市場普遍認為，恒地天價奪美利道商業地，對回報不大看好。恒地副主席林高演否認有關看法，表示目前中環寫字樓需求大，特別是很多內地公司來港開設辦公室，以目前IFC一二期為例，空置率為零，租金水平亦可達每呎180元以上，料美利道項目回報至少可達3厘。
截至6月底，恒地於本港擁有土地儲備約2,420萬平方呎，並持有約4,490萬平方呎新界土地儲備，為本港擁有最多新界土地的發展商。 面對中資來港買地令競爭加劇、補地價需時較長的大環境下，坐擁大量土儲的恒地根本無憂，甚至可靠賣產來支撑業績增長。
恒基地產（00012）於近日公布中期業績，期內收入為127.53億元，按年升31.1%，純利為141.58億元，按年升64%。 每股盈利為3.54元，派中期息48仙。去年同期為42仙。
■ 02 Apr 17 - 恒基地產(0012) 全年業績
■ 28 Feb 17 - 新鴻基地產(0016) 中期業績
■ 22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績
■ 25 Aug 17 - 嘉里建設(0683) 中期業績
| 地產股 | 企業 |
|---|---|
| 發展商 | 恒基(0012)、 新地(0016)、 新世界(0017)、長實(1113)、 會德豐(0020)、信置(0083)、 嘉華(0173)、 嘉里(0683) 等 |
| 收租股 | 恒隆(0101)、 九倉(0004)、 希慎(0014)、 鷹君(0041)、 合和(0054)、 太古(1972) 等 |
恒基地產（0012）的聯營公司中華煤氣、美麗華及香港小輪為集團帶來穩定之經常性收益。 加上逐步上升的物業租賃收入，為恒基股東提供穩步上升的股息，亦為集團供應相當穩定的現金流。 據摩根大通報告拆解恒地去年業績，恒地本身收租業務的EBIT（除息、稅前利潤）及其聯營公司提供的利潤，合共高達53.81億元。
| # | 企業 | 市值 | 業務佔淨收益比例 (最近業績) |
|---|---|---|---|
| 1 | 九龍倉（0004） | 2,20億元 | 物業銷售佔淨收益1成， 物業租賃佔7成半， 酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成 |
| 2 | 恒基地產（0012） | 1,930億元 | 物業銷售佔淨收益2成半， 物業租賃佔4成， 酒店、百貨佔1成， 公用事業及能源佔2成半 |
| 3 | 新鴻基地產（0016） | 3,640億元 | 物業銷售佔淨收益2成， 物業租賃佔6成， 酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成 |
| 4 | 新世界發展（0017） | 1,030億元 | 物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成， 服務、百貨佔1成， 基建佔1成 |
| 5 | 信和置業（0083） | 840億元 | 物業銷售佔淨收益4成半， 物業租賃佔4成， 酒店經營、物業管理佔1成半 |
| 6 | 恒隆地產（0101） | 850億元 | 物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半 |
| 7 | 嘉里建設（0683） | 430億元 | 物業銷售佔淨收益5成， 酒店佔半成， 物業租賃佔4成半 |
| 8 | 長實地產（1113） | 2,520億元 | 物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成半， 酒店佔1成， 房地產投資信託權益佔半成 |
| 9 | 太古地產（1972） | 1,560億元 | 物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半 |
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恒基地產（0012）
恒基地產（0012） 為投資控股公司，透過旗下附屬公司在香港及中國內地從事物業發展及投資、建築工程、基建項目、酒店業務及管理、財務借貸、百貨業務、項目管理、以及物業管理。 集團持有約4500萬平方呎新界土地儲備，為本港擁有最多新界土地之發展商。 中國國內物業發展方面，集團在北京、上海、長沙、重慶、南京、瀋陽、西安及蘇州均有住宅發展項目。
此外，集團持有多間香港上市公司，包括香港小輪（0050）、恒基發展（0097）、香港中華煤氣（0003）、美麗華酒店（0071）和港華燃氣（1083）。
恒基2014年將零售業務「千色店」借殼旗下恒基發展（0097）上市。
| 公司簡介 | 恒基地產(0012)從事香港之物業發展及投資、發展計劃管理、建築、物業管理、百貨業務、酒店業務、財務、投資控股、基建項目及在中國之物業發展。 |
| 目前市值 (港元) | 1,928億元 |
| 現時股價 (港元) | 48.20元 (2017-08-28 收市價) |
| 市盈率 | 8.79倍 |
| 每股盈利 (港元) | 6.03元 |
| 市帳率 | 0.66倍 |
| 每股帳面淨值 (港元) | 72.46元 |
恒基地產（0012） 中期業績
恒基地產(00012) 3月公布截至6月底止中期業績，純利141.58億元，按年升64.42%；每股盈利3.54元；派中期息48仙。若撇除投資物業及發展中投資物業之公允價值變動（已扣減非控股權益及稅項），集團期內之股東應佔基礎盈利為107.31億元，按年升124%，優於市場預期；每股基礎盈利為2.68元。
上半年，收入127.53億元，按年升31.14%。公司指，期內自佔之香港物業銷售總額達132.67億元，較去年同期增加113%。
物業銷售稅前盈利，包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營公司之貢獻，較去年同期增加166%至31.67億元。而應佔稅前租金收入淨額，包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營公司之貢獻，則較去年同期上升1%至33.03億元。此外，出售數項投資物業及待發展地盤共錄得稅前應佔收益淨額39.44億元。
以自佔樓面面積計算，集團現時於本港擁有土地儲備約2,420萬平方呎，當中進行發展中物業樓面佔1,370萬平方呎，主要已開售項目可售尚餘樓面120萬平方呎，已建成各類收租物業（連酒店）樓面930萬平方呎。此外，於6月30日，集團持有約4,490萬平方呎新界土地儲備。
發展 及 2017年目標
主席李兆基表示，本港經濟基調良好，吸引資金持續流入，令按息保持低位，加上用家置業需求仍殷切，帶動港樓市持續向好。他認為，環球多個經濟體系的市場氣氛近期均有改善，美國加息及調控市場流動性策略溫和謹慎，同時全球通脹受控，低息得以持續，兩者亦對本港樓市提供有力支持。
李兆基指出，集團已進入「收成期」，成功建立龐大且珍貴的資產組合，以及持續增長的基礎，如無不可預見情況，本年度業績將有理想表現。
恒地（0012）下半年有3個項目（尚悅‧方、君豪峰及香港仔田灣街12至18號）推售，連同尚餘存貨，共有約1,900伙住宅及30萬平方呎商辦樓面可供出售。
集團期內從多重途徑補充在本港之土地儲備，取得良好進展。當中集團於今年5月以232.8億元，投得中環美利道商業用地；集團購入八成以至全部權益之市區舊樓重建項目已增至45個，自佔樓面面積合共約400萬平方呎。集團持有4490萬平方呎新界土地。集團現正積極與政府商討補地價條件，在達成有關補地價協議後即可啟動發展。
而「觀塘麗東酒店」之交易則預期可於本年10月完成，該兩座酒店涉及之出售金額合共約32.48億元，預計可於本年下半年入帳。
短評
重覆今年4月一文的短評，本港樓價偏高，解決的方法從供應著手，社會對這方面已有共識。 為了增加供應，政府在處理舊樓重建及農地轉換方面的步伐加快，對解決土地不足方面有重大幫助。 這個將有利於持有多個市區舊樓重建項目和4490萬平方呎新界土地儲備的恒地（0012）。
■ 02 Apr 17 - 恒基地產(0012) 全年業績
■ 11 Jun 16 - 恒基地產(0012) 全年業績
摩根大通及滙豐證券早前分別以「一個土地升值的認購期權」及「買入：等待收成」為題，唱好坐擁大量新界農地的恒地（0012）（見圖）。摩通認為新政府上場，將視新界發展為其中一個主要土地供應來源，並相信市場將重新關注恒地農地土儲的價值。該行雖不認為特區政府會優待任何一間發展商的農地，但由於恒地擁有4,480萬平方呎農地，政府加快發展新界區，料將令市場對這些土地估值期望上升。
摩通因上述原因將恒地（0012）所持農地估值由250億元升至640億元，每股淨資產值由80元上調至90.7元。
除了加快發展新界土地，放寬界限街以南的九龍半島及港島等市區舊樓重建地皮的地積比率，也是另一個可在短期見效，尤其是針對供應極緊絀的市區供應政策。 恒地（0012）除了農地土儲稱冠，也為眾所周知的本地主力收購舊樓重建發展商。
摩通指恒地在已收購20%至80%權益的舊樓、收購逾80%權益的舊樓（即可提出強拍）及完成收購的舊樓三方面，合共有約380萬平方呎的樓面積，而後兩類舊樓收購的平均樓面呎價僅約6,900元，遠低於近年港府賣地介乎10,220至13,501元的地皮樓面呎價（即是恒地舊樓重建地價平宜32%至49%）。
滙豐更認為，「市區舊樓重建」為恒地第二個在淡市中突圍而出的賣點，並以「充實」來形容恒地在「市區舊樓重建」未來一至兩年的發展。
資產淨值，每股溢利，派息
恒基地產（0012）近年像中華煤氣一樣，每年10股送1股。 由於股數增多，業績報告內的每股資產淨值需要調整才能作比較。
包括投資物業之公平價值的增加，恒基地產（0012）近年的每股股東權益每年平均增加3.6元左右，加上派息1.4元，股東每股收益每年平均5.0元左右。 用現價48.2元相除，9.6倍左右。 換句話說，48.2元買入，未計算逐步的增長，9年半左右回本。 恒基地產（0012）現價市盈率8.8倍，8.8倍這個數字亦算是接近近年的「平均市盈率」。
| 年度 | 每股資產淨值 (調整後) | 派息 (調整前) | 派紅股 | 派息 (調整後) |
|---|---|---|---|---|
| 2010年 | 45.38元 | 1.00元 | 0.621元 | |
| 2011年 | 48.57元 | 1.00元 | 0.621元 | |
| 2012年 | 52.75元 | 1.06元 | 10送1 | 0.658元 |
| 2013年 | 56.54元 | 1.06元 | 10送1 | 0.724元 |
| 2014年 | 59.64元 | 1.10元 | 10送1 | 0.826元 |
| 2015年 | 62.80元 | 1.45元 | 10送1 | 1.198元 |
| 2016年中期 | 63.65元 | 0.42元 | -- | 0.382元 |
| 2016年 | 65.87元 | 1.55元 | 10送1 | 1.409元 |
| 2017年中期 | 68.86元 | 0.48元 | -- | 0.480元 |
| 2017年 | 70元 (E) | 1.62元 | 10送1 (E) | 1.62元 (E) |
有關上面表中的股息，2010年度至今派息上升55%至1.55港元，實際是上升了125%。 2017年中期股息表面上由0.42元增加14%至0.48元，實際是上升25%。
巿賬率
恒基地產（0012）2017年6月底的每股帳面資產淨值為68.86元，現價48.20元，市帳率0.70倍。
這個淨值未有計及集團在粉嶺北、洪水橋及坪輋三個新發展區擁有共約1100萬平方呎已入藍圖土地之未來上蓋發展收益。 所以集團的 RNAV 應該高於82元。
同業比較
「四叔」李兆基不時增持恒地 （去年40元至50元增持），恒基負債比率低，樂此不疲的派發紅股和股息逐步上升，都是公司股價比較穩固的原因。
市帳率0.70倍的恒地似乎比較同業為高，除了因為「市區舊樓重建」和「新界東北大地主」，加上資產淨值逐步增加，近年股息每年平均增長20%，都在支持公司股價。
另一方面，相比市帳率0.92倍的長實地產（1113）和市帳率0.77倍的新鴻基地產（0016），恒地（0012）現價的估值未算過高。
| # | 企業 | 淨負債比率 | 市帳率 | 息率 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 九龍倉（0004） | 6.4% | 0.67 | 3.0% |
| 2 | 恒基地產（0012） | 19.3% | 0.70 | 2.9% |
| 3 | 新鴻基地產（0016） | 11.2% | 0.77 | 3.1% |
| 4 | 新世界發展（0017） | 34.4% | 0.54 | 4.2% |
| 5 | 信和置業（0083） | 0% | 0.66 | 4.0% |
| 6 | 恒隆地產（0101） | 1.1% | 0.67 | 4.0% |
| 7 | 嘉里建設（0683） | 28.5% | 0.50 | 3.7% |
| 8 | 長實地產（1113） | 0.8% | 0.92 | 2.2% |
| 9 | 太古地產（1972） | 14.1% | 0.66 | 2.6% |
市帳率，息率
恒基地產（0012）現價48.20元，市帳率0.70倍，息率2.9厘。
簡單估計，預期市帳率0.68倍，預期息率3.4厘。
股價走勢
1年圖：
3年圖：
權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者持有地產股。
參考:
1. 恒基地產 12 業績
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2017_IR_22_Aug_2017.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0822/LTN20170822394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0321/LTN20170321528_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0425/LTN20160425090_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0321/LTN20160321272_C.pdf
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2015_FR_21-Mar-2016.pdf
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2014_FR_23-Mar-2015.pdf
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2013_FR_20-Mar-2014.pdf
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2012_FR_25-Mar-2013.pdf
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2011_FR_21-Mar-2012.pdf
2. 恒基地產 12
http://www.hld.com/tc/index.shtml
3. 四叔的三張皇牌 恒地準備出閘
http://invest.hket.com/article/1879271/%E8%95%AD%E6%82%85%E6%BD%BE%20-%20%E5%9B%9B%E5%8F%94%E7%9A%84%E4%B8%89%E5%BC%B5%E7%9A%87%E7%89%8C%20%E6%81%92%E5%9C%B0%E6%BA%96%E5%82%99%E5%87%BA%E9%96%98?ctc=svsh
4. 恒地基礎盈利飈1.24倍 遠勝預期
http://invest.hket.com/article/1887625/%E6%81%92%E5%9C%B0%E5%9F%BA%E7%A4%8E%E7%9B%88%E5%88%A9%E9%A3%881.24%E5%80%8D%20%E9%81%A0%E5%8B%9D%E9%A0%90%E6%9C%9F
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