越秀地產（0123）早前宣佈售廣州國際金融中心予越秀房托（0405）的交易，這交易需要於特別大會上獲得基金單位和股東批准方可作實。
■ 08 Sep 10 - 越秀地產 (0123)
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越秀地產（0123）
越秀地產（0123）為國營內房企業，目前持有越房信託（0405）35.58%股權。
2009年10月越秀地產宣布，公司通過分派和出售其持有的越秀交通（1052）的權益以實現收費路橋業務的剝離。從而，2009年底更改名為越秀地產，越秀地產（0123）通過剝離輔業轉型成爲一家純正的房地產企業。改組前是一隻被投資者遺忘的股，改組後就成了熱門地產股之一。
越秀地產（0123）為廣州市政府的窗口公司，在廣州市發展地產自然有相當大的優勝之處，其所持的土地地段皆好。
| 公司簡介 | 越秀地產 (0123) 主要在香港及中國從事地產開發、管理及投資業務。 |
| 目前市值(港元) | 177.35億 |
| 現時股價 | 1.91元 (2012-06-22 收市價) |
| 市盈率 (倍) | 2.80倍 |
| 每股盈利(港元) | 0.5533人民幣 = 0.682港元 |
| 每股帳面淨值(港元) | 2.185人民幣 = 2.693港元 |
越秀地產（0123）全年業績
越秀地產（0123）於3月1日 公布2011年度業績，總營業收入（含出售投資物業）人民幣102.72億元，同比增長47%。 營業收入95.69億，按年增加69.9%。
受惠入賬物業銷售收入，和投資物業重估公平值大幅增加，去年錄得純利大幅增長459%，至51.37億元人民幣(下同)，每股盈利55.33分。派末期息0.045港元。去年同期並無派息。
扣除投資物業評估升值因素後，純利升121%至16.07億元。
年內，入賬物業銷售面積58.57萬平方米，入賬收入91.8億元。預售未入賬面積44.19萬平方米，金額72.93億元。全年新增土儲201.33萬平方米，土儲達1116萬平方米。
今年計劃新開工186萬平方米；可供銷售面積145萬平方米。合同銷售目標初步訂於96萬平方米及金額100億元，按年增10%。今年將推8個新項目。
發展 及 2012年目標
越秀地產（0123）目前總負債約217.8億元，其中約65%為內地貸款，其餘為香港貸款。公司指，由於息差問題，每將1個百分點的債務轉移至香港，即可減少約1,000萬元利息，公司期望逐步將內地、香港貸款比例調整至各50%。
至於內地貸款方面，則大部分為開發貸，預料隨著其他項目動工，可繼續作開發貸款，資金問題不大。
越秀地產（0123）今年會繼續融資，主要傾向銀行貸款，亦不排除發債。 越秀地產（0123）董事長陸志峰預料今年內地樓市仍然困難，調控不會放鬆，但隨著經濟增長，及房地產行業對內地GDP貢獻高達近20%，陸志峰相信調控不可能長期，公司認為「越困難越有機會」，今年會尋求合適機會，積極購入更多土地儲備，其中目標會更著重於二、三線城市發展。
截至2月底，越秀合約銷售金額約10.53億元，另外，公司約有72.9億元已售未入賬金額，其中70%可於今年入賬。
廣州 IFC商業物業交易
是次收購的廣州國金中心，交易對應的物業作價為134.4億元（88.5億元交易總代價、45億元開發貸款及少數股東權益價值約0.9億元），較該物業最新市場評估值153.7億元，有12.56%折讓。 而今次交易金額相當於越秀基金（0405）總市值約2.6倍，亦相當於其資產淨值的1.7倍。
是次收購的廣州國金去年扣除公允值的稅前純利為4275.3萬元，資產淨值41.04億元，當中商場4.7萬方米今年3月出租率98%；寫字樓18.35萬方米，出租率52%；至於酒店和服務式住宅將於7月投入服務。
目前廣州國際金融中心的出租率僅為54%，儘管越秀地產預計今年年底出租率可達70%，但酒店及服務式公寓將於7月才投入使用，尚未步入成熟階段。 為減輕越秀房託因酒店及公寓尚未投入營運而面對初開業的風險，越秀地產（0123）協定國金經營毛利目標為每年2.68億元，差額會由越秀地產提供補貼至2016年，總額最多6.1億元，為越秀房託（0405）的分派收入提供一定保證。
市場認為交易對越秀地產（0123）有利，對越秀房托（0405）中短期則負面。 越秀地產（0123）可以套現大筆資金，可減輕約45億元的負債，增加手持現金約40億元，加強流動資金作更多併購，專注發展地產開發業務。 但是，交易將大幅減低越秀房托（0405）未來的派息能力。
公司於6月18日發出通函，公布有關資料，有信心交易通過。
資產及負債，息率
越秀地產（0123）2011年底的現金由下跌18%至61.3億元，公司債務增加，總銀行借款上升23%至218億人民幣。 淨負債比率上升12.7個百分點至75.5%，資產負債比率為45.5%。
去年實際利率成本為5.9%，高於上一個年度的5.2%。 當中國內利率為7.7% 香港利率為2.4%。 境內外的利息差是5.3個百分點，每一個點的減少可以為越秀（0123）減少1000萬元的利息，2011年底越秀地產（0123）負債218億元。為了充分利用這一優勢，2011年越秀地產境內外的負債比例為65:35，今後的目標希望境內外負債比例為50:50，從而使公司融資成本保持在較低水平。
銷售額，銷售面積目標
越秀地產（0123）2012年合同銷售目標初步訂於96萬平方米及金額100億元，較去年91億元按年增10%。
越秀地產（0123）於 2012年5月錄得合同銷售金額約為人民幣13.31億元，合同銷售面積約為10.70萬平方米，同比分別大幅上升1.42倍和1.12倍。
2012年1至5月，公司累計合同銷售金額約為人民幣60.28 億元，合同銷售面積約為 48.61 萬平方米，同比分別大幅上升1.67倍和2.2 倍，分別佔2012 年合同銷售目標人民幣 100億元和96萬平方米的60%及51%。
2012年1至5月，公司累計合同銷售及訂購（正式銷售合同將於訂購後短期內簽署）金額約為人民幣 64.57 億元，累計合同銷售及訂購面積約為 51.75 萬平方米。
土地儲備
越秀地產（0123）土地儲備去年新增201萬平方米。 現時，公司總土地儲備約1,130萬平方米。
市帳率，息率
越秀地產（0123）現價1.91港元計，每股帳面淨值為2.693港元，市帳率0.71倍。
去年中期息0.04港元，末期息0.045港元，共派息0.095港元，息率5.0厘。
股價圖
近年業績摘要
| 營業額 (人民幣) | 上半年 | 全年 |
|---|---|---|
| 2007年 營業額 | --億元 | --億元 |
| 2008年 營業額 | --億元 | --億元 |
| 2009年 營業額 | --億元 | 46.70億元 |
| 2010年 營業額 | --億元 | 56.33億元 |
| 2011年 營業額 | --億元 | 95.69億元 |
| 盈利 (人民幣) | 上半年 | 全年 |
|---|---|---|
| 2007年 盈利 | --億元 | --億元 |
| 2008年 盈利 | --億元 | --億元 |
| 2009年 盈利 | --億元 | 6.46億元 |
| 2010年 盈利 | --億元 | 9.19億元 |
| 2011年 盈利 | --億元 | 51.37億元 |
| 每股盈利 (人民幣) | 上半年 | 全年 |
|---|---|---|
| 2007年 | -- | -- |
| 2008年 | -- | -- |
| 2009年 | -- | $0.0906 |
| 2010年 | -- | $0.1228 |
| 2011年 | -- | $0.5533 |
| 賬面資產淨值 (人民幣) | 上半年 | 全年 |
|---|---|---|
| 2007年 | -- | -- |
| 2008年 | -- | -- |
| 2009年 | -- | -- |
| 2010年 | -- | -- |
| 2011年 | -- | $2.185 |
參考:
1. 越秀地產 123 業績
http://www.yuexiuproperty.com:82/upload/file/20120315122442896.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2012/0426/LTN201204261028_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2011/0928/LTN20110928389_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2011/0427/LTN20110427216_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2010/0910/LTN20100910024_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2010/0429/LTN20100429094_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2009/0915/LTN20090915007_C.pdf
2. 越秀 有關廣州國際金融中心的非常重大出售事項 公告及通告
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2012/0528/LTN20120528132_C.pdf
3. 越秀地產 經營動態
http://www.yuexiuproperty.com/newscenter/index.jsp?directoryId=395
http://www.yuexiuproperty.com/upload/file/20120619165150261.pdf
3. 立論：越地賣商廈越房啃唔落？
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120530/16380653
4. 股票掌故 不建議越秀房託基金(0405)收購收購廣州IFC
http://realblog.zkiz.com/greatsoup/34073
5. 越房獲母注廣州 IFC 涉88.5億 勢成亞洲REITs一哥
http://stock.appledaily.com/News/Detail?articleId=16377628&issueId=20120529&backpage=3
6. 越秀地產核心盈利倍增
http://paper.wenweipo.com/2012/03/02/FI1203020023.htm
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