23 Feb 15 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

恭喜發財！ 祝大家羊年事事如意、大吉大利！

新一年，不如玩一個似簡單，沒有獎品的猜謎遊戲，答案會稍後在此文的留言揭曉。

(1)　　陽光房地產（0435）的將軍澳新都城中心一期每平方呎平均租金為45.6元，紅磡單幢樓俊暉華庭為13.2元。 陽光房地產（0435）的上水中心購物商場每平方呎平均租金約為

▪　　(a)　　37元
▪　　(b)　　47元
▪　　(c)　　67元
▪　　(d)　　107元


(2)　　以最新一期業績為準，零售物業方面，領匯房地產投資信託（0823）、陽光房地產信託（0435）、置富產業信託（0778）物業的平均每月租金（每平方呎港元）的高至低次序為

▪　　(a)　　陽光（0435）  >  領匯（0823）  >  置富（0778）
▪　　(b)　　置富（0778）  >  陽光（0435）  >  領匯（0823）
▪　　(c)　　陽光（0435）  >  置富（0778）  >  領匯（0823）
▪　　(d)　　領匯（0823）  >  陽光（0435）  >  置富（0778）




本地上市高息股選擇多，包括房地產信託基金(REITs)、高息藍籌及國企、個別板塊如電訊股、公用股。 上述各項高息股選擇，每項亦有其利弊。若投資者要賺息賺價，亦宜留意個股本身的增長動力、派息政策及風險因素等。 要穩陣地收息及賺價，可考慮房地產信託基金（REITs），如置富產業信託（00778）及陽光房地產信託基金（00435）。兩股2014年上升3成，現價預測息率仍達5厘以上。

但要注意，當長債息率上升，市場對REITs等防守高息股份會提高回報的要求。 其時，環球投資者的風險胃納進一步上升，資金會傾向由防守性的股份，換馬至業務周期性或盈利增長動力較佳的股份，REITs將會跑輸大市。


房地產信託基金(REITs)

現時香港共有多隻REITS上市，分別是越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領匯（0823）。

在上述REITS中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產（0435）；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託（1881）；鷹君（0041）旗下冠君產業（2778）。

#	企業	股價	市值	2014年 收益率	2015年 收益率 (E)
1	越秀房產信託（0405）	4.24元	118億元	6.96%	7.3% (E)
2	陽光房產信託（0435）	3.92元	64億元	5.10%	5.6% (E)
3	置富產業信託（0778）	8.69元	163億元	4.80%	5.3% (E)
4	泓富產業信託（0808）	2.92元	42億元	5.6% (E)	6.0% (E)
5	領匯（0823）	49.45元	1,133億元	3.35%	3.6% (E)
6	富豪產業信託（1881）	2.24元	73億元	7.4% (E)	--
7	冠君產業信託（2778）	3.79元	218億元	5.7% (E)	5.3% (E)

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積129萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	18間購物商場 可出租面積311萬平方呎 車位2,756個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎
5	領匯（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

以股息收益率而言，如果不包括藍籌的領匯（0823），置富產業（0778）在以上六隻股票中最低，但是其過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。 泓富（0808）的物業組合包括三個於觀塘區物業，受惠於政府致力發展東九龍的政策。

REITs 股價去年已經上升了不少，吸引力下降了，但是由於香港的 REITs 2014年度派息平均上升了1成至1成半，息率仍高。 另外，REITs 的資金需求不大，只需要用部分資本作資產增值，REITs的派息比率佔可供分派收入的90%，業務穩健程度高，派息穩定，在市場面對低息的環境下，仍有一定的投資價值。 而選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金回報和出租率及負債等。 以冠君產業信託（2778）為例，收入集中，易受經濟波動影響。 受經濟放緩影響，冠君旗下位於中環的花旗銀行廣場或會受遷出中環，移至租金較低的港島東或九龍東區所影響，須下調租金，因而影響回報。

自由行放緩，富豪產業信託（1881）旗下酒店房間入住率及租金收入下跌的風險較高，相比同業的折讓相信仍會高企。 大股東2012年提出強制性全購要約，以每基金單位1元提出全購，較當時價格大幅折讓近五成，消息拖累富豪信託復牌後單日曾急瀉12%。

越秀房產（405）蛇吞象，2012年收購越秀地產（123）購入旗下廣州國際金融中心（IFC）。 現時負債升至48%，酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年，往後分派利息不明朗。

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公司簡介	陽光房地產基金（0435) 為房地產投資信託基金，主要投資於寫字樓、零售及其他商用物業、工業物業、酒店及服務式住宅。
目前市值(港元)	64.01億元
現時股價(港元)	3.92元 (2015-02-23收市價)
市盈率	5.16倍
每股盈利(港元)	0.760港元
市帳率	0.56倍
每股帳面淨值(港元)	7.063港元

陽光房地產信託（0435） 中期業績

陽光房產信託（0435） 2月公布截止去年底中期業績，可分派收入升7%至1.79億，每基金單位中期分派10.5仙，按年升9.4%，因董事會主要考慮到期內建議物業收購(並無進行)所產生的830萬元交易成本後，決議提高派發比率。

期內營業額升10.2%至3.71億元，經營溢利升40.7%至9.41億，除稅後及未計與基金單位持有人交易之溢利升48.1%至8.55億元。

於去年12月31日，陽光房地產基金物業組合的整體租用率為98.1%，相對6月30日錄得的98.6%溫和下跌。




陽光房產信託(0435)

陽光房產信託（0435）於2006年上市，持有19項分別原本由恒基地產、恒基發展及兆基財經的寫字樓及商場，旗下共持有12個寫字樓及7個商場，主攻非核心區物業，分布在非核心地區及新市鎮。

陽光房地產基金（0435）原來為主要投資於寫字樓、商場及其他商業物業的REIT（房地產信託基金）。 公司2月宣布，建議擴大其投資範圍至可投資於工業物業、酒店及服務式住宅。 公司表示，修改投資範圍可令在物業投資方面更具靈活性並提高基金單位持有人的資產回報，管理人根據現行市況認為工業物業、酒店及服務式住宅具有良好投資潛力。

陽光的租約介乎2至3年，因此每年大約有三分之一的租約到期，報告期間取得穩健的20.1%續租租金增長，去年6月底為21.7%。

於2014年12月31日，陽光房地產基金物業組合的整體租用率為98.1%，而6月30日為98.6%。

▪　　寫字樓物業組合的現行租金持續上升，於2014年12月31日錄得4.7%增長至每平方呎港幣28.8元。
▪　　零售物業組合在續租租金增長取得23.7%的支持下，現行租金於2014年12月31日上升2.9%至每平方呎港幣63.4元。



寫字樓物業

陽光房產信託（0435）持有寫字樓物業共12項，包括一個甲級寫字樓（灣仔皇后大道東248號，陽光中心）及十一個乙級寫字樓。 陽光中心年度收入佔集團寫字樓凈收入5成左右。

寫字樓物業組合於2014年6月30日的租用率為98.7%，平均租金為每平方呎港幣27.5元，按年上升9.1%。 於2014年12月31日，租用率為97.8%，平均租金為每平方呎港幣28.8元。

2014年12月止中期，寫字樓物業的營業額上升10.1%至1.76億元，分部溢利上升10.6%至1.17億元。 其中，租金收入上升10.4%至1.45億元，停車場收入上升1.3%至181萬元，租金相關收入上升9.6%至3014萬元。






零售物業

陽光房產信託（0435）持有零售物業共7項，包括上水中心購物商場、新都城一期物業。 其2項物業收入淨額佔零售物業收入8成半左右。 零售物業方面，必需品消費繼續支持上水中心購物商場的表現，體現於報告期間錄得亮麗的31.7%續租租金增長，平均租金由去年6月中的102.9元上升至年底的107.3元。 新都城一期物業的翻新工程正在進行，該物業錄得13.5%續租租金增長。

寫字樓物業組合於2014年6月30日的租用率為98.2%，平均租金為每平方呎港幣61.6元，按年上升9.6%。 於2014年12月31日，租用率為98.9%，平均租金為每平方呎港幣63.4元。

2014年12月止中期，零售物業營業額上升10.3%至1.94億元，分部溢利上升10.4%至1.27億元。 其中，租金收入上升9.7%至1.51億元，停車場收入上升15.9%至1457萬元，租金相關收入上升10.9%至2838萬元；




友邦九龍金融中心: 不獲通過

恒基地產（00012）2014年6月建議出以19.6億元向旗下陽光房地產（00435）出售位於太子道東712號的友邦九龍金融中心。 建議交易於2014年8月舉行之基金單位持有人特別大會上不獲獨立基金單位持有人通過及並無進行。

恒地以每基金單位3.9元，認購陽光逾2.01億個基金單位，共涉資逾7.8億元，認購價當時股價高二成。 恒地出售物業錄得溢利6.13億元。

物業位於新蒲崗太子道西，於2009年落成，樓高26層，1至3樓為停車場，提供69個私家車位。5至28樓為寫字樓，每層面積約1.18萬平方呎，全廈總樓面約21.6萬平方呎。 每層樓面最多可分間4單位，而租客多為全層用家，而最大的用家當然為友邦保險，該集團於2010年起，租用物業合共11層樓面，涉及逾10萬平方呎，並獲該廈命名權，由國際商貿中心易名為友邦九龍金融中心。

基於出售價值19.6億元，截至2015年6月底止，保證物業收入淨額5034萬元，而之後至2018年6月底，每一年度的保證物業收入淨額為7350萬元，基於作價為19.6億元，保證物業收入淨額相當於年度化物業收入淨額收益率3.75%。

財務管理

資金方面，陽光2014年12月負債比率23.3%，低於去年6月30日的24.3%，亦距離房地產信託基金（REIT）的45%上限還有很大的借貸空間。

陽光房地產基金之77%的貸款已對沖為固定利率，足以抵受利率於中短期內波動的影響。

回購

陽光房託（0435）於2014年11月曾經回購了1百萬股，平均回購價大約為3.4元。





短評

在本港上市的眾多REIT（房地產信託基金）之中，陽光房地產基金（00435）算是較多元化的一員，物業組合中除購物商場外，也有甲、乙級商廈，樓齡由13至30年不等。 陽光房地產基金（00435）主攻非核心區物業及新市鎮，旗下共持有12個寫字樓及7個商場，可出租面積共129萬平方呎。 陽光房地產（435）旗下上水中心購物商場人流30%是內地旅客，可能受收緊自由行政策影響。 但是，由於資產地點遍佈港九新界，並以乙級寫字樓為主，藉翻新提升租值的潛力較大。 屋苑商場以中型為主，與置富（778）相近，商戶多為超市及食肆，涉及民生所需，防守性較高。

截至去年12月底的6個月，物業收入淨額按年增9.6%。 陽光的租約介乎2至3年，因此每年大約有三分之一的租約到期。 報告期間取得穩健的20.1%續租租金增長，去年6月底為21.7%。

全球央行鬥減息，資金泊向高息股的情況仍在持續。 這邊廂美國結束長量化寬鬆（QE）政策，外界預期2015年年中開始重新加息。 但另一邊廂，澳洲央行2月突然減息0.25厘至2.25厘，此前又有瑞士法郎與歐元脫鈎，歐央行宣布由去年11月開始買債放水，接手美國的救市政策。

鑒於美國經濟增長前景改善，華爾街債券交易員和美國基金經理原本預計國債收益率將走高。 但是，10年期美國國債收益率從2013年年底的3.0%下跌至2014年年底的2.2%。 國債息率的走勢如何，或可以繼續参照分析師的估計。 ◔◡◔




估值

估值比較，領匯房產基金（0823）現價收益率為3.3厘，另外本質與房地產信託基金相似的新意網（8008）收益率為4.4厘，電訊股的香港電訊（6823）收益率為4.3厘。 陽光房產信託（0435）往績息率5.16厘，2014-15年度預期息率為5.6厘。

簡單而言，房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率早前曾跌穿1.7厘水平，近日在希臘政治風險下降後回升至2.0厘水平。 陽光房地產基金（0435）方面，如果假設4厘作為估值，目標價為5.4元； 如果假設4.5厘作為估值，目標價為4.8元； 如果假設5.0厘為公平息率，估值為4.4元； 如果假設5.5厘作為估值，目標價為4.0元。

大和升陽光房產（00435） 目標價至4.6元 評級「買入」 大和表示，陽光房產（00435）2015年上半年業績沒有驚喜，每單位可分派利潤同比升9.4%至0.105元，符合該行全年的預測0.218元。 該行認為，其寫字樓及零售物業的加租幅度維持於20%以上屬好事，而且相當一部分規模較小的資產都出現提高租金增長前景，預示著每單位可分派利潤於中長期有良好的增長前景。 該行維持陽光房產「買入」評級，目標價由4.3元上調至4.6元。 財通國際： 給予陽光房地產基金持有評級 預計2015 年6 月止年度，集團租金收入增長略高於2014 年年度，主要是乙級寫字樓增長仍高，新市鎮零售租金增長將提高。 預測2015 年年度集團收入增9.4%，分派總額增9.7%至356百萬，或每基金單位分派0.217港元。 預計美國國債十年期平均收益率為2.00%，加上3.0 個百分點作為集團公平息率，陽光2015 年公平息率為5.0%，因此公平估值為4.35 元，評級「持有」。風險是美國國債息率高於預期。

預期盈利，市盈率，息率

陽光房地產基金（0435）現價3.92元計算，往績市盈率5.32倍，息率5.1厘。

陽光房產信託（0435）中期業績，可分派收入升7%至1.79億，每基金單位中期分派10.5仙，按年升9.4%。 估計2014-15年度每單位可分派0.218元，上升9%。 現價計算3.92元，預期息率5.6厘。


股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 陽光房地產 435 業績

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 陽光房地產信託
http://www.sunlightreit.com/chi/

3. 陽光房託 三大增長前景
http://www.hket.com/eti/article/2e02a04e-72da-403a-83cd-6ffc67b588d9-418903

4. 高息產業信託股分析
http://www.hkcd.com.hk/content/2014-10/06/content_3385586.htm

5. 領匯：房託優勢勝在簡單
http://www.hkcd.com/content/2014-10/15/content_879008.html

6. 環球減息戰 高息股尋寶

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