21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

長實旗下的泓富產業信託（0808）於本港非核心商業區擁有八項多元化之物業，包括甲級商廈、商用物業、工商綜合物業及工業物業。

■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富（0808）的物業組合包括三個於觀塘區物業，受惠於政府致力發展東九龍的政策。

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金回報和出租率及負債等。 以冠君產業信託（2778）為例，收入集中，易受經濟波動影響。 自由行放緩，富豪產業信託（1881）旗下酒店房間入住率及租金收入下跌的風險較高，相比同業的折讓相信仍會高企。 大股東2012年提出強制性全購要約，以每基金單位1元提出全購，較當時價格大幅折讓近五成，消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉12%。

越秀房產（405）蛇吞象，2012年收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（IFC）。 現時負債升至37%，酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年，往後分派利息不明朗。

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

公司簡介	泓富產業信託（0808) 為房地產投資信託基金，主要投資於商用物業組合。
目前市值(港元)	41.38億元
現時股價(港元)	2.87元 (2016-03-21收市價)
市盈率	5.98倍
每股盈利(港元)	0.480港元
市帳率	0.58倍
每股帳面淨值(港元)	4.98港元

泓富產業信託(0808） 全年業績

泓富產業信託(0808）3月公布截至2015年12月底止之可供分派予基金單位持有人之收益為2.54億元，按年升9.82%，每基金單位基本溢利為0.48元，下半年每基金單位分派為0.0897元，合計全年為0.1768元。

期內，收益為4.39億元，按年升8.75%，基金單位持有人應佔每基金單位資產淨值為4.98元，按年升5.96%。

平均單位租金22.72元，按年升9.2%，不過出租率為96.4%，按年跌1.3個百分點。

資產負債比率27.2%，對比2014年12月底止為28.6%。




泓富產業信託(0808)

泓富產業信託（0808）於2005年上市，擁有八項多元化之物業，包括以下物業之全部或部分。 都會大廈、泓富產業千禧廣 這2項物業物業收入佔總收入5成左右。

▪　　三座甲級寫字樓: 都會大廈，泓富產業千禧廣場，創業街9號
▪　　兩座商用物業: 海名軒（部分），泓富廣場
▪　　兩座工商綜合物業: 潮流工貿中心，創富中心（部分）
▪　　一座工業物業: 新寶中心（部分）



全年業績

泓富產業信託（0808）公布，截至去年12月底止，物業收入淨額按年增10.70%至3.45億元，全年可分派收入按年增9.81%至2.54億元，每基金單位末期分派8.97仙。 去年整體物業組合新合約的加租幅度16.3%，平均單位實際租金按年增9.17%至每方呎22.72元，租用率按年稍降1.3個百分點至96.4%。

政府的工廈活化計劃將於今個月截止申請，泓富亦曾為潮流工貿中心做活化研究逾1年，不過主席趙國雄表示，經研究後，認為該物業活化的成本高於效益，對基金的分派沒有幫助，故決定放棄申請。

行政總裁黃麗虹補充，過去幾年，該大廈已做了資產提升工程，並引入了新的租客，租金升幅理想。據了解，該大廈如要活化成為商業用途，雖然可豁免補地價，但就需要犧牲部分收租樓面作其他非收租用途以符合規定，因此擱置活化。

趙國雄預期，由於過去幾年商廈供應較少，料未來幾年租金不會下跌。今年賣地計劃才推出較多地皮，過幾年才有新供應應市。 黃麗虹又指，今年約34%物業需續約，加租幅度仍達雙位數，強調「在不同經濟周期，有不同的雙位數字，好高的時候都有三成幾」，2015年則維持16%水平，除非經濟特別差，否則料今年能維持差不多水平。



收購

趙國雄指出，未來泓富收購目標會留在熟悉的區域，包括港島東及九龍東，以目前規模，可動用融資等資源進行約20億元的收購，相信足夠收購比較大的商廈項目。就會否與置富產業（0778）合作進行收購，他表示曾經研究，但由於不動產投資信託的守則限制，合作並不可行。 公司目前可動用併購資金達20億元。

不過，他表示難有收購的機會，因基金現時之股息回報率達6.2%，進行新收購的項目至少要有4.5%至5%回報，才不會拖低分派。他說，過去幾年市道較旺，賣方叫價強硬，但到今年相信有多發展商願意放售非核心區域之商廈，因為住宅市場放緩，會令發展商更願意出售非核心區域商廈項目幫補銷售。

財務管理

資金方面，泓富（0808）負債比率由2014年底的28.6%下降至27.2%。

泓富（0808）於2014年完成再融資，為按香港銀行同業拆息加年利率1.35%至1.50%不等。 在2019年11月之前並無重大再融資的需要。




短評

泓富產業信託(0808）2015年物業收入淨額按年增10.7%，而物業營運支出只是輕微上升2%，引致可供分派予基金單位持有人之收益上升9.8%，業績令人滿意。

在本港上市的眾多REITs（房地產信託基金）之中，泓富產業信託(0808）以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富(0808）近年物業組合的調升歸功物業翻新及工廈活化，置換租客和行業，令租金明顯提升。 泓富(0808）2016年資產增值工程將會集中於提升紅磡都會大廈的寫字樓設施。 管理層表示今年平均加租幅度有信心達雙位數字。

展望未來，九龍東地區繼續為核心商業區之企業遷址的選擇。 隨著新一批高規格寫字樓供應在九龍東推出，加上香港政府的基建規劃，投資者對九龍東轉型為香港第二個核心商業區（「CBD2」）的長遠前景，依然充滿信心。 在東九龍已持有不少物業的泓富產業（808），料將有利於旗下物業租金表現。 雖然訪港旅客人數下跌、零售仍弱，但現時寫字樓的出租空置率持續下降，推動租金上升，投資者仍需要注意香港非核心商業區工商需求放緩程度。 2015年12月底的租用率96.4%，投資者需要觀察租用率會否穩定維持。



觀塘的物業可受惠區內重建而提升價值，現價息率6.2厘，防守力強。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.9厘左右。 如果假設5.0厘作為估值，泓富產業信託（0808）估值為3.54元。 如果用5.5厘作為估值，估值為3.21元。 如果用6.5厘作為估值，估值為2.72元。

▪　　領展房產（0823）現價46.80元，（2015-16年度預期）息率4.3厘。
▪　　冠君產業（2778）現價3.97元， 息率5.0厘。
▪　　置富產業（0778）現價8.30元， 息率5.7厘。
▪　　泓富產業（0808）現價2.87元， 息率6.2厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價3.95元，（2015-16年度預期）息率6.3厘。





息率

泓富產業信託（0808）上半年度分派8.71仙，下半年度分派8.97仙，全年分派0.1768元，按年上升8.5%。 泓富產業信託（0808）現價2.87元計算，息率6.2厘。






股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 泓富產業信託 808 業績

http://www.prosperityreit.com/zh-HK/PressReleases/detail/38
http://www.prosperityreit.com/files/FY15_Presentation_Chi_Final.pdf
http://www.prosperityreit.com/files/IR_Newsletter_Issue_10_Eng__20150825.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0303/LTN20160303434_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0828/LTN20150828060_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0813/LTN20150813224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0305/LTN20150305424_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0814/LTN20140814224_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0305/LTN20140305040_C.pdf

2. 泓富產業信託 808
http://www.prosperityreit.com/zh-HK/PressReleases/detail/37
http://www.prosperityreit.com/

3. ARA Asia
http://www.ara-asia.com/businesses/reits/prosperity-reit

4. 泓富可分派收入2.54億　增9.8%
http://money18.on.cc/finnews/news_breaking_content.html?cat=exp&article_id=bkn-20160303213958059-0303_00842_001

5. 趙國雄：泓富產業有20億買商廈！
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20160303/54825269

6. 泓富淡市伺機購商廈
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160304/19515661

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！