來源： 經濟日報
置富產業信託（00778）上半年交出理想業績，可供分派收益按年增長25%（見表一），展望未來，增長步伐繼續，主要會透過加租、商場翻新，以及未來收購機會來達致。
置富副行政總裁趙宇表示，上半年續租租金升幅達20.6%，較去年同期13.8%有顯著改善，原有物業組合的平均租金亦隨之按年上升11.5%。「下半年將有約20%租約要續租，預料續租後的租金續有升幅，預計全年租金將保持雙位數增幅。」
置富收入主要來自香港16個商場的245萬平方呎零售樓面及1,989個車位（見表二），商場主要在九龍及新界區，雖然位處非核心地段，但租金保持上升勢頭。
「置富旗下的私人屋苑商場，居民消費以日用品為主，不論經濟好與壞，消費者對日用品的需求仍存在，故租戶對商舖需求存在，因此，置富租金收入穩定。」她說，陸續有不少租戶從核心零售區搬遷至租用置富旗下的商場。
置富的淨出租物業，高達66%租予銷售生活必需品的租戶。置富今年上半年淨租金收入中，有58%是來自銷售生活必需品的租戶（見圖）。
置富截至今年6月的出租率為96.5%，較去年同期的98.1%低，主要因為置富第一城及銀禧薈正在翻新導致短暫商舖空置。
翻新商場回報高
置富積極翻新旗下商場，並且獲得高回報，帶動租金增長。例如去年底完成翻新的馬鞍山廣場，物業收入淨額按年躍升了21%，按其資本開支1,200萬元計算，投資回報高達73%（見表三）。
「我們正在翻新置富第一城，約70%的工程已完工，預期今年底前完成所有工程，這項工程投資1億元，有信心可取得15%的投資回報，即約1,500萬元的加租金額。」
此外，置富亦正在翻新銀禧薈，預期投資回報同是15%，料明年上半年完成工程。
物色收購機會
置富自2003年在新加坡上市以來，資產規模錄得高增長，由原來的5個物業，逐步增至現在16個物業，收購行動頻繁。趙宇表示，只要價錢適合，未來還會收購其他物業，目標會集中在香港的零售物業，且資金充裕，毋須集資。置富現時有銀行備用信貸約30億元，手頭現金約10億元，負債比率24.5%，遠低於房地產信託基金（REITs）規定上限45%，即仍有不少借貸空間。
---------------------------------------------------------------
投資REITs大解構
房地產投資信託基金，亦即REITs的各項重點，包括有結構及收入來源等。
綜觀各種投資方式，不難發現，香港人對於投資「磚頭」，亦即房地產市場，有特別強烈的熱愛，不少人更視之為人生的一項重要成就。
不過，投資房地產動輒百萬元，所需資金對一般投資者而言，未免太大，反而，投資於房地產信託基金（Real Estate Investment Trusts，下稱REITs），所需金額較少之餘，亦有相似效果，而且REITs可如一般股票一樣自由買賣，流通性遠遠較直接投資物業為高，因此亦是頗多投資者屬意的類別之一，下文將從結構、收入等方面為大家解構REITs。
---------------------------------
結構︰房地產投資限制大
REITs，顧名思義，是投資於房地產項目的集體投資計劃，以基金單位信託形式組成，如上文提到，REITs可如股票般自由買賣，然而，REITs始終不是一般的股票，受《房地產信託投資基金守則》所制約，本身其實有相當多的限制。
投資活動有限制
首先，既然是要特別獨立開來，自然就不像一般的地產股一樣，根據上述守則，REITs只可投資於房地產，但不可以進行頻繁買賣之類的投機活動，除非股東特別允許，否則最少要持有至少兩年時間，根本目的就是以長綫投資帶來的穩定收入為原則。
而且，REITs被禁止發展土地以及參與任何物業發展項目，但翻新及及裝修等等則沒有問題，亦即可收購已發展項目來進行持續發展，而REITs未來會進行何樣的收購，本身亦是投資者會關注的重點之一。
此外，除了投資活動外，在舉債方面，REITs亦有相當大的限制，其負債佔資產比例，亦即資產負債率（總負債（Total Liability）÷ 總資產（Total Asset）），不可高於45%，所以，普遍REITs的負債相對並不算高。
派息比率高達9成
另一方面，REITs最受投資者歡迎的地方，莫過於是其較一般股票為高且穩定的股息，較具防守性。
之所以會如此，皆因守則中對其派息比率（每股派息÷每股盈利）有所規定，REITs必需要將其除稅後的可分派收入中的至少9成，作為股息分派給投資者。
值得留意的是，這裏用的是可分派收入（Distributable Income），而不是盈利（Profit），因為REITs的資產幾乎全是房地產，其價值變幅會對盈利有相當大的影響，但問題是REITs的資產一般是拿來長期持有而不是炒賣，這些僅在帳面上、非現金的盈利（如物業升值），根本就不能作為股息分派。
---------------------------------
收入︰留意租金質素
普遍而言，現時港股REITs的房地產組合主要可分為以下幾類，分別是商場及停車場、工商廈包括是寫字樓等，當然，其中亦有檔次之分，在不同經濟環境下受影響的程度亦各有不同（見「透視業內 —— 物業組合要留意」）。
上文提到，REITs是禁止進行房地產的頻繁買賣的，所以，REITs的主要收入來源自租金方面，而若經營有虧損的話，是有機會不派息的，即高派息絕不是必然的保證，因此，租金的質素，即其可持續性以及增長幅度便特別惹人關注。
寫字樓租金見調整
舉例來說，如是工商廈方面，可留意如寫字樓的租金走勢究竟如何，從圖一可見，中環寫字樓租金自去年見了一個短期高位後便一直向下調整，據大和的報告指出，過去12個月，中環寫字樓租金跌逾1成，租金形勢看來並不樂觀。
不過，除了租金本身外，空置率亦是一大重要因素，事實上，由於租金見調整的關係，空置率亦有一定的改善，中環、灣仔等地的寫字樓空置率皆在5%以下（見圖二），高力國際預測，未來12個月甲級寫字樓整體租金下跌4%，中環及金鐘由於寫字樓供應有限，估計甲級寫字樓的平均租金跌幅僅3%。
---------------------------------
透視業內 —— 物業組合要留意
【透視業內】現時在港股中，可供買賣的REITs說多不多，說少也不算少，每一隻REITs所擁有的物業組合也各有不同，在不同的經濟環境下自然亦有不同的機遇。
中低檔次抗逆境
領匯（00823）至今年3月底止的年度收益中，絕大部分收入來自零售租金，例如商舖租金的收入就佔整體收益逾60%，其餘則主要來自街市及停車場收益，這些物業的主要租戶均為連鎖快餐店等基本生活必需行業，就算在經濟逆境時，亦較具防守性，另外，領匯早前已在股東會通過擴大投資策略資產類別，已可投資於非住宅物業，即包括商廈及工廈。
置富（00778）與領匯相若，亦是以平民化為主，主攻私人屋苑商場。
留意續租情況
此外，值得一提的是，出租率及續租情況亦要特別關注。
例如是檔次相對較高，擁有中環花旗銀行廣場及旺角朗豪坊的冠君（02778），朗豪坊辦公大樓至今年中時的出租率改善至98%，而今年只有小量租約到期，因此相關收入會相對穩定，但明年卻有51%的租約到期以及另外10%的租約要進行租金檢討，因此，明年租金調整的可能性頗大，宜留意。
另一方面，雖說REITs是以高息見稱，但是股價升幅若然太多，相對來說股息率（每股派息÷股價）便會低下，反而會「無肉食」，要注意。
