11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績

領展拆售商場和停車場

政府為傷殘人士而制定的《康復計劃方案》訂立了政策目標，據1999年方案文件，公共屋邨居住或工作的殘疾車主，均可在該屋邨內享用半價停車月費優惠。現時政府屬下停車場，包括房委會停車場均提供半價時租、月租優惠予傷殘人士，而領展自2005年從房委會購入物業後，亦有保持半價優惠，2012年起更提升至四折優惠。

領展（00823）去年沽出多個非核心區商場等物業，根據報道，在23個領展已出售的停車場，有6個停車場已停止提供四折傷殘人士泊車優惠，包括香港仔田灣邨、筲箕灣東熹苑及柴灣峰華邨等。 田灣邨停車場的新業主「傑熙投資有限公司」，自3月起取消傷殘泊車四折優惠，變相加租1.7倍。



立法會議員張超雄認為，屋邨停車場本是政府興建給居民的配套設施，當年房委會出售物業時，曾承諾有關設施將繼續滿足居民泊車需要，現時新業主取消傷殘優惠是違反承諾， 「若因（政府）出售停車場而不能貫徹執行政策，政府有責任去糾正」。



香港政府一直聲稱與領展之間的買賣，有契諾條文保障規管，並且在立法會上多次強調有機制令商場和停車場不可分拆出售。 但是，根據香港電台透過土地查冊，取得當日房委會與領展之間的買賣契約、再配合屋苑的地契、公契等等法律文件，交由專業人士分析，發現於香港大部分居屋和租置屋，政府是刻意列明停車場是容許拆售的。

政務官員和政客攪不清社會福利及社會責任的分別，當然也不會承認失職。

「一般而言，商場鋪位和停車場設施不得分拆出售。不過，如房委會在有關屋邨或屋苑已沒有持有任何物業權益，商場鋪位不可分拆出售的規定無效；如房委會在有關屋邨或屋苑已賣出任何住宅單位，停車場不可分拆出售的規定則無效。」

■　 立法會房屋事務委員會 : 香港房屋委員會分拆出售零售及停車場設施 (2014年5月)




鏗鏘集：一紙之諾 (2016年7月10日)




房產信託基金

現時香港共有多隻REITs上市，當中包括越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）。

在上述REITs中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

於本港上市的REITs，一律受到《房地產投資信託基金守則》所監管。據守則規定，REITs不得從事房地產以外的業務，而且每年亦必須將90%或以上的除稅後淨收入，以紅利的方式，派發給基金單位的持有人。因此，REITs的股價一般較具抗跌力，派息亦有保證，是喜愛高息投資者的上佳選擇。

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 領展房產基金（0823）過去租金收入一直維持穩定增長，儘管本港經濟環境轉差，主要依賴必需品市場的領展，收入和增長比較穩定。

■　 13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績
■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	177項購物商場	藍籌股，香港175項物業，內地2項物業 可出租面積1,280萬平方呎 車位76,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊 可出租面積230萬平方呎
9	匯賢產業信託（87001）	寫字樓 + 商場 + 酒店	北京、重慶、瀋陽3項物業， 可出租面積103萬平方米

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公司簡介	領展房產基金（0823)為房地產投資信託基金，主要投資於香港及其他地區所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別。
目前市值(港元)	1,215.79億元
現時股價(港元)	54.20元 (2016-07-11 收市價)
市盈率	7.54倍
每股盈利(港元)	7.190元
市帳率	0.95倍
每股帳面淨值(港元)	56.789元

領展房產基金(0823) 全年業績

領展房產基金（0823）2016年6月公布截至3月底止全年業績，收益按年升13.2%至87.4億元，物業收入淨額按年升14.9%至65.1億元，可分派收入升12.4%至45.67億元。每基金單位末期分派為107.19仙，對比上年同期為93.28仙。

公司指出，於2016年3月底，零售物業組合的租用率按年升1.2個百分點至96%，續租租金調整率為25.9%，而零售租金則按年錄得6.7%增長。年內，每個泊車位每月收入增加14.4%至2,022元。

中國內地物業組合方面，集團於2015年4月及2015年8月完成收購北京歐美匯購物中心以及上海企業天地1號及2號。歐美匯購物中心於今年3月31日的租用率達100%，而財政年度內的零售續租租金調整率則為38.7%。至於上海企業天地於財年度內，辦公室的續租租金調整率為12.8%，而於今年3月31日的租用率則為100%。




領展房產基金(0823)

領展房地產投資信託基金（Link Real Estate Investment Trust），前稱領匯房地產投資信託基金，是首家在香港上市，及亞洲市值最大的房地產投資信託基金。

領展的資產是由香港房屋委員會（房委會）分拆其零售物業及停車場而來，於2005年11月上市。 領展是完全由私人和機構投資者持有，公眾持股量達100%，香港政府無持有任何權益。 2014年​12月，領展（0823）獲納入恒生指數，成為指數成份股。

領展（0823）的物業組合包括分布香港、北京和上海之零售商舖、鮮活街市、停車場及辦公室物業。

■　 13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績




短評

筆者2個月前分析過領展（0823）的業務，現時沒有什麼新的補充。 當時息率是3.9厘，現時是3.8厘，未計末期股息，股價上升了15%。 這是買入收入穩定的收租股可愛之處，息率無什麼大變，股息上升之餘，股價又上升。

■　 13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績

這也是筆者不買入朗廷酒店（1270）的原因之一，朗廷在財務化妝下是高息，但只會越派越少。

■　 20 May 16 - 朗廷酒店投資(1270) 全年業績

與5月時的短評一樣，借用曾淵滄博士的評論，「4厘息是一個不錯的決定標準，如果領展股價被炒上而收息率低於4厘就不值得追了」，「股息率低於3厘，吸引力就差了」可作參考。

房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率2個月前為1.9厘左右，現時下跌至1.4厘附近。

蘋果日報 曾淵滄專欄： 兩隻收息股要留意 領展在零售業低迷的背景之下盈利大大增長，股價也急升，前日公佈業績後，股價上升1%，昨日再上升4.5%，持有領展的目的應該是收息。經過兩日急升之後，幸好股息率仍可維持在4厘以上，我認為4厘息是一個不錯的決定標準，如果領展股價被炒上而收息率低於4厘就不值得追了。論收息率，印象中越秀房托（405）最高，長期達7厘以上，換言之，越秀房托股價長期變化不大，收息也很穩定，是理想的收息股。 ■　 蘋果日報 曾淵滄專欄： 兩隻收息股要留意 （2015年11月13日）

蘋果日報 曾淵滄專欄： 趁跌市買入收息股 領展是超級好股，上市至今，我沒有停止的推薦，不過，買領展以收息為目的，如果股價一升再升，使到股息率低於3厘，吸引力就差了 ■　 蘋果日報 曾淵滄專欄： 趁跌市買入收息股 （2016年6月14日）

▪　　領展房產（0823）現價54.20元， 息率3.8厘。
▪　　冠君產業（2778）現價4.47元， 息率4.5厘。
▪　　置富產業（0778）現價9.67元， 息率4.9厘。
▪　　泓富產業（0808）現價3.26元， 息率5.4厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價4.61元，（2015-16年度預期）息率5.4厘。
▪　　越秀房產（0405）現價4.38元， 息率7.0厘。
▪　　春泉產業（1426）現價3.36元， 息率7.9厘。
▪　　匯賢產業（87001）現價3.25元人民幣， 息率8.3厘。





息率

領展房產基金（0823）現價54.20元，股息按年升12.8%至2.0618元，息率3.8厘。

簡單估計，領展房產基金（0823）2016-17年度每個基金單位的分派金額上升7%至2.2元。 現價54.20元計算，預期息率4.1厘。





股價走勢

1年圖：




3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 領展房產基金 823 業績

http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/Presentations/20160608_Annual_Results_Analyst_Presentation.pdf
http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/Presentations/Corporate%20Presentation%20March%202016.pdf
http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/20160219%20Acquisition%20of%20a%20mixed%20use%20commercial%20building%20in%20Mong%20Kok.pdf
http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/Presentations/Interim%20Results%20Analyst%20Presentation%202015.pdf
http://www.linkreit.com/EN/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Eng/Presentations/Corporate%20Presentation%20September%202015.pdf
http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/201507_Acquisition_of_Corporate_Avenue_1%20and_2.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0608/LTN20160608132_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/1126/LTN20151126263_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/1111/LTN20151111150_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0619/LTN20150619800_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0610/LTN20150610142_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0324/LTN20150324688_C.pdf

2. 領展房產基金 823
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0219/LTN20160219618_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/1027/LTN20151027602_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0724/LTN20150724040_C.pdf
http://www.linkhk.com/tc/Pages/Index.aspx
http://www.linkreit.com/EN/Pages/default.aspx
http://www.linkreit.com/TC/news/Documents/24Mar2015_The%20Link_FactSheet_CHI.pdf
https://www.linkreit.com/Corporate_Brochure_2015-16/download/tc/LinkBrochure_full_reduce.pdf

3. 曾淵滄專欄： 趁跌市買入收息股
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160614/19652996

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