30 Aug 17 - 置富產業信託(0778) 中期業績

置富產業（0778）7月公布至6月底止中期業績，可供分派予基金單位持有人之收益為4.87億元，按年升3.68%。 每基金單位分派為25.53仙，按年升3%，已經在8月10日除淨。

香港零售市場近兩年的頹勢，影響了置富的續租升幅，並影響每基金單位的升幅。 政府統計處8月29日公佈，香港7月零售業總銷貨價值為360億港元，按年升4%，扣除價格變動後，7月零售業總銷貨數量亦按年升4.6%，今年首七個月，零售銷貨總額較去年持平。 政府發言人指出，零售業銷售在7月的增長明顯加快，反映本地消費需求強勁及訪港旅遊業進一步改善，料未來在良好就業和收入情況下，消費情緒可望維持樂觀。

零售商預期零售市道將見底復蘇，雖然這不代表置富（0778）租金收入會大幅增加，相信未來相關收入仍會平穩上升。



■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託（0405）全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託（0435）中期業績
■　 09 Aug 16 - 置富產業信託（0778）中期業績
■　 27 Aug 16 - 泓富產業信託（0808）中期業績
■　 11 Jul 16 - 領展房產基金（0823）全年業績
■　 31 Mar 17 - 朗廷酒店投資（1270）全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託（1426）全年業績
■　 07 Aug 17 - 冠君產業信託(2778) 朗豪坊辦公大樓

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置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市，現於香港作第一上市及於新加坡作第二上市。

置富產業信託（0778）目前在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。物業組合包括約318萬平方呎零售空間及2,713個車位。該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。 麗城薈的翻新工程於2014年9月開展，已於2015年年底前分階段竣工。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點。

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。

麗城薈的資產增值措施已經於2015年竣工，和富薈的資產增值措於2016年第三季完成。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值，投資額逾1.2億元。

公司簡介	置富產業信託（0778) 為房地產投資信託基金，主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。
目前市值(港元)	177.46億元
現時股價(港元)	9.30元 (2016-08-30 收市價)
市盈率	14.03倍
每股盈利(港元)	0.663港元
市帳率	0.69倍
每股帳面淨值(港元)	13.39港元

09 Aug 16 - 置富產業信託(0778) 中期業績

房地產投資信託基金（REITs）和收租股業務性質同樣以租金收入為主，但是投資風險、回報穩定性卻大有不同。 收租股與房託業務性質類似，大家同樣是收完租後派息，但股東的投資回報卻可以相差很遠。 根據證監會規定，房託的派息比率不可少於可供分派收入的90%，明文規定之餘，股息細水長流。

反觀，收租股的派策比率會因應公司對現金的需要、經營環境來調整，可以每年不同。 以希慎（0014）為例，公司早幾年重建希慎廣場、翻新物業，需要的資金較多，故2011至2012年的派息比率僅約一成，之後幾年的派息比率才見回升至逾二成至四成水平。

另外，相比房託，本地收租股多行高檔路線，以九倉（0004）的海港城、希慎（0014）的希慎廣場為例，它們都是本港數一數二的高檔商場，與領展（0823）、置富（0778）的屋邨或屋苑商場所走的路線截然不同，投資風險亦迵異。經濟好景，碰著「自由行黃金十年」，收租股當然能夠受惠，惟一旦經濟轉差，它們的防守力便不如貼近民生的房託。

本地房託，置富產業（00778）主打屋苑商場，其商場定位比領展略高，但同樣貼近民生，亦可視為安全之選。 除了商業，寫字樓亦是熱門投資物業。本港甲級寫字樓供應有限，租金走勢硬淨，空置率全球最低。 冠君產業信託 （02778）持有「花園道三號」（前稱花旗銀行廣場）及朗豪坊商場及寫字樓，租金收入有一定保證。反觀，富豪產業（01881）物業組合全部為本港酒店，面對自由行放緩，入住率下降，房客收入下跌，防守力略為遜色。

置富產業（0778）近日公佈中期業績，總收益及物業收入淨額分別按年上升 6.1%及 7.9%，可供分派收益按年上升 6.7%。 2016 年上半年的每基金單位分派按年上升 6.0%至 24.78 港仙。



■　 11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績
■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

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置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市，現於香港作第一上市及於新加坡作第二上市。

置富產業信託（0778）目前在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。物業組合包括約318萬平方呎零售空間及2,713個車位。該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。 麗城薈的翻新工程於2014年9月開展，已於2015年年底前分階段竣工。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點。

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。

麗城薈的資產增值措施已經於2015年竣工。 置富產業信託（0778）已展開和富薈的資產增值措施，翻新工程預期將於2016年第三季完成。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值，投資額逾1.2億元。

公司簡介	置富產業信託（0778) 為房地產投資信託基金，主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。
目前市值(港元)	184.68億元
現時股價(港元)	9.74元 (2016-08-09 收市價)
市盈率	7.38倍
每股盈利(港元)	1.320港元
市帳率	0.76倍
每股帳面淨值(港元)	12.755港元

05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績

長和重組後，長地（1113）專注房地產業，包括本港發展商、出租物業和酒店、整合後的中國內地發展物業業務，以及房地產相關的上市投資（如置富（778）、泓富產業信託（808）、匯賢產業信託（87001））。 置富產業信託（00778）指出，長實地產（1113）完成重組後，不排除有向置富注入資產的機會，惟目前未有相關計劃。 若置富向集團外進行收購，長實地產亦會提供幫助。

麗城薈的資產增值措施已經於2015年竣工，整個資產增值項目的資本開支約為0.8億元。 管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值，投資額逾1.2億元。



■　 20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績
■　 15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績

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置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市。

置富產業信託（0778）於1月完成收購麗港城商場和4月出售盈暉薈後，將會在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。 該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。 置富產業信託（0778）的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。 麗城薈的翻新工程於2014年9月開展，已於2015年年底前分階段竣工。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點。

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。

選擇 REITs 時，除考慮收益率外，還要注意其資產的類型、出租率及負債等。 以冠君產業信託（2778）為例，收入集中，易受經濟波動影響。 又以春泉產業信託（1426）為例，北京寫字樓平均月租可能有下降的趨勢，除了收入集中，另外要承受匯價風險。

自由行放緩，富豪產業信託（1881）旗下酒店房間入住率及租金收入下跌的風險較高，相比同業的折讓相信仍會高企。 大股東2012年提出強制性全購要約，以每基金單位1元提出全購，較當時價格大幅折讓近五成，消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉12%。

越秀房產（405）蛇吞象，2012年收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心。 現時負債升至37%，酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年，往後分派利息不明朗，派息下跌的機會較高。

公司簡介	置富產業信託（0778) 為房地產投資信託基金，主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。
目前市值(港元)	154.03億元
現時股價(港元)	8.15元 (2016-03-04 收市價)
市盈率	6.17倍
每股盈利(港元)	1.320港元
市帳率	0.68倍
每股帳面淨值(港元)	11.925港元

15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績

長和重組後後，長地（1113）專注房地產業，包括本港發展商、出租物業和酒店、整合後的中國內地發展物業業務，以及房地產相關的上市投資（如置富（778）、泓富產業信託（808）、匯賢產業信託（87001））。 置富產業信託（00778）指出，長實地產（1113）完成重組後，不排除有向置富注入資產的機會，惟目前未有相關計劃。 若置富向集團外進行收購，長實地產亦會提供幫助。

置富產業（0778）未來一兩年主力為天水圍及荃灣兩個大型屋苑商場翻新，總投資2.8億元。又表示未有打算仿傚另一隻本地房產信託基金領匯般改變策略兼營物業發展。 公司表示，由於租戶主要經營民生項目，所以不擔心自由行旅客消費力減慢，會對商戶收入構成太大影響。



■　 02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市。

置富產業信託（0778）於1月完成收購麗港城商場和4月出售盈暉薈後，將會在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。 該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。 置富產業信託（0778）的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。

麗城薈的翻新工程已於2014年9月開展，預計將於2015年年底前分階段竣工。 集團已著手規劃下一項於置富嘉湖展開的重大資產增值措施。

公司簡介	置富產業信託（0778) 為房地產投資信託基金，主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。
目前市值(港元)	149.98億元
現時股價(港元)	7.98元 (2015-08-14 收市價)
市盈率	3.80倍
每股盈利(港元)	2.102港元
市帳率	0.67倍
每股帳面淨值(港元)	11.93港元

02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績

新一年，繼續玩無聊的猜謎遊戲，答案應該不用說了吧！

(1) 置富第一城為置富產業信託（0778）物業組合內最大規模之物業。 置富第一城位於

▪　　(a)　　置富花園
▪　　(b)　　華富邨
▪　　(c)　　沙田第一城
▪　　(d)　　馬鞍山新港城第一期


(2) 置富產業信託（0778）旗下商場平均呎租約為

▪　　(a)　　36元
▪　　(b)　　46元
▪　　(c)　　66元
▪　　(d)　　106元



房地產信託基金(REITs)


以股息收益率而言，如果不包括藍籌的領匯（0823），置富產業（0778）在多隻REITs中最低，但其是過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。

■　23 Feb 15 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	股價	市值	2014年 收益率	2015年 收益率 (E)
1	越秀房產信託（0405）	4.38元	122億元	6.7%	--
2	陽光房產信託（0435）	4.02元	65億元	5.0%	5.4% (E)
3	置富產業信託（0778）	8.85元	166億元	4.7%	5.2% (E)
4	泓富產業信託（0808）	4.04元	43億元	5.4% (E)	5.9% (E)
5	領匯（0823）	49.60元	1,137億元	3.3%	3.6% (E)
6	富豪產業信託（1881）	2.23元	73億元	7.4% (E)	--
7	冠君產業信託（2778）	3.76元	216億元	5.4%	5.2% (E)
8	春泉產業信託（1426）	3.74元	41億元	--	--
9	匯賢產業信託（87001）	3.51元	196億元	--	--

（註： 陽光房產信託 2015年： 2014-15年度）

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，補貼限期2016年後，派息下跌
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積129萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	18間購物商場 可出租面積311萬平方呎 車位2,756個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	非核心區寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎
5	領匯（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎 派息下跌
8	春泉產業信託（1426）	寫字樓	北京物業，使用權50年年期届滿
9	匯賢產業信託（87001）	--	北京物業，使用權50年年期届滿

長和重組後後，長地專注房地產業，包括本港發展商、出租物業和酒店、整合後的中國內地發展物業業務，以及房地產相關的上市投資（如置富（778）、泓富產業信託（808）、匯賢產業信託（87001））。 置富產業信託（00778）主席趙國預期，重組對置富業務影響不大，長和系一直關注置富業務發展，未來隨時有注入資產的可能，而公司亦會積極尋找長和系以外的商場作收購目標。

置富產業行政總裁趙宇說，未來一兩年主力為天水圍及荃灣兩個大型屋苑商場翻新，總投資2.8億元。又表示未有打算仿傚另一隻本地房產信託基金領匯般改變策略兼營物業發展。 置富產業信託（0778）今年物業組合內有37.4%樓面租約到期，目前洽商續租的進度理想，期望續租租金升幅一如以往可達雙位數。

公司表示，由於租戶主要經營民生項目，所以不擔心自由行旅客消費力減慢，會對商戶收入構成太大影響。

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

公司簡介	置富產業信託（0778) 為房地產投資信託基金，主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。
目前市值(港元)	166.05億元
現時股價(港元)	8.85元 (2015-03-02 收市價)
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21 Aug 12 - 置富(0778) 租金料雙位數增長

置富 租金料雙位數增長

來源： 經濟日報


置富產業信託（00778）上半年交出理想業績，可供分派收益按年增長25%（見表一），展望未來，增長步伐繼續，主要會透過加租、商場翻新，以及未來收購機會來達致。

置富副行政總裁趙宇表示，上半年續租租金升幅達20.6%，較去年同期13.8%有顯著改善，原有物業組合的平均租金亦隨之按年上升11.5%。「下半年將有約20%租約要續租，預料續租後的租金續有升幅，預計全年租金將保持雙位數增幅。」

置富收入主要來自香港16個商場的245萬平方呎零售樓面及1,989個車位（見表二），商場主要在九龍及新界區，雖然位處非核心地段，但租金保持上升勢頭。

「置富旗下的私人屋苑商場，居民消費以日用品為主，不論經濟好與壞，消費者對日用品的需求仍存在，故租戶對商舖需求存在，因此，置富租金收入穩定。」她說，陸續有不少租戶從核心零售區搬遷至租用置富旗下的商場。

置富的淨出租物業，高達66%租予銷售生活必需品的租戶。置富今年上半年淨租金收入中，有58%是來自銷售生活必需品的租戶（見圖）。

置富截至今年6月的出租率為96.5%，較去年同期的98.1%低，主要因為置富第一城及銀禧薈正在翻新導致短暫商舖空置。







翻新商場回報高

置富積極翻新旗下商場，並且獲得高回報，帶動租金增長。例如去年底完成翻新的馬鞍山廣場，物業收入淨額按年躍升了21%，按其資本開支1,200萬元計算，投資回報高達73%（見表三）。

「我們正在翻新置富第一城，約70%的工程已完工，預期今年底前完成所有工程，這項工程投資1億元，有信心可取得15%的投資回報，即約1,500萬元的加租金額。」

此外，置富亦正在翻新銀禧薈，預期投資回報同是15%，料明年上半年完成工程。




物色收購機會

置富自2003年在新加坡上市以來，資產規模錄得高增長，由原來的5個物業，逐步增至現在16個物業，收購行動頻繁。趙宇表示，只要價錢適合，未來還會收購其他物業，目標會集中在香港的零售物業，且資金充裕，毋須集資。置富現時有銀行備用信貸約30億元，手頭現金約10億元，負債比率24.5%，遠低於房地產信託基金（REITs）規定上限45%，即仍有不少借貸空間。

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投資REITs大解構

房地產投資信託基金，亦即REITs的各項重點，包括有結構及收入來源等。

綜觀各種投資方式，不難發現，香港人對於投資「磚頭」，亦即房地產市場，有特別強烈的熱愛，不少人更視之為人生的一項重要成就。

不過，投資房地產動輒百萬元，所需資金對一般投資者而言，未免太大，反而，投資於房地產信託基金（Real Estate Investment Trusts，下稱REITs），所需金額較少之餘，亦有相似效果，而且REITs可如一般股票一樣自由買賣，流通性遠遠較直接投資物業為高，因此亦是頗多投資者屬意的類別之一，下文將從結構、收入等方面為大家解構REITs。

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結構︰房地產投資限制大

REITs，顧名思義，是投資於房地產項目的集體投資計劃，以基金單位信託形式組成，如上文提到，REITs可如股票般自由買賣，然而，REITs始終不是一般的股票，受《房地產信託投資基金守則》所制約，本身其實有相當多的限制。

投資活動有限制

首先，既然是要特別獨立開來，自然就不像一般的地產股一樣，根據上述守則，REITs只可投資於房地產，但不可以進行頻繁買賣之類的投機活動，除非股東特別允許，否則最少要持有至少兩年時間，根本目的就是以長綫投資帶來的穩定收入為原則。

而且，REITs被禁止發展土地以及參與任何物業發展項目，但翻新及及裝修等等則沒有問題，亦即可收購已發展項目來進行持續發展，而REITs未來會進行何樣的收購，本身亦是投資者會關注的重點之一。

此外，除了投資活動外，在舉債方面，REITs亦有相當大的限制，其負債佔資產比例，亦即資產負債率（總負債（Total Liability）÷ 總資產（Total Asset）），不可高於45%，所以，普遍REITs的負債相對並不算高。

派息比率高達9成

另一方面，REITs最受投資者歡迎的地方，莫過於是其較一般股票為高且穩定的股息，較具防守性。

之所以會如此，皆因守則中對其派息比率（每股派息÷每股盈利）有所規定，REITs必需要將其除稅後的可分派收入中的至少9成，作為股息分派給投資者。

值得留意的是，這裏用的是可分派收入（Distributable Income），而不是盈利（Profit），因為REITs的資產幾乎全是房地產，其價值變幅會對盈利有相當大的影響，但問題是REITs的資產一般是拿來長期持有而不是炒賣，這些僅在帳面上、非現金的盈利（如物業升值），根本就不能作為股息分派。

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收入︰留意租金質素

普遍而言，現時港股REITs的房地產組合主要可分為以下幾類，分別是商場及停車場、工商廈包括是寫字樓等，當然，其中亦有檔次之分，在不同經濟環境下受影響的程度亦各有不同（見「透視業內 —— 物業組合要留意」）。

上文提到，REITs是禁止進行房地產的頻繁買賣的，所以，REITs的主要收入來源自租金方面，而若經營有虧損的話，是有機會不派息的，即高派息絕不是必然的保證，因此，租金的質素，即其可持續性以及增長幅度便特別惹人關注。

寫字樓租金見調整

舉例來說，如是工商廈方面，可留意如寫字樓的租金走勢究竟如何，從圖一可見，中環寫字樓租金自去年見了一個短期高位後便一直向下調整，據大和的報告指出，過去12個月，中環寫字樓租金跌逾1成，租金形勢看來並不樂觀。

不過，除了租金本身外，空置率亦是一大重要因素，事實上，由於租金見調整的關係，空置率亦有一定的改善，中環、灣仔等地的寫字樓空置率皆在5%以下（見圖二），高力國際預測，未來12個月甲級寫字樓整體租金下跌4%，中環及金鐘由於寫字樓供應有限，估計甲級寫字樓的平均租金跌幅僅3%。






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透視業內 —— 物業組合要留意

【透視業內】現時在港股中，可供買賣的REITs說多不多，說少也不算少，每一隻REITs所擁有的物業組合也各有不同，在不同的經濟環境下自然亦有不同的機遇。

中低檔次抗逆境

領匯（00823）至今年3月底止的年度收益中，絕大部分收入來自零售租金，例如商舖租金的收入就佔整體收益逾60%，其餘則主要來自街市及停車場收益，這些物業的主要租戶均為連鎖快餐店等基本生活必需行業，就算在經濟逆境時，亦較具防守性，另外，領匯早前已在股東會通過擴大投資策略資產類別，已可投資於非住宅物業，即包括商廈及工廈。

置富（00778）與領匯相若，亦是以平民化為主，主攻私人屋苑商場。

留意續租情況

此外，值得一提的是，出租率及續租情況亦要特別關注。

例如是檔次相對較高，擁有中環花旗銀行廣場及旺角朗豪坊的冠君（02778），朗豪坊辦公大樓至今年中時的出租率改善至98%，而今年只有小量租約到期，因此相關收入會相對穩定，但明年卻有51%的租約到期以及另外10%的租約要進行租金檢討，因此，明年租金調整的可能性頗大，宜留意。

另一方面，雖說REITs是以高息見稱，但是股價升幅若然太多，相對來說股息率（每股派息÷股價）便會低下，反而會「無肉食」，要注意。