反觀，收租股的派策比率會因應公司對現金的需要、經營環境來調整，可以每年不同。 以希慎（0014）為例，公司早幾年重建希慎廣場、翻新物業，需要的資金較多，故2011至2012年的派息比率僅約一成，之後幾年的派息比率才見回升至逾二成至四成水平。
另外，相比房託，本地收租股多行高檔路線，以九倉（0004）的海港城、希慎（0014）的希慎廣場為例，它們都是本港數一數二的高檔商場，與領展（0823）、置富（0778）的屋邨或屋苑商場所走的路線截然不同，投資風險亦迵異。經濟好景，碰著「自由行黃金十年」，收租股當然能夠受惠，惟一旦經濟轉差，它們的防守力便不如貼近民生的房託。
本地房託，置富產業（00778）主打屋苑商場，其商場定位比領展略高，但同樣貼近民生，亦可視為安全之選。 除了商業，寫字樓亦是熱門投資物業。本港甲級寫字樓供應有限，租金走勢硬淨，空置率全球最低。 冠君產業信託 （02778）持有「花園道三號」（前稱花旗銀行廣場）及朗豪坊商場及寫字樓，租金收入有一定保證。反觀，富豪產業（01881）物業組合全部為本港酒店，面對自由行放緩，入住率下降，房客收入下跌，防守力略為遜色。
置富產業（0778）近日公佈中期業績，總收益及物業收入淨額分別按年上升 6.1%及 7.9%，可供分派收益按年上升 6.7%。 2016 年上半年的每基金單位分派按年上升 6.0%至 24.78 港仙。
■ 11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績
■ 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■ 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■ 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■ 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■ 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■ 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■ 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績
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置富產業信託（0778）
置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市，現於香港作第一上市及於新加坡作第二上市。
置富產業信託（0778）目前在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。物業組合包括約318萬平方呎零售空間及2,713個車位。該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。
置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。 麗城薈的翻新工程於2014年9月開展，已於2015年年底前分階段竣工。
管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點。
| # | 企業 | 營運業務 | 特點，資料 |
|---|---|---|---|
| 1 | 越秀房產信託（0405） | 寫字樓 + 商場 | 廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年 |
| 2 | 陽光房產信託（0435） | 寫字樓 + 購物商場 | 非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個 |
| 3 | 置富產業信託（0778） | 購物商場 | 17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個 |
| 4 | 泓富產業信託（0808） | 寫字樓 + 工商 | 寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個 |
| 5 | 領展房產基金（0823） | 150間購物商場 | 藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個 |
| 6 | 春泉產業信託（1426） | 寫字樓 | 2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個 |
| 7 | 富豪產業信託（1881） | 酒店 | 8間酒店 |
| 8 | 冠君產業信託（2778） | 甲級商用物業 | 花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎 |
置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。
麗城薈的資產增值措施已經於2015年竣工。 置富產業信託（0778）已展開和富薈的資產增值措施，翻新工程預期將於2016年第三季完成。
管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值，投資額逾1.2億元。
| 公司簡介 | 置富產業信託（0778) 為房地產投資信託基金，主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。 |
| 目前市值(港元) | 184.68億元 |
| 現時股價(港元) | 9.74元 (2016-08-09 收市價) |
| 市盈率 | 7.38倍 |
| 每股盈利(港元) | 1.320港元 |
| 市帳率 | 0.76倍 |
| 每股帳面淨值(港元) | 12.755港元 |
置富產業信託（0778） 中期業績
置富產業信託（0778）7月公布，截至2016年6月30日止六個月的可供分派予基金單位持有人之收益為4.7億元，按年升6.7%；每基金單位分派24.78港仙，按年增6%。公司收益為9.791億元，按年升6.1%，物業收入淨額7.059億元，按年升7.9%。資產負債比率為29.8%，按年跌0.3個百分點。
報告期間的營運開支為2.51億元，按年升幅控制於1.3%的水平。於2016年6月30日，公司物業組合由17個分佈於香港多個區域的零售商場及物業組成，其中包括約318萬平方呎的零售樓面及2,713個車位。
公司指，儘管因和富薈資產增值措施而出現短暫的空置，物業組合出租率於2016年6月30日仍維持於96.4%。2016年上半年續租租金調升率為13.3%。物業組合的平均租金按年上升7.8%至每平方呎41.4元。續租率於2016年上半年為85%。和富薈資產增值措施項目預期將於2016年第三季完成。
公司表示，將密切注視不斷增加的外部風險，包括英國公投脫離歐盟所增添的不明朗因素；且致力優化物業組合表現，同時審慎地為長遠持續增長物色合適的投資機會。
發展 及 2017年目標
置富產業信託（00778）上半年物業收入淨額增幅降至單位數，主席趙國雄指，上半年消費信心有所減弱，主要因為市民擔心加息，但近期英國脫歐離歐盟，引發金融市場波動，令美國今年加息機會不大，而資金亦回流亞洲，相信本港可從中得益，有助本港消費信心，而本港經濟穩定，就業情況良好，商場消費有增加，餐飲行業明顯較好。
趙國雄料下半年續租租金增幅可維持低雙位數，整體出租率亦將提升，故收入將錄得增長。
行政總裁趙宇補充，下半年仍有18%店舖需續租；上半年續租租金升幅為13.3%，而平均租金按年增7.8%。 趙氏指出，北角「和富匯」上半年進行大裝修，相信下半年隨着裝修完成，集團出租情況有輕微改善。他談及網購趨勢，難免影響百貨公司等零售行業，現時商場會引入較多特色小食店，配合消費需求。
置富曾於年初表示將繼續收購商場，趙氏認為，現時地產價格相對較高，集團沒有特定收購目標，但有100億元資金可以動用，相信有合適項目都可以很快「行動」。 趙國雄提到，集團未來會持續物色回報收益達4%至5%的商場，主要仍以屋村商場為主，不會興建或收購寫字樓。
資產增值措施
置富產業信託（0778）已展開「和富匯」的資產增值措施，涉及將一個大型超級市場重整間隔為較小型店舖，以迎合餐飲、家品以及教育機構的需求。翻新工程預期將於 2016年第三季完成。目前租賃反應理想，至今和富薈的承租率已達 81.6%。
財務管理
資金方面，置富2016年6月底的資產負債比率為29.8%（2015年12月31日： 30.1%），平均實際借貸成本為2.39%。
於報告期間，借貸成本為1.40億港元，較2015年上半年增加 8.6%，主要是由於 2015年第三季度增加之利率對沖。
短評
置富產業（0778）過往多年持續為旗下商場進行優化及加強推廣，以維持競爭力，並增加物業的回報。 置富產業（0778）將著手推行「置富嘉湖」的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值。 自由行旅客消費力減慢，受遊客減少放緩的主要為街舖及旅遊購物中心，置富產業（0778）旗下商場超過60%是以民生為主，對公司業務影響不大。
面對加息的可能性，集團通過利率掉期，對沖66%債務的利率成本，增加了是借貸成本8.6%的原因，拖低了可供分派收益。 消費信心有所減弱，限制了租金的增幅，但空置率偏低，支持調升租金的議價能力。 筆者估計集團2016年度股息上升5%左右，現價預期息率5.1厘左右。
集團未來數年的收益上升將會跟隨北角「和富匯」裝修完成，「置富嘉湖」的資產增值措施所帶動。
■ 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■ 15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績
■ 02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績
置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，過去12年透過收購（由最初5個物業發展至現時17個物業）及翻新商場（資產增值措施），提升租金回報率。 以股息收益率而言，比較以下同業，置富產業（0778）的收益率位於中間位置，收益率稍學高於冠君產業（2778）。
▪ 領展房產（0823）現價55.65元， 息率3.7厘。
▪ 冠君產業（2778）現價4.68元， 息率4.3厘， 2016年度預期息率4.9厘。
▪ 置富產業（0778）現價9.74元， 息率4.8厘， 2016年度預期息率5.1厘。
▪ 泓富產業（0808）現價3.55元， 息率5.0厘。
▪ 陽光房地產（0435）現價4.86元，（2015-16年度預期）息率5.1厘。
▪ 越秀房產（0405）現價4.85元， 息率6.3厘。
▪ 春泉產業（1426）現價3.54元， 息率7.5厘。
▪ 匯賢產業（87001）現價3.38元人民幣， 息率8.0厘。
置富產業（0778）現價計算，2016年息率僅上升30個百分點，升幅低於過去數年。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。美國十年期國債收益率現時為1.6厘左右，未來美國加息步伐緩慢，會低於未來數年置富產業（0778）的股息上升速度。
資產淨值，派息
置富產業（0778）近年的每股股東權益每年平均增加1.1元左右，加上近年平均派息0.42元，股東每股收益每年平均1.5元以上。 用現價相除，6.5倍。 置富產業（0778）現價市盈率7.4倍，這個數字接近6.5倍，亦反映了近年的「平均市盈率」。
| 年度 | 每股資產淨值 (港元) | 派息 (全年) |
|---|---|---|
| 2010年 | 6.18元 | 0.2435元 |
| 2011年 | 7.85元 | 0.2630元 |
| 2012年 | 8.81元 | 0.3235元 |
| 2013年 | 10.26元 | 0.3600元 |
| 2014年 | 11.93元 | 0.4168元 |
| 2015年 | 12.76元 | 0.4688元 |
| 2016年 | -- | 0.2478元 (中期) |
預期息率
置富產業信託（0778）2016年度中期可供分派收益按年上升6.7%，每基金單位分派0.2478元，按年升6.0%。
筆者估計集團2016年度股息上升5%至0.496元。 現價計算9.74元，預期息率5.1厘。
股價走勢
1年圖：
3年圖：
權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。
參考:
1. 置富產業信託 778 業績
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160725184731543418460_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160725184731243418460_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160121172542433092308_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20150727171020545944343_tc.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0725/LTN20160725289_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0121/LTN20160121323_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727707_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727665_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf
2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/c/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/
3. 收租股風險回報大不同
http://invest.hket.com/article/1475125/?ref=edm
| 本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！ |
778仍值高追嗎?謝謝
回覆刪除北角「和富匯」裝修完成後，今年底前出租率會上升。「置富嘉湖」的資產增值措施要做2年以上，帶動未來幾年收益上升。
刪除耐心等待好位，總有機會的。 不妨比較一下幾隻 REITs ，那隻現價最值博，亦未必應只選擇一隻REITs。
http://www.etnet.com.hk/mobile/tc/news/categorized_news_detail.php?category=latest&newsid=ETN260808010
回覆刪除大和睇1083很淡，兵兄點睇？
Somewhat 同意 !
刪除http://www.airmanblue.com/2016/06/11-jun-16-0012.html?showComment=1467167195477#c4931073682829561143
港華燃氣#1083 最正氣，但增長最慢。
中國燃氣#0384 注資多，但這次業績麻麻。
華潤燃氣#1193 地位高，當然最貴。
北京控股#0392 業務不是純燃氣。
每有優點 .... 和缺點。
#392 最近好勁....但感覺上係市況好追估值落後, 多於對業務睇法有根本性改變
刪除#392: 緩慢的跟隨大市回升，缺點之一是息低，similar to other 燃氣股。
刪除多謝冰兄詳細解釋! 非常有用!
回覆刪除其實我一直都想買入泓富, 因之前有些機會, 到了觀塘的泓富廣場,看了他們的情況, 感覺泓富廣場裝修不錯, 而且租金都不算貴, 很適合中小企租用!
因此, 之後, 如有好價, 我會考慮買入泓富, 置富,冠君都會考慮,但資金有限!
本港寫字樓需求殷切，甲級商廈空置率低，冠君產業#2778 比較明顯知道。
刪除泓富#808 的寫字樓是低一級， 我也有像標杆兄親身看看感受一下，留意它的出租，空置率很低。 最近看到有一些租客搬走後，馬上裝修開始，新租客搬入。
冰兄, 是的, 冠君產業都是甲級商廈, 而且坐落旺角, 供應更是罕有, 只要經濟不是一下子走差, 長遠增長都是穩定的。
刪除泓富#808 則是另一市場，屬乙級寫字樓，對象是中小企，需求同樣殷切，兩者都可以看高一線。
如有好價，二者我都會慢慢收集！^^
現時我主要持有823 和 405!
藍兄，近日賭博股有不俗的升幅。似乎一如藍兄所料。Hehe
回覆刪除嘻嘻！ 我贏了我的朋友 .... ( 暫時 )。 ^o^
刪除http://www.airmanblue.com/2016/07/22-jul-16-0101.html?showComment=1470392020835#c5733183984067996000
股價比業績先行。 買藍籌股聰明人比較多 (what is my concept ?!)，澳門博彩業收入轉勢，股價先行，非常正常。
所以停了近兩年後，寫回「澳門博彩業收入」。
http://www.airmanblue.com/2016/07/18-jul-16-2016.html 18 Jul 16 - 2016年上半年 澳門博彩業收入
嘻嘻！ 我贏了我的朋友 <- 但有冇係對面海輸番晒
刪除( ͡° ͜ʖ ͡°)
哈，有入賭場，家人有玩賺了下午茶，我沒有玩。
刪除Again ... 新濠影匯設施不行 .... 繼續唱衰它。
http://www.airmanblue.com/2016/07/22-jul-16-0101.html?showComment=1470577662079#c2463226721552988358
但蓝兄，現價入算唔算高追??
刪除我知道我的朋友是正確的。 業績未得，是炒預期 ...
刪除「炒」就按照技術支持入，用技術分析，set 止賺止蝕位那些 ....
藍冰兄你好，我是秒投的創辦人 Samuel. 我們很欣賞你的分析，想看看你有沒有興趣和我們合作。以下是我們的 facebook:
回覆刪除www.facebook.com/stockflashapp
我們是香港的初創企業，剛剛推出全港首個港股社交 App。麻煩你，如果感興趣可以發電郵給我，我們可以詳細談談合作的空間，謝謝你！
Samuel.wan@moleculez.co
澳洲政府較早前表示，基於國家安全理由，計劃不批准中國國家電網及長江基建（1038），收購澳洲新南威爾士州電網公司Ausgrid約50%股權。本港首富李嘉誠旗下的長建，於下午2時40分發出聲明，稱「相信澳洲政府今日之公佈背後實有難言之隱。箇中原因與長江基建無關」，暗示澳洲政府擔心的國家安全問題，非源自長建，與國家電網劃清界線。
回覆刪除難言之隱( ͡° ͜ʖ ͡°)
今日信報講pair trade, 諗諗下long 384 / 2688, short 1083 應該贏面ok
回覆刪除請問藍兄有冇硏過在香港散戶做pair trade的可行性？
Pair trade : 沒有呢，我一向只有 long ，沒有 short 股票。
刪除中國中藥（00570）發盈喜，料中期純利增1倍以上
回覆刪除中國中藥（00570）發盈喜，預期集團於截至6月30日止六個月將錄得股東應佔綜合純利增長100%以上，去年同期純利為2.43億元人民幣。業績顯著增長主要可歸因於江陰天江藥業（集團於去年10月收購的擁有87.3%權益的附屬公司）於整個期間均貢獻溢利。
該業績將於8月23日或前後刊發。
http://www.airmanblue.com/2015/11/27-nov-15-0570.html
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回覆刪除藍兄 借問聲有冇留意油價?
回覆刪除沒有呀！
刪除資源價格的估計9成「專家」和分析員都是錯的，餘下的1成在大行工作的被炒了魷魚，我當然不識啦。
記得「今年1月國際油價下瀉，布蘭特期油創13年低位至每桶27.1美元。多間大行唱淡國際油價，渣打、高盛和摩根士丹利調低油價目標價，料油價今年將跌15%。渣打「最熊」預測，估油價今年有機會下試每桶10美元。」
6月時曾升破50元，近日跌到在40元邊，又彈上44元...
10元的目標？！
藍兄正中我心聲，我博9月油組討論設定上限成事呢。 同時藍兄有冇玩下例如瑞星此強勢股呢
刪除嘻嘻 .... 這個星期去日本玩十天。 放假前忙過不亦樂乎 ...
刪除兵兄,
回覆刪除港股呢浸升浪你買個D貨有無受惠？
應該沒有，除了小量博彩股。
刪除暑假完之前會去一轉日本。 原本計劃去近京都嵐山的浸溫泉，但其他同行的有不同的意見，最終會是行寺廟，嵐山，etc
「呢浸升浪」 無得浸， 溫泉亦無得浸 ....
>_<
冰兄，行完再浸，可能更加舒服。
刪除嵐山，嵯峨野風景很美。
嵯峨野 トロッコ列車...... 希望可以買到上午的車票，我有同事2個星期前去，最早買到的是下午12時半。
刪除^_^
現在暑假旺季，很多家庭客，祝冰兄明天好運。
刪除天氣好嗎？
1193業績唔錯~~~ 滿意
回覆刪除真係唔錯，同港華比較更加唔錯。
刪除難怪股價還在高位。
360度無死角業績, so far係得舜宇同潤燃
刪除257, 3918我覺得都ok
刪除又有新國策。
刪除發改委會同有關方面擬定《天然氣管道運輸價格管理辦法(試行)》和《天然氣管道運輸定價成本監審辦法(試行)》，現予以公告，向社會公開徵求意見。天然氣管道運輸價格實行政府定價，由國務院價格主管部門制定和調整。 該辦法試行明確新的定價方法，按照「准許成本加合理收益」的原則，在核定准許成本的基礎上，通過監管管道運輸企業的准許收益，確定年度准許總收入，進而核定管道運輸價格。 此外，該辦法對構成和影響價格成本變化的主要指標，如准許收益率、負荷率、職工薪酬、管理費用、銷售費用等均明確了具體核定標準；對不得計入定價成本的費用也作了明確規定。
對城市燃氣商不利？
刪除無死角業績,再加多個#700
刪除中燃#384的官司有結果:
刪除董事會謹此知會股東，於二零一六年八月十八日，終審法院決定不給予本公司對判決提出
上訴的許可（「最終上訴決定」）。因此，此項法律訴訟已告終結。本公司將全數支付判決總
額279,291,087.44港元，另加利息及原審、上訴及上訴許可申請等訴訟費用。截至二零一六
年 二 月 二 十 二 日（ 即 可 釐 定 累 計 利 息 的 最 後 日 期 ）（ 包 括 該 日 ）的 累 計 利 息 總 額 約 為
83,772,020.54港元。而二零一六年二月二十二日之後的累計利息的適用利率正由上訴法庭釐
定。訴訟成本總額將於適當時候評定。
兵兄如何看1083業績？是否如你預期？
回覆刪除看來是，沒有太多非經常性盈利，半年賺5.6億，全年應該是12億以上。
刪除http://www.airmanblue.com/2016/03/29-mar-16-1083.html
（2015年度是12.02億元）
未有詳看，人民幣下跌，換回港元是升得比較小的原因之一。
要細看才知，港華的業績好多時收埋一些數字，或者提早或者延遲將投資收益入賬，要望望先知。
現時大家會否入貨定持觀望態度先?
回覆刪除#3393績後跌到PK
回覆刪除但其實係勝於市場預期._.
请教一下，一事不明，电能假如按照市场估计，长建竞购澳洲电网失败后未来能够派发特别股息，每股假设20港元，股价除净后岂不是股息率相当高？就算以4厘息计算也潜在空间相当大啊？
回覆刪除利益申报：个人持有电能。
回覆刪除新奧能源(02688.HK) -0.650 (-1.553%) 沽空 $2.45千萬; 比率 27.453% 公布截至6月底止中期業績，純利15.87億元人民幣(下同)，按年升29.34%；每股盈利1.47元；不派中期息。
期內，營業額156.39億元，按年跌1.56%；毛利37.32億元，按年升15.08%。
公司指，總天然氣銷售量達64.79億立方米，按年升17.2%，住宅用戶天然氣銷售量增長23%至9.54億立方米，工商業用戶天然氣銷售量增長7.4%至37.44億立方米。(ic/a)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2016-08-23 16:25。)
好似好好！
回覆刪除另外睇年報，所有嘢的透明度比1083高，好似美元債券年期，數目etc ...
哈佬，春泉都出咗業績，可唔可以寫吓佢啊！
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