15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

越秀房產信託（0405）於擁有7項多元化之物業，包括甲級商廈、零售商場、酒店、服務式公寓及批發商場。 越秀房產信託（0405）2015年8月收購上海浦東宏嘉大廈，此乃越秀房產基金（0405）首次嘗試對外收購，是基金擴展廣州以外地區業務的第一步。

■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

越秀房產（405）2012年收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（IFC），收入補貼限期為2016年底，往後分派利息比較不明朗。

越秀房產基金（405）於今年3月獲納入為恒生綜合大中型股指數成份股。 同時， 越秀房產基金（405）亦獲納入為恒生低波幅指數成份股。

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

公司簡介	越秀房產信託（0405) 為房地產投資信託基金，主要投資於中國廣東省物業。主要作辦公樓、零售及其他商業用途物業。
目前市值(港元)	117.76億元
現時股價(港元)	4.14元 (2016-04-15收市價)
市盈率	13.53倍
每股盈利(港元)	0.306港元
市帳率	0.73倍
每股帳面淨值(港元)	5.66港元

越秀房產信託(0405） 全年業績

越秀房產信託（0405）2月公布2015年底止全年業績，可分派總額（包括額外項目）為7.04億元人民幣，按年增長6.3%。 末期分派每個基金單位約0.1282元人民幣，約等於0.1531港元，連同中期分派，全年每基金單位分派總額為0.3061港元，按年上升2.8%。按去年12月底收市價4.16港元計，收益率為7.4%，較上年的7.7%減少0.3個百分點。

期內，收入總額17.10億元人民幣，增長8.8%，物業收入淨額上升10.2%至10.88億元人民幣。

截至去年底，物業組合共有7項，物業產權面積共約743,106.2平方米，可供出租總面積為487,324.3平方米。物業整體出租率為97.3%。




越秀房產信託(0405）

越秀房產基金（0405）於2005年12月上市，現時之物業組合包括位於廣州天河區的商業綜合體「廣州國際金融中心」、甲級寫字樓「財富廣場」和「城建大廈」，零售商場「維多利廣場」、位於越秀區的「越秀新都會」和「白馬大廈」，與及位於上海浦東竹園CBD核心地段的「宏嘉大厦」（2015年9月1日完成交易），共七項優質商用物業。

▪　　白馬大廈 批發商場
▪　　財富廣場 甲級寫字樓
▪　　城建大廈 甲級寫字樓
▪　　維多利廣場 零售商場
▪　　新都會大廈 綜合商務樓
▪　　廣州國金中心 商業綜合體 （甲級寫字樓、零售商場、酒店、服務式公寓）
▪　　宏嘉大廈 綜合商務樓 （辦公室、零售）




發展 及 2016年目標

2015年度，越秀房產基金（0405）繼續投入多項資本性改造提升工程，包括國金中心寫字樓單元間隔完善工程、白馬大廈空調主機及冷卻塔更換工程、城建大廈生活給水管道更換工程、維多利廣場裙樓外立面部分標識等，確保了各個項目營運的安全性。 管理人2016年度仍將計劃投入多項關於國金中心、越秀新都會、城建大廈、維多利廣場等的資本性改造工程項目，持續提升各項目的營運效率和營商環境。

越秀產業信託（0405）去年第3季度以26.27億元人民幣收購上海浦東宏嘉大廈，較評估值（27.7億元）折讓5.2%。


收購物業

越秀房產信託（0405）2015年8月，以26.27億元人民幣收購上海浦東宏嘉大廈，此乃越秀房產基金首次嘗試對外收購，為實現基金戰略佈局邁出了的一步。 是次收購由基金持有的現金及債務融資支付。其中境外債務融資額合計3.94億美元（折合約24億元人幣），首年利率介於倫敦銀行同業拆息LIBOR＋1.7至1.88%之間。而境內將銀行融資3億元，以償還項目現有銀行貸款。

該物業為上海市浦東區竹園中心商業區的甲級寫字樓，位於小陸家嘴金融貿易區以東2公里，可直接通往多個地鐵站。 租戶主要是金融業、商業服務業和製造業等優質客戶，經營成熟穩定。

該物業於2010年9月落成，為一棟樓高25層的甲級寫字樓，連同零售部分及停車位，總建築面積約6.2萬平方米。

越秀房產基金（0405）主席劉永傑表示，這次是基金擴展廣州以外地區業務的第一步。 是次收購將會擴大基金的投資組合約11.5%，令基金​​的收入來源及物業組合更加多元化。




財務管理

越秀房產信託（0405）負債比率由2014年底的32.0%上升至37.4%，低於房託基金守則規定的最高借貸限額45%。

房產基金於2015年歸還境內銀行貸款6.15億元，並獲得4億港元銀團貸款，優化債務結構，降低總體融資成本。 房產基金借款平均利率從年初的4.46%下降至3.42%，借款成本進一步降低。


補貼款項資產

越秀房產信託（0405）於2012年向越秀地產（0123）收購廣州國金中心。 根據收購，越秀地產同意於2012年7月1日起至2016年12月31日止期間就酒店及服務式公寓提供收入支援。 補貼款項為酒店及服務式公寓的實際經營毛利（「經營毛利」）與保證經營毛利之間的差額。 酒店及服務式公寓每年的經營毛利為人民幣2.684億元，所有補貼款項總額不得超過人民幣6.10億元。

■　 23 Jun 12 - 越秀地產(0123) 全年業績

▪　　2012年度 ：　補貼款項 1.297億元人民幣
▪　　2013年度 ：　補貼款項 1.658億元人民幣
▪　　2014年度 ：　補貼款項 1.044億元人民幣
▪　　2015年度 ：　補貼款項 0.668億元人民幣




短評

越秀產業信託（0405）2015年的收入總額同比上升8.1%至人民幣17.1億元，受益於資產提升工程，白馬大廈經營收入上升11.1% 和維多利廣場收入上升19.4%，亦因為新收購的宏嘉大廈貢獻了4個月收入。 集團可分派總額（包括額外項目）按年增長6.3%至人民幣7.04億元。 由於人民幣的貶值影響，以港元計算，全年每基金單位分派0.3061港元，按年上升2.8%。

維多利廣場順利完成資本性改造工程後，成功引入Uniqlo、Adidas、Swatch等知名品牌進駐，改善商場人流，利好長遠租金收入。 受惠中國過去的幾輪降息，越秀房產（0405）的借款成本進一步降低。

#	物業名稱	收入 (人民幣 百萬)	收入比例
1	白馬大廈	406.9	23.8%
2	財富廣場	71.5	4.2%
3	維多利廣場	60.2	3.5%
4	越秀新都會	63.9	3.7%
5	新都會大廈	64.5	3.8%
6	國金中心	999.6	58.5%
7	宏嘉大廈	43.0	2.5%

廣州寫字樓競爭激烈，但需求同樣緊張，廣州國金中心（亦稱廣州西塔，IFC）寫字樓2015年底錄得97.3%的出租率（2014年底90.8%），租約單價235.3元人民幣╱平方米╱月（2014年底226.8元人民幣），表現合格。 周大福集團的廣州周大福金融中心（亦稱廣州東塔，CTF Finance Centre ）預計將於2016年完建，可能對 IFC 的租金造成壓力。 總裁林德良表示不擔心競爭，指2014年周大福已開始預租，但未影響IFC 租金，但是市場難免擔心新廣東第一高樓的廣州東塔（CFC）與廣州西塔（IFC）搶生意。



酒店及服務式公寓的經營毛利仍未「達標」 （低於每年2.684億元），但是2015年的補貼款項為0.668億元，低於2014年的1.044億人民幣。 這項補貼將於2016年底結束，四季酒店入住率保持7成，服務式公寓入住率由8成多上升9至成多，估計補貼完結對集團可分派總額的影響會是5%以下，對於2017年後的影響不會大。 初步估計，越秀地產（0405）的補貼款項將於2016年底到期後，2017年度每單位可分派收入可能輕微下跌（或與2016年度大致持平），2018年度將會由每年的增長所補回而回升。

以下包括了未來2年的可分派金額簡單初步估計，希望與實際數字有不多於5%的差異 :

▪　　2014年度 ：　5.59億元　+　補貼款項 1.04億元　=　6.63億元
▪　　2015年度 ：　6.37億元　+　補貼款項 0.67億元　=　7.04億元
▪　　2016年度 ：　7.00億元　+　補貼款項 0.40億元 （初步估計）　=　7.4億元 （初步估計）
▪　　2017年度 ：　7.25億元　+　補貼款項 0億元　=　7.25億元 （初步估計）



越秀房產（0405）的投資者除了需要留意美國加息步伐，人民幣的長線走勢，亦需要注意旗下資產的租金和出租率狀況。 房地產投資信託基金（REITs）的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.8厘左右。 如果假設6.0厘作為估值，越秀房產（0405）估值為5.2元。 如果用7.0厘作為估值，估值為4.46元。 如果用8.0厘作為估值，估值為3.91元。

越秀房產信託基金（0405）的租金收入和派息以往一直維持穩定增長，派息前後股價大致在15%內上落，可以了解為何可獲納入為恒生低波幅指數成份股。 越秀房產（405）2012年蛇吞象，收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心，令往後分派利息產生不明朗因素，是估值較同業需較低的原因之一。

▪　　領展房產（0823）現價47.30元，（2015-16年度預期）息率4.2厘。
▪　　冠君產業（2778）現價4.01元， 息率4.9厘。
▪　　置富產業（0778）現價8.37元， 息率5.6厘。
▪　　泓富產業（0808）現價2.96元， 息率6.0厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價4.10元，（2015-16年度預期）息率6.1厘。
▪　　越秀房產（0405）現價4.14元， 息率7.4厘。


預期息率

越秀房產（0405）去年分派0.3061港元，按年上升2.8%。 越秀房產（0405）現價4.14港元計算，息率7.4厘。

簡單估計，假設今年人民幣貶值2%，越秀房產（0405）今年每個基金單位的分派金額上升3%至0.315港元，當中包括補貼款項0.017港元。 現價4.14港元計算，預期息率7.6厘。

至於到達2017年，由於沒有補貼款項，估計每個基金單位的分派金額下跌至0.308港元，2017年預期息率7.4厘。







股價走勢

1年圖：



3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金（REITs）。


參考:

1. 越秀房產信託 405 業績
http://www.irasia.com/listco/hk/yuexiureit/announcement/a155316-cyuexiureit.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0408/LTN20160408198_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0223/LTN20160223110_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828516_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0330/LTN20150330568_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0213/LTN20150213158_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0417/LTN20140417389_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0313/LTN20140313254_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0313/LTN20130313290_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0629/LTN20120629956_C.pdf

2. 越秀房產信託 405
http://www.yuexiureit.com/big5/index.html
http://www.yuexiureit.com/big5/right3-3.html

3. 越秀產業信託 (405.HK) - 租金收入增長穩健
http://research.cyberquote.com.hk/page/htm/kc/researchnews/img/150917c.pdf

4. 越秀房託去年多賺77% 派息增
http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150214/news/eb_ebc1.htm

5. 越秀房產(405)前無去路，後有追兵，點算!?
https://stockbisque.wordpress.com/2012/07/22/%E8%B6%8A%E7%A7%80%E6%88%BF%E7%94%A2%E5%89%8D%E7%84%A1%E5%8E%BB%E8%B7%AF%E5%BE%8C%E6%9C%89%E8%BF%BD%E5%85%B5/

6. Yuexiu REIT (405 HK) Making more from its property assets, Daiwa Capital

7. 越秀房產信託基金 收益率仍具吸引力, BOC International
http://www.niuniuwang.cn/wp-content/uploads/2016/02/H3_AP201602250013597682_01.pdf

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！