27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績

現時香港共有多隻REITs上市，當中包括越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）。

在上述REITs中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

仲量聯行早前報告指，本港甲級商廈空置率僅1.2%，屬全球最低。另一方面，雖然2017年甲級商廈供應料創2008年金融海嘯後新高，但中資機構對本港寫字樓需求殷切，新供應能否應付需求亦成疑問。 市場消息指，民生銀行旗下投資機構於2015年12月承租中環長江中心57樓逾半層樓面，面積約1.4萬平方呎，呎租約170元，為近年新高。

部分REITs的寫字樓收入佔比較多，陽光房產信託（0435）的寫字樓收入佔比近5成，泓富產業信託（0808）的佔比近6成，冠君產業信託（2778）的佔62%，受消費市道轉弱的影響相對較少，且本港寫字樓供應緊張，租金收入有更佳保證。



冠君產業信託（2778）的息率較其他REITs為低，但市帳率只有0.48倍，折讓比率較高，資產地理位置優越，對比之下亦吸引。 花旗銀行廣場於出租率、租金水平都正在大幅改進，出租率由2015年初的75.4%急升至近期的94%，將會為冠君帶來增長動力。

■　 20 May 16 - 朗廷酒店投資(1270) 全年業績
■　 13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	177項購物商場	藍籌股，香港175項物業，內地2項物業 可出租面積1,280萬平方呎 車位76,000個
6	朗廷ＳＳ（1270）	酒店	3間酒店
7	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
8	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
9	冠君產業信託（2778）	寫字樓 + 購物商場	花旗銀行廣場，朗豪坊 可出租面積230萬平方呎
10	匯賢產業信託（87001）	寫字樓 + 商場 + 酒店	北京、重慶、瀋陽3項物業， 可出租面積103萬平方米

（註： 朗廷不是REITs）

於本港上市的REITs，一律受到《房地產投資信託基金守則》所監管。據守則規定，REITs不得從事房地產以外的業務，而且每年亦必須將90%的除稅後淨收入，以紅利的方式，派發給基金單位的持有人。因此，REITs的股價一般較具抗跌力，派息亦有保證，是喜愛高息投資者的上佳選擇。

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 冠君產業信託（2778）主要物業「花旗銀行廣場」會繼續受惠於中環甲級寫字樓空置率低企，並預期該廣場的出租率及租金將持續上升，帶動2016年每單位分派增長。

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公司簡介	冠君產業信託（2778）為房地產投資信託基金，主要投資於香港寫字樓及零售物業。
目前市值 (港元)	232.01億元
現時股價 (港元)	4.01元 (2016-05-27 收市價)
市盈率	7.04倍
每股盈利 (港元)	0.570元
市帳率	0.48倍
每股帳面淨值 (港元)	8.398元

冠君產業信託(2778) 全年業績

冠君產業信託（2778）2016年2月公布2015年可分派收入12.121億元，按年下跌1.8%，主要由於物業收益淨額減少及融資成本增加。下半年每基金單位分派 0.1031元。

冠君全年租金收益總額20.627億元，按年減少0.84%，朗豪坊的收入增長抵銷花旗銀行廣場收入減少。隨著花旗銀行廣場出租率由2014年底的75.4%，顯著上升至去年底的91.2%，有關物業租金收益去年下半年已經見底，下半年冠君租金收益總額較上半年回升6.1%。

於2015年12月31日，集團持有現金結餘為6.93億元，總借貸145﹒.91億元，資產負債比率（總借貸對總資產）為22.1%（2014年12月31日：23.1%）。

#		2014 財政年度	2015 財政年度	變動
1	租金收益總額 (百萬港元)	2,080	2,063	-0.8%
2	物業收益淨額 (百萬港元)	1,800	1,784	-0.9%
3	可分派收入 (百萬港元)	1,234	1,212	-1.8%
4	每基金單位分派 (港元)	0.2035	0.1985	-2.5%

冠君產業信託(2778)

冠君產業信託（2778）擁有及投資於提供租金收入的寫字樓及零售物業。 以市值計算為亞洲區內除日本外十大房地產投資信託基金之一，信託主要投資位於優越地點的甲級商用物業。 現時擁有的花旗銀行廣場及朗豪坊兩幢地標級物業，總樓面面積達 293 萬平方呎。 冠君於2006年5月在香港上市。

於2013年，冠君以21.55億元代價，收購花旗銀行廣場餘下四層，涉及樓面面積約7萬8千平方呎，並統一了整個綜合大廈的業權。



花園道三號（花旗銀行廣場）

花旗銀行廣場在出租率、租金水平和形象幾方面都正在大幅改進。 出租率於2015年顯著上升，已簽約出租率由2015年初75.4%急升至現時的95%。 因此 2015 年下半年的租金收入已見底回升，較上半年增加8.3%至5.02 億港元（2015上半年：4.64 億港元）。 只因大部份新租約要到2015年後期方生效，2015全年的租金收入仍較2014年為低（2015年：9.66億港元，對比2014年：10.64億港元）。

出租率改善後，租價亦因而相應提高，年初的租金水平已突破每平方呎100港元，現時租金為每平方呎110至120元。

今年6月，花旗銀行廣場將會在完成重大優化工程後，易名為「花園道三號」，其中一座大樓「花旗銀行大廈」亦將改名為「冠君大廈」；另一座大樓「工商銀行大廈」名稱則維持不變。

花旗銀行在物業改名之後仍然是「花園道三號」的單一最大租戶，租用樓面逾22萬平方呎，租約為六年至2022年。 物業從去年起進行了一系列的優化工程，包括重新裝修寫字樓大堂、翻新停車場，及增加露天休憩及綠化空間，總投資額逾1億元。




朗豪坊商場

朗豪坊商場2015全年租金收入保持上升趨勢，按年增加7.6%至7.90 億港元。 商戶的銷售額按年錄得1.8%增長，相對2015年香港整體零售銷售3.7%跌幅，朗豪坊跑贏大市5.5個百分點。 受惠於本地消費者的支持，化妝品及餐飲行業有較佳增長。 物業現收呎租為174.54元（2014年底：165.44元）。

今年首季朗豪坊商場銷售額有所下跌，但飲食租戶銷售額較好。 冠君將會微調朗豪坊租戶組合，之前「自由行」旅客喜歡購買手袋及鞋類，惟近年其消費意欲減慢。 於是朗豪坊換走相關鞋舖，轉而引入馬莎食品專門店，吸引更多本地客源。 王家琦稱，朗豪坊租金收入平穩，商戶如要繼續租用朗豪坊，大部分情況須接受加租，個別租戶的租金更可有雙位數升幅。

於2015年底朗豪坊基本租金佔總租金收入88%，餘下12%為分成租金。



朗豪坊辦公樓

朗豪坊辦公樓續租租金繼續上調令2015 全年租金收入上升8.8%至3.06億港元。 該物業於2015年12月31日的出租率維持100%，現收呎租為37.5元。 朗豪坊辦公樓去年經營淨開支下降20%，令物業收益淨額上升12%。

王家琦5月表示，朗豪坊辦公大樓維持滿租狀態，續租租金穩步上揚。


財務管理

冠君（2778）資產負債比率為22.1% （2014年: 23.1%）。

冠君（2778）今年5月與11家銀行訂立兩筆合共113億元的貸款融資，是次融資包括55億港元的3年期貸款及58億港元的5年期貸款，年利率分別為香港銀行同業拆息加83點子及95點子。

實際年利率將由2.0%下降至1.7%，預計每年可節省4,600萬元利息支出。




短評

聯儲局去年12月作出十年來首度加息的決定後，今年可能繼續加息，但利率只是聊勝於無。 在低息環境下，派息能力穩定的 REITs 獲得一定支持。 冠君產業（2778）的物業組合由三部份組成，分別是花園道三號（花旗銀行廣場）、朗豪坊辦公大樓及朗豪坊商場，若以總資產比較，僅次於領展。

冠君（2778）2015年度每基金單位分派0.1985元，下跌2.5%，表面看來業績麻麻，然而花旗銀行廣場租金收入見底回升剛開始，前景穩固，將會帶動信託收入的增長動力，2016年分派收入開始轉勢。

#	租戶	寫字樓呎租
1	2015年業績	75.39元 (2015年12月31日)
2	3層 （貝萊德）	呎租約75元 （2015年5月）
3	2層 （彭博）	呎租約80元 （2015年5月）
4	1層 （興業銀行）	呎租約110元 （2016年3月）

冠君（2778）在2006年掛牌以來曾進行三次收購，包括2006年收購花旗銀行廣場額外樓層、2008年收購朗豪坊商場及辦公大樓，及2013年收購花旗銀行廣場四層樓層。 冠君在2013年購入餘下四層，雖統一大廈業權，但令整幢物業的出租率急降，加上2014年下半年有美銀美林遷出，令冠君於2014年度要盡快推升大廈的出租率，所以當時曾以較市價具競爭力的價錢去出租一批單位，成為其後業績分派減少的主因。 然而，隨著中資金融機構擴張規模及開業，該廣場的出租率已由2014年底的75.4%，急升至2015年末的91.2%。 連同近期新簽租約，立約出租率現約94%。

租金水平亦因應出租率上升而提高，新出租及續約的租金報價亦相應提高，去年底每可出租平方呎為75.4港元，目前則已突破每可出租平方呎100港元。

#	物業	2015 財政年度收益 (百萬港元)	收入比例
1	花旗銀行廣場	966	46.8%
2	朗豪坊辦公樓	306	14.9%
3	朗豪坊商場	790	38.3%
	租金收益總額	2,063	100%

朗豪坊的位於旺角的交通樞紐，，商戶銷售額於2015年錄得1.8%增長，相對去年本港整體零售銷售3.7%的跌幅，朗豪坊跑贏大市5.5個百分點，朗豪坊未來的表現或許仍然能夠穩中向上。 朗豪坊商場以中價檔次，及本地消費者為主要客戶對象，受中國旅客減少訪港的影響相對較少。 零售數據仍然下滑未止跌，筆者相信旗下朗豪坊商場受到一定影響，未來在加租方面將會克制。 在整體零售市道放緩的大環境下，筆者估計基本租金能夠輕微調升，但將被分成租金下跌所抵消，去年二者比例為 88%：12%。

房地產投資信託基金（REITs）的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.9厘左右。 冠君（2778）股息率5厘，相比同業看似未算吸引，但考慮到其零售物業和甲級商用物業比其他競爭對手優勝，物業都是位於核心地帶，未來數年派息有增長空間，值得調整時收集作為收息之用。

▪　　領展房產（0823）現價46.85元，（2015-16年度預期）息率4.3厘。
▪　　冠君產業（2778）現價4.01元， 息率5.0厘。
▪　　置富產業（0778）現價8.57元， 息率5.5厘。
▪　　泓富產業（0808）現價2.99元， 息率5.9厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價4.11元，（2015-16年度預期）息率6.0厘。
▪　　越秀房產（0405）現價4.26元， 息率7.2厘。
▪　　春泉產業（1426）現價3.29元， 息率8.1厘。
▪　　匯賢產業（87001）現價3.10元人民幣， 息率8.7厘。



冠君：2015年見底 2016年業務反彈
(來源: Fintv http://www.fintv.hk/Zhtw/126/3639/326326 )






預期息率

冠君產業信託（2778） 現價4.01元，去年度股息0.1985元，息率5.0厘。

花園道三號（花旗銀行廣場）出租率和平均租金上升，將會逐步帶動未來數年業績。 朗豪坊辦公樓續租租金穩步上揚、朗豪坊租金收入平穩、融資成本輕微下跌，今年度業績有機會上升1成以上。

簡單估計，每個基金單位的分派金額上升10%至2.18元。 現價4.01元計算，預期息率5.5厘。




股價走勢

1年圖：




3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 冠君產業信託 2778 業績
http://www.championreit.com/tch/investor-relations/financial-reports/images/Champion%20REIT%20FY15%20presentation.pdf
http://www.championreit.com/tch/news/press-release-media/images/C_Press_2015_Final_Results.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0330/LTN20160330544_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0225/LTN20160225186_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0827/LTN20150827657_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0810/LTN20150810317_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0320/LTN20150320513_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0227/LTN20150227315_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0812/LTN20140812203_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321668_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0224/LTN20140224530_C.pdf

2. 冠君產業信託 2778
http://www.championreit.com/
http://www.citibankplaza.com/

3. 淺談冠君產業 2014年05月02日
http://www.am730.com.hk/column-205258

4. 《財華專訪》冠君候任行政總裁 有意衝出香港
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/56e21fffe4b05c29d068db8b

5. 《財華專訪》冠君：揭逆市商鋪加租之謎
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/56e221cde4b05c29d068db9f

6. 王家琦料花旗銀行廣場新呎租加至逾百元
http://sina.com.hk/news/article/20160225/0/2/44/%E7%8E%8B%E5%AE%B6%E7%90%A6%E6%96%99%E8%8A%B1%E6%97%97%E9%8A%80%E8%A1%8C%E5%BB%A3%E5%A0%B4%E6%96%B0%E5%91%8E%E7%A7%9F%E5%8A%A0%E8%87%B3%E9%80%BE%E7%99%BE%E5%85%83-5458574.html

7. 核心物業租金有起色 冠君派息見底回升
https://hk.mobi.yahoo.com/finance/%E6%A0%B8%E5%BF%83%E7%89%A9%E6%A5%AD%E7%A7%9F%E9%87%91%E6%9C%89%E8%B5%B7%E8%89%B2-%E5%86%A0%E5%90%9B%E6%B4%BE%E6%81%AF%E8%A6%8B%E5%BA%95%E5%9B%9E%E5%8D%87-220000396.html

8. 長江中心呎租170元 近年高 內企擴充業務 民生銀行子公司租
http://ps.hket.com/content/1070510/%E9%95%B7%E6%B1%9F%E4%B8%AD%E5%BF%83%E5%91%8E%E7%A7%9F170%E5%85%83%20%E8%BF%91%E5%B9%B4%E9%AB%98

9. 冠君：2015年見底 2016年商廈業務反彈
http://www2.finet.hk/Newscenter/news_detail/56e62a10e4b0ff3e56a87734

10. Siegel: We're in 'first inning' of a big shift that's great for stocks
http://www.cnbc.com/2016/05/25/siegel-were-in-first-inning-of-a-big-shift-thats-great-for-stocks.html

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