置富產業（0778）未來一兩年主力為天水圍及荃灣兩個大型屋苑商場翻新，總投資2.8億元。又表示未有打算仿傚另一隻本地房產信託基金領匯般改變策略兼營物業發展。 公司表示，由於租戶主要經營民生項目，所以不擔心自由行旅客消費力減慢，會對商戶收入構成太大影響。
■ 02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績
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置富產業信託（0778）
置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市。
置富產業信託（0778）於1月完成收購麗港城商場和4月出售盈暉薈後，將會在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。 該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。 置富產業信託（0778）的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要。
置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。
麗城薈的翻新工程已於2014年9月開展，預計將於2015年年底前分階段竣工。 集團已著手規劃下一項於置富嘉湖展開的重大資產增值措施。
| 公司簡介 | 置富產業信託（0778) 為房地產投資信託基金，主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。 |
| 目前市值(港元) | 149.98億元 |
| 現時股價(港元) | 7.98元 (2015-08-14 收市價) |
| 市盈率 | 3.80倍 |
| 每股盈利(港元) | 2.102港元 |
| 市帳率 | 0.67倍 |
| 每股帳面淨值(港元) | 11.93港元 |
置富產業信託（0778） 中期業績
置富產業信託（0778）7月公布截至2015年6月底止中期業績，收益按年升13.4%至9.23億元，物業收入淨額按年升12.6%至6.54億元，可分派收益按年升12.8%至4.4億元，每單位分派按年升12%至23.38仙。
於6月底，旗下物業出租率為97.3%，去年同期為99.1%。上半年續租租金調升率於錄得22.1%。
於2015年6月30日，物業組合的平均租金為每平方呎38.4元，若不計及麗港城商場和盈暉薈，原有物業組合的平均租金按年上升9.5%。
發展 及 2015年目標
置富產業信託（0778）主席趙國雄指出，自由行旅客消費減少對旗下商場影響有限，因為主要的客群為社區客，主要為日用品消費，目前香港經濟穩定，能提供支持。目前加租水平沒受到影響，未收到租戶要求調整租金。
對於物業組合的資產增值，麗港城的資產增值措施進展良好，首期翻新工程已經完成，第二期翻新工程已於今年3月動工，預期將於今年底前分階段完工。該項目的資本開支總額約為8,000萬元，預期投資回報率為15%。
今年上半年，置富完成了兩宗交易，分別以19.18億元收購麗港城商場及以6.48億元出售盈暉薈。麗港城商場的收購價相當於淨物業收益率4.7%，而盈暉薈的出售價格相當於2.9%淨物業收益率，為基金單位持有人提升價值。展望未來，管理人將繼續推行有效的租賃和租戶重整策略及資產增值措施，推動收益增長。
置富產業信託（0778）主席趙國雄被問及會否參考其他房託基金在內地收購項目時，指置富的路線不同，以向投資者提供長遠穩定的回報為目標，國內物業未必能為投資者帶來信心。另外，置富仍集中於零售商場，不會考慮收購商廈。
他說，目前並無出售資產計劃，仍在物色適當的收購機會。他續說，公司目前槓桿率為30.6%，距離法定上限45%仍有很大空間。
財務管理
資金方面，置富2015年6月底的資產負債比率及總槓桿比率為30.6% （2014年12月31日：29.4%），加權平均債務到期期限為2.2年。
置富產業信託（0778）之49%（2014年12月31日：55%）的貸款的利率成本已對沖。
短評
置富（0778）主打平民商場及停車場，在經濟環境轉差下，大眾化消費的租金收入更有保證。 置富早前以6.48億元出售盈暉薈，作價較該物業估值有48%溢價，完成後，將錄得出售收益約2億元，負債比率將下降至約30.6%。 對於新加坡金管局宣布明年起降低REITs槓桿限制至35%，置富槓桿水平30.6%，仍有更多空間進行收購。 另外，長和系重組後，將來或再有更多高回報的收購機會推動其增長。
估值
估值比較，領匯房產基金（0823）現價收益率為4.2厘，另外本質與房地產信託基金相似的新意網（8008）收益率為4.6厘，電訊股的香港電訊（6823）收益率為4.6厘。 置富產業信託（0778）往績（2014年度）息率5.2厘，2015年度預期息率為5.7厘。
簡單而言，房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比，亦即是與美國加息速度預期成反比。 美國十年期國債收益率近月在2.2厘至2.4厘間水平徘徊。 人民幣「第二次貶值」所影響，令美國加息步履蒙上陰影。
如果假設5.0厘為公平息率，估值為9.16元； 如果假設5.5厘作為估值，目標價為8.3元； 如果假設6.0厘作為估值，目標價為7.6元。 筆者傾向於相信未來一年，除非有注入資產的行動或者美國加息步履的預期有較大的改變（say，推遲加息） ，置富產業信託（0778）的股價有機會繼續在7.6元和8.6元間徘徊。
預期盈利，市盈率，息率
置富產業信託（0778）2015年上半年可供分派予基金單位持有人之收益為4.42億元，增長12.8%。每基金單位分派為23.38仙，較2014年同期的20.88仙增加約12%。
置富產業信託（0778）2014年每基金單位分派0.4168元，按年升15.8%。 估計2015年度每單位可分派0.458元。 現價計算7.98元，預期息率5.7厘。
股價走勢
1年圖：
3年圖：
權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者並沒持有置富產業信託（0778）。
參考:
1. 置富產業信託 778 業績
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20150727171020545944343_tc.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727707_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727665_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf
2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/c/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/
3. 賣產減債 置富：3核心策略未變
http://www.hket.com/eti/article/2ba992f3-50b7-4ac2-8463-a51a6bbe6c00-675551
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