廢話講完，看一看現在的越秀地產（0123）。
越秀地產（0123）
越秀地產（0123）為國營內房企業，目前持有越房信託（0405）35%股權。
面對中央打壓樓市，民營風險高，不過跌幅大，（如果不需要高息借貸） 反彈力度也大。內房股像越秀地產（0123）這一類由地方政府當大股東的股，資金壓力較輕，是比較安全的。
2009年10月下旬越秀地產宣布，公司通過分派和出售其持有的越秀交通（1052）的權益以實現收費路橋業務的剝離。從而，2009年底更改名為越秀地產，越秀地產（0123）通過剝離輔業轉型成爲一家純正的房地產企業。改組前是一隻被投資者遺忘的股，改組後就成了熱門地產股之一。
長遠來說，隨著國家珠江三角洲地區改革發展規劃綱要的出臺，港珠澳大橋的動工及珠三角城際高速鐵路的開通，廣州城市地位和人口質素日益提升。越秀地產（0123）為廣州市政府的窗口公司，在廣州市發展地產自然有相當大的優勝之處，其所持的土地地段皆好。
| 公司簡介 | 越秀地產 (0123) 主要在香港及中國從事地產開發、管理及投資業務。 |
| 目前市值(港元) | 134.20億 |
| 現時股價 | 1.88元 (2010-09-07 收市價) |
| 市盈率 (倍) | -- |
| 每股盈利(港元) | (0.098) 港元 (虧損) 0.1017 港元 (持續經營業務盈利) |
| 股東資金回報率 (ROE) | -- |
2009年 業績
越秀地產（0123）2009年業績盈轉虧蝕6.97億元人民幣(下同)，每股虧損9.78仙。
業績轉虧，主要原因是分拆越秀交通（1052），產生16億元一次性非現金虧損，全年股東應佔虧損6.97億元。持續經營業務盈利為7.25億元，按年增長73%；入賬物業銷售面積三十七萬四千二百平米，增加 85%；入賬物業銷售收入為42.14億元，增加74%；入帳物業銷售均價每平米1.13萬元，跌6%。
2010年 中期業績
受物業交付計劃集中在下半年影響，越秀地產（0123）上半年收入10.37億人民幣(下同)，按年下降53.1%；毛利4.3億元，年跌46.5%。錄得純利倒退41.2%至3.56億元，每股盈利4.98分，不派中期息。
撇除已終止業務影響，純利實跌33%。
銷售收入下跌
由於入賬銷售面積按年驟減60.3%至68,500 平方米，越秀地產（0123）2010年度中期僅實現收入10.37億元，較2009年度同期的22.1億元人民幣下降53.1%。
總銷售面積減少，則歸因於項目竣工及交付進度押後（預計將在下半年度及以後進入高峰期），故導致一些項目無法在上半年度入賬。管理層加快出售旗下非核心或盈利能力較弱的投資物業，並從中實現銷售收入7.203 億元人民幣，較2009年度中期的5,165萬元人民幣激增1,259.7%。
物業銷售的總入賬收入（包括投資物業的銷售）為17.3 億元人民幣，按年下挫23.1%。
毛利率
利潤率方面，毛利率從2009年度中期的36%提升到2010年度中期的41%，淨利潤率從27%提升到34%。這是由於2010年度中期入賬項目的均價按年急升59%至每平方米15,800元人民幣所致。產品均價的上升則得力於產品結構的升級，因其中納入更多投資及商用物業的銷售。
業績摘要
■ 廣州市場佔有率約 11%（廣州市第1名）
■ 合同銷售均價人民幣 16,400元（增長61%）
■ 整體毛利率41%（上升5個百分點）
■ 現金人民幣 73億元（增18.8%）
■ 銷售費用率2%，行政費用率6%（減少 2及7個百分點）
■ 每股淨資產 1.74元
| 銷售額 (人民幣) | 已入賬 | 未入賬 | 合同 |
|---|---|---|---|
| 2006年 | 20億元 | 17億元 | 28億元 |
| 2007年 | 34億元 | 14億元 | 32億元 |
| 2008年 | 28億元 | 24億元 | 38億元 |
| 2009年 | 37億元 | 48億元 | 61億元 |
| 2010年上半年 | 11億元 (7萬平方米) | 91億元 (65萬平方米) | 54億元 (33萬平方米) |
| 2010年 | -- | -- | 79億元 (目標) |
從上面的表中可以看到銷售（已入賬+未入賬）不錯，合同銷售也有所增加。
發展 及 2010年目標
銷售目標
越秀地產（0123）2010年度中期僅實現收入10.4億元人民幣，預計將在下半年度及以後交付進度進入高峰。
越秀地產（0123）首七個月合同銷售額按年大增156.4%至54 億元人民幣，其中總預售面積按年增長58.9%至329,300 平方米。公司已完成全年預售目標79 億元人民幣中的68.3%，並有信心實現全年計劃。
如包括已付訂金但未訂立合約的銷售，預售則為76%。即將舉行的廣州亞運會，可能會拖慢建築工程的進度及銷售增長，但預期該公司仍可輕易達成今年的目標。
優質 土地儲備
越秀地產能夠取得廣州的優越地段（海珠、越秀、白雲、天河及荔灣）的項目，這些地段佔其於市內超過五成的土地儲備。位處優越地理位置的項目，需求一般較大，因而可助該公司抵禦市況低迷的影響。 2010 年上半年樓市該公司的平均售價仍達每平方米18,500 港元（撇除投資物業的銷售），較2009年度升30%。
租務: 廣州國金中心
廣州國金中心按計劃將於今年11月廣州亞運會開幕前投入運營，月租金約為每平方米180元人民幣或以上。該項目的總投資約75億元人民幣，截止到2010年度上半年已投入44億元人民幣。
隨著廣州國金中心的竣工，越秀地產的投資物業面積達到101萬平方米。
淨債比率
越秀地產（0123）淨債比率處於41%的偏高水平。惟手頭現金，加上2010年度的銷售，足以應付2010年度預計140億港元的現金流出量。
風險
■ 中央出招調控樓市，廣州市成交量亦告萎縮。
■ 施工進度是一大隱憂，上半年度共交付68萬平方米的面積，並預計在下半年度交付約218萬平方米，從而令全年交付面積達到286萬平方米，意味著超過77％下半年度完成。即將舉行的廣州亞運會，可能會拖慢建築工程的進度。
■ 即將舉行的廣州亞運會，亦可能會銷售增長。
參考 目標價
地產股的估值是用NAV和discount rate來計算，借證券商的估計來參考一下。大行中，筆者只能找到Deutsche Bank。
德意志銀行 : NAV 4.17元 x 60% = 目標價 2.50元 中銀國際 : 元 x % = 目標價 2.60元 京華山一 : NAV 3.52元 x 60% = 目標價 2.11元近年業績摘要
2007年, 2008年: 港元 (越秀投資，包括非地產)
2009年, 2010年: 人民幣 (越秀地產)
| 營業額 | 上半年 | 全年 |
|---|---|---|
| 2006年 營業額 (港元) | 24.14億元 | 46.58億元 |
| 2007年 營業額 (港元) | 27.81億元 | 52.44億元 (增長37.7%) |
| 2008年 營業額 (港元) | 37.07億元 | 70.26億元 (下降20.4%) |
| 2009年 營業額 (人民幣) | 越秀投資: 30.15億港元 越秀地產: 22.21億元 | 53.00億港元 = 46.90億人民幣 |
| 2010年 營業額 (人民幣) | 10.37億元 | -- |
| 盈利 (人民幣) | 上半年 | 全年 |
|---|---|---|
| 2007年 盈利 (港元) | 4.17億元 | 14.02億元 (增長14.6%) |
| 2008年 盈利 (港元) | 4.65億元 | 6.92億元 (下降29.2%) |
| 2009年 盈利 (人民幣) | 越秀投資: 6.04億元 越秀地產: 5.34億元 | 越秀投資: (6.97) 億港元 (虧損) 越秀地產: 13.95億港元 = 12.35億人民幣 |
| 2010年 盈利 (人民幣) | 3.56億元 | -- |
| 每股盈利 | 上半年 | 全年 |
|---|---|---|
| 2007年 (港元) | $0.0612 | $0.1488 (增長39.9%) |
| 2008年 (港元) | $0.0653 | $0.0853 (下降42.7%) |
| 2009年 (人民幣) | $0.0845 越秀投資: $0.0747 | ($0.0978港元) (0.0865人民幣) (虧損) 越秀地產: $0.1017港元 = 0.09人民幣 (增長73.6%) |
| 2010年 (人民幣) | $0.0495 | -- |
參考:
1. 越秀地產 中期業績公告
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100820/LTN20100820128_C.pdf
2. 越秀地產 2009年度報告
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100429/LTN20100429094_C.pdf
3. 信報 越秀地產土儲帶成本優勢
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