30 Aug 17 - 置富產業信託(0778) 中期業績

置富產業（0778）7月公布至6月底止中期業績，可供分派予基金單位持有人之收益為4.87億元，按年升3.68%。 每基金單位分派為25.53仙，按年升3%，已經在8月10日除淨。

香港零售市場近兩年的頹勢，影響了置富的續租升幅，並影響每基金單位的升幅。 政府統計處8月29日公佈，香港7月零售業總銷貨價值為360億港元，按年升4%，扣除價格變動後，7月零售業總銷貨數量亦按年升4.6%，今年首七個月，零售銷貨總額較去年持平。 政府發言人指出，零售業銷售在7月的增長明顯加快，反映本地消費需求強勁及訪港旅遊業進一步改善，料未來在良好就業和收入情況下，消費情緒可望維持樂觀。

零售商預期零售市道將見底復蘇，雖然這不代表置富（0778）租金收入會大幅增加，相信未來相關收入仍會平穩上升。



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置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市，現於香港作第一上市及於新加坡作第二上市。

置富產業信託（0778）目前在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。物業組合包括約318萬平方呎零售空間及2,713個車位。該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。 麗城薈的翻新工程於2014年9月開展，已於2015年年底前分階段竣工。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點。

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。

麗城薈的資產增值措施已經於2015年竣工，和富薈的資產增值措於2016年第三季完成。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值，投資額逾1.2億元。

公司簡介	置富產業信託（0778) 為房地產投資信託基金，主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。
目前市值(港元)	177.46億元
現時股價(港元)	9.30元 (2016-08-30 收市價)
市盈率	14.03倍
每股盈利(港元)	0.663港元
市帳率	0.69倍
每股帳面淨值(港元)	13.39港元

置富產業信託（0778） 中期業績

置富產業信託（0778）7月公布，截至2016年6月30日止六個月的可供分派予基金單位持有人之收益為4.7億元，按年升6.7%；每基金單位分派24.78港仙，按年增6%。公司收益為9.791億元，按年升6.1%，物業收入淨額7.059億元，按年升7.9%。資產負債比率為29.8%，按年跌0.3個百分點。

報告期間的營運開支為2.51億元，按年升幅控制於1.3%的水平。於2016年6月30日，公司物業組合由17個分佈於香港多個區域的零售商場及物業組成，其中包括約318萬平方呎的零售樓面及2,713個車位。

公司指，儘管因和富薈資產增值措施而出現短暫的空置，物業組合出租率於2016年6月30日仍維持於96.4%。2016年上半年續租租金調升率為13.3%。物業組合的平均租金按年上升7.8%至每平方呎41.4元。續租率於2016年上半年為85%。和富薈資產增值措施項目預期將於2016年第三季完成。

公司表示，將密切注視不斷增加的外部風險，包括英國公投脫離歐盟所增添的不明朗因素；且致力優化物業組合表現，同時審慎地為長遠持續增長物色合適的投資機會。



發展 及 2017年目標

置富產業信託（00778）行政總裁趙宇於業績記者會表示，現時零售市場回復增長，有望支持下半年續租表現，上半年有78%樓面續租，續租升幅為10.8%，對下半年續租表現審慎樂觀，現時租賃組合出租率96.6%，希望都有升幅。

她表示，尋求收購的目標會是本港零售物業，要有穩定租戶組合，出租率高，最好位處大型屋苑，若有資產增長潛力會更好，期望帶來更高回報。 面對近期資產價格上升，她表示，若旗下物業獲買家出好價，公司都可以考慮換貨，又指會繼續進行資產提升工程，首先翻新天水圍置富嘉湖。



資產增值措施

管理人正計劃於置富嘉湖進行資產增值措施，旨在為置富嘉湖重新定位為區域性購物及娛樂熱點及為主要輻射商圈以外更廣層面的購物人士服務。 由於「置富嘉湖」項目規模較大，涉及65萬平方呎樓面，因此會分3年進行。

財務管理

資金方面，置富2017年6月底的資產負債比率為28.4%（2016年12月31日： 29.5%），平均實際借貸成本為2.4%。

置富期內獲得一筆1.2億元為期5年的無抵押銀行貸款，提早為所有2018年到期的債務進行再融資，至2019年並無再融資的需要，上半年資產負債比率為28.4%，與房託容許的上限45%有距離，意味仍可借款115億元，用作併購。




短評

置富產業（0778）過往多年持續為旗下商場進行優化及加強推廣，以維持競爭力，並增加物業的回報。 置富產業（0778）將著手推行「置富嘉湖」的重大資產增值措施，由於項目規模較大，涉及65萬平方呎樓面，因此會分3年進行資產增值。 自由行旅客消費力減慢，受遊客減少放緩的主要為街舖及旅遊購物中心，置富產業（0778）旗下商場超過60%是以民生為主，對公司業務影響不大。

香港零售市場近兩年的頹勢，影響了置富的續租升幅，並影響每基金單位的升幅。 另一方面，其物業組合內從事日常所需之零售租戶類別，例如餐飲、超級市場以及服務及教育，該等行業作為置富 Malls 的核心租戶，將有助維持置富產業信託長期的抗跌力。

集團未來數年的收益上升將會跟隨「置富嘉湖」的資產增值措施所帶動，但相信會是兩年後的事。

置富產業信託（0778）現價息率5.3%，相比香港物業的房地產信託基金有一定的折讓。

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■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
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■　 02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績

房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國聯儲局主席耶倫在上週的Jackson Hole會議上，並沒有提及全球最大央行未來的貨幣政策取向，但是外界廣泛認為，除非發生戲劇性的轉折事件，否則聯儲局今年將不會再度上調基準利率。 美國十年期國債收益率現時為2.2厘左右，未來美國加息步伐緩慢，會低於未來數年置富產業（0778）的股息上升速度。

租金

置富產業信託（0778）透過分階段進行資產增值措施，有助提升租金回報。 如今租金調升率增速較過去減慢，去年期間錄得續租租金調升率10.9%。 平均租金按年增長1.5%至每平方呎42.0港元。

仲量聯行最新問卷調查發現，62%的受訪國際和本港零售商計劃於明年在香港開設新店，反映隨著核心購物區商舖租金自2014年的市場高位回落41.2%，零售商預期零售市道將見底復蘇。 雖然這不代表置富租金收入會大幅增加，相信未來相關收入仍會緩慢上升。

年度	續租租金調升率	平均單位實際租金 (每平方呎)
2012年	19.8%	32.0元
2013年	20.4%	33.5元
2014年	23.8%	36.4元
2015年	20.3%	40.0元
2016年	14.0%	41.8 港元
2017年中期	10.9%	42.0 港元

資產淨值，派息

置富產業信託（0778）近年的每股股東權益每年平均增加0.90元左右，加上近年平均派息0.4元，股東每股收益每年平均1.3元左右。 用現價9.30元相除，「平均市盈率」7.2倍左右。 置富產業信託（0778）現價市盈率14.0倍，未能反映近年的「平均市盈率」。

置富產業信託（0778）市帳率0.69倍，由於資產實際價值高於評估價值許多，「實際」巿賬率可能低於0.5倍。

年度	每股資產淨值 (港元)	派息 (全年)
2012年	8.81元	0.3235元
2013年	10.26元	0.3600元
2014年	11.93元	0.4168元
2015年	12.76元	0.4688元
2016年	12.90元	0.4923元
2017年中期	13.39元	0.2553元

置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，過去12年透過收購（由最初5個物業發展至現時17個物業）及翻新商場（資產增值措施），提升租金回報率。 置富產業（0778）現價計算，2017年中期息率僅上升3%，升幅低於過去數年。

以股息收益率而言，比較以下同業，置富產業（0778）的收益率位於中間位置。 如果只是比較香港物業的房地產信託基金，息率最高。

▪　　領展房產（0823）現價63.9元， 息率3.6厘。
▪　　冠君產業（2778）現價5.71元， 息率4.0厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價5.16元，息率4.7厘。
▪　　泓富產業（0808）現價3.44元， 息率5.2厘。
▪　　置富產業（0778）現價9.30元， 息率5.3厘。
▪　　越秀房產（0405）現價5.10元， 息率6.4厘。
▪　　春泉產業（1426）現價3.40元， 息率6.7厘。




資產淨值，派息

置富產業（0778）近年的每股股東權益每年平均增加0.9元左右，加上近年平均派息0.42元，股東每股收益每年平均1.3元以上。 用現價相除，7.2倍。 置富產業（0778）現價市盈率14.0倍，這個數字不能反映近年的「平均市盈率」。

年度	每股資產淨值 (港元)	派息 (全年)
2010年	6.18元	0.2435元
2011年	7.85元	0.2630元
2012年	8.81元	0.3235元
2013年	10.26元	0.3600元
2014年	11.93元	0.4168元
2015年	12.76元	0.4688元
2016年	--	0.2478元 (中期)

預期息率

置富產業信託（0778）2017年度中期可供分派予基金單位持有人之收益為4.87億元，按年升3.68%。每基金單位分派為25.53仙，按年升3.0%。

筆者估計集團2017年度股息上升3%至0.507元。 現價計算9.30元，預期息率5.5厘。





股價走勢

1年圖：



3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://fortunereit.todayir.com/attachment/20170728170338599547803_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160725184731243418460_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160121172542433092308_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20150727171020545944343_tc.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0824/LTN20170824459_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0728/LTN20170728493_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0725/LTN20160725289_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0121/LTN20160121323_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727707_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727665_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/c/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 置富產業：不排除「換貨」增值
http://invest.hket.com/article/1868725/%E7%BD%AE%E5%AF%8C%E7%94%A2%E6%A5%AD%EF%BC%9A%E4%B8%8D%E6%8E%92%E9%99%A4%E3%80%8C%E6%8F%9B%E8%B2%A8%E3%80%8D%E5%A2%9E%E5%80%BC?ctc=svsh

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