嘉里建設（0683）首席財務主管王志剛指出，早前訂下160億元的全年銷售目標，上半年已完成83億元，其中41億為香港項目，43億為內地項目，目標維持不變。 另外，由於2016年度新增杭州嘉里中心項目，令期內內地物業租賃及酒店收入因而增加15%至26億。內地辦公室、商用及服務式公寓整體出租率維持於95%；酒店收入按年增加15%。

對於集團上半年內地項目毛利率下降，王志剛解釋說，去年上半年在上海推出樓盤的地價較低，導致毛利率較高，今年首6個月入賬的項目集中於毛利率較低的二線城市如成都；去年下半年內地樓價升幅可觀，利潤空間高，他預計，今年下半年樓價升幅較上半年理想，並帶動毛利率提升，全年毛利率與去年持平。

集團的項目銷售貨值有約390億元來自香港市場，而約600億元來自中國內地，相信未來仍繼續維持此比例分布。 嘉里建設位於龍翔道畢架山的低密度住宅料於2018年落成，於2019年推出市場。 另外，位於西營盤的興漢道項目料於2019年竣工，何文田界限街項目料於2020年落成。

公司手持的現金充裕，王氏表示，考慮回購公司股份，但前提是要令股價能夠維持於穩定的水平，其後或考慮採用其他方法為股東增值。



財務管理

於2017年6月30日集團負債淨額245.8億港元及股東權益861.31億元計算，負債比率（借貸淨額／公司股東應佔權益）為28.5% （2016年12月31日為34.9%）。

集團策略是將負債比率控制在約35%水平，發展商需要經歷買地、建築及銷售三個階段，若然在買地階段略高於35%亦可以接受，但會在2-3年內將比率「正常化」，重回35%左右。

年度	負債比率
2008年	25.8%
2009年	17.9%
2010年	17.2%
2011年	18.7%
2012年	22.4%
2013年	31.0%
2014年	28.5%
2015年	32.2%
2016年	34.9%
2017年6月	28.5%

短評

嘉里建設（0683) 業務主要分為兩塊：出租性質物業投資和開發銷售物業發展。 策略方面，嘉里建設（0683) 逐漸將主要業務轉移至中國的地產業務，發展租務業務為重點，每年租金收入逐步增加，估計今年的租金毛利共約35億元。

嘉里建設（0683）過往的負債比率逐步上升，相比同業偏高，所以較股資產淨值折讓較大。 集團現將維持長期負債比率約35%，隨著租務組合漸趨成熟，派息增長，有望可以逐步減低與同業折讓的差距。

■　 17 Mar 17 - 嘉里建設(0683) 全年業績

#	企業	淨負債比率	市帳率	息率
1	九龍倉（0004）	6.4%	0.67	3.0%
2	恒基地產（0012）	19.3%	0.70	2.9%
3	新鴻基地產（0016）	11.2%	0.77	3.1%
4	新世界發展（0017）	34.4%	0.54	4.2%
5	信和置業（0083）	0%	0.66	4.0%
6	恒隆地產（0101）	1.1%	0.67	4.0%
7	嘉里建設（0683）	28.5%	0.50	3.7%
8	長實地產（1113）	0.8%	0.92	2.2%
9	太古地產（1972）	14.1%	0.66	2.6%

每股資產淨值，每股溢利，派息

只看基礎溢利，嘉里建設（0683）今年上半年盈利為1.96元，估計全年2.8元。 如果包括投資物業之公平價值變動，筆者估計全年盈利5.5元。

包括投資物業之公平價值的增加，如果不包括2013年以實物分派方式每持有2股獲發1股嘉里物流（0636），嘉里建設（0683）近年的每股股東權益每年平均增加2.7元左右（2.5元至2.9元左右，取決於多少年做平均），加上派息1.1元，股東每股收益每年平均3.8元。 用現價相除，7.9倍左右。 減去部份水份（如果有），8.5倍左右。 換句話說，30.0元買入，8年半回本。 嘉里建設（0683）現價市盈率6.6倍，6.6倍這個數字亦接近近年的「平均市盈率」。

純粹看這個「平均市盈率」，估值非常吸引。 如果看市帳率，現價0.50倍，估值亦吸引。

年度	每股資產淨值 (港元)	每股盈利 (港元)	特別	派息 (全年)
2007年	30.90元	4.95元	--	0.95元
2008年	32.61元	2.14元	--	0.70元
2009年	35.46元	3.08元	--	0.70元
2010年	40.86元	4.68元	--	0.87元
2011年	44.44元	3.72元	--	0.87元
2012年	49.16元	4.84元	--	0.95元
2013年	52.45元	9.13元	嘉里物流	0.90元
2014年	55.43元	4.69元	--	0.90元
2015年	56.27元	3.83元	--	0.90元
2016年中期	56.81元	1.41元	--	0.30元 (中期)
2016年	57.34元	4.53元	--	1.10元
2017年中期	59.68元	2.29元	--	0.45元 (中期)
2017年	60元 (E)	5.5元 (E)	--	1.40元 (E)

市帳率，息率

嘉里建設（0683) 2017年6月底的每股資產淨值為59.68元， 現價30.00元，市帳率0.50倍，息率3.7厘。

基於經常性收入穩定增長，筆者相信嘉里建設（0683）還有進一步增加股息的餘地，現價2017年度預期市帳率0.49倍，預期息率4.7厘。

借用野村的歷史數字，現價低於平均數的0.59倍。 除非認為未來數年嘉里建設（0683) 的資產淨值會下跌至50元以下，現價的估值偏低。




股價走勢

1年圖：



3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者持有地產股。

參考:

1. 嘉里建設 683 業績

http://www.kerryprops.com/files/users/06d004fbb648bda4dff93cf69161d6f8/FY2017%20interim%20announcement%20%28eng%29%20%2820170818%29.pdf
http://www.kerryprops.com/files/users/06d004fbb648bda4dff93cf69161d6f8/1H17%20KPL%20Results%20Investor%20Pesentation_Final.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0821/LTN20170821164_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0317/LTN20170317140_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0831/LTN20160831264_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0318/LTN20160318118_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0820/LTN20150820223_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0318/LTN20150318155_C.pdf

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！