資本壹週(Capital Weekly) 2010年05月13日有關 恒大地產 (3333) 的文章作為投資參考。
富豪「逼倉」 恒大撲水救亡
中央政府亂棍打壓樓市，使內地市場購買力蕩然無存，上月樓市成交量急降五成至九成，有發展商更預期，未來樓價會續跌一成至一成半，回到零九年初水平，逼得發展商不得不放下身段，主動劈價賣樓。
當中劈價最快及最狠者，首推恒大地產（03333），全國推售的三十多個新盤，手起刀落全線減價一成半，實行要錢不要貨。不過，恒大劈價如此狠辣，令市場重新關注其財政狀況，原來，恒大今年須償還的債務就高逾四百一十億元，即使過去半年上市及兩度發債撲水，手上現金仍只得二百零九億元，尚未脫離危險線。
另一方面，董事長許家印亦同樣一身蟻。事關他半年前曾與鄭裕彤、劉鑾雄等富豪立下契約，保證一年內提供一倍回報，否則私人掏腰包賠償，如今恒大股價大幅插水，許家印一面為恒大撲水之餘，自身亦難保。
五月份向來是樓市旺季，內地房地產均忙個不停，收錢收到手軟，因此在行內被稱為「紅五月」。不過，今年五月內地樓市卻「紅」不起來，市場成交大幅萎縮。
以上海為例，五月三日至九日間僅錄得面積七萬一千平方米的商品房成交，與前一週相比大跌百分之三十五，創五年新低，連續三週下跌，累計跌幅更超過百分之三十。廣州方面，亦出現價量齊跌的情況，成交不僅比前下跌一半，價格亦下降了兩成。北京方面，五月一日及二日的二手房，日均簽約量亦由四月份的一千一百六十四套，大幅下降百分之八十二，僅得二百一十一套。
北京新盤僅售一伙事實上，從四月份各大城市的數據顯示，內地樓市早早已敲響警號。上月北京總共推出八個新盤，合共二千三百七十七套的預售房，竟僅錄得一套成交。二手方面亦不見得理想，據房地產交易管理網數據顯示，截至四月底，北京二手房存量已經達到了歷史最高的二萬一千二百九十五套，相比起四月十四日樓市推出新政前，大幅上漲接近一成九。據北京中原三級市場研究部數據顯示，四月的下半個月裏，二手房市場的新增客戶需求大幅下跌八成，該行為八千個曾在三月中登記有意買樓的客戶中，超過七成半回覆指短期不再睇樓。
此外，深圳四月份新房成交雖然較上月上升百分之七點五，看似不受調控政策影響，但只要細看成交分布，下半個月的成交量大幅收縮，全月成交的一千二百二十一套新房中，逾八成在首三週錄得，最後一週僅錄得二百六十八宗成交，成交量為過去兩個半月新低。
上海、北京、深圳等一線城市樓市不濟，就連被發展商喻為有「剛性需求」的二線城市亦表現低迷。杭州本月三日的新盤單日僅售出八十一套，相比起四月份日均銷售套數二百九十一套，大幅減少百分之七十二；而蘇州於五月三至九日一週銷售量亦大跌百分之五十，僅得二百五十七套。有售樓人員說：「從四月中以來，看房客戶忽然一夜之間減少許多，以前許多同事接待看房客戶都忙得暈頭轉向，而現在許多售樓人員都悶得發慌。」他笑說這個「紅五月」鮮有地很清閒，經常三三兩兩聚在一起聊天，呵欠連連。
進入冰川期今年三月兩會過後，中央接連出招打遏樓市，起初內地房地產商只把中央警告當作耳邊風，還繼續高價投地製造「地王」，如今時而世易，內地樓市急速逆轉，房地產商亦立即轉?，率先劈價去貨，實行要錢不要貨。本月初，雖然仍然是黃金週旺季，恒大地產就首先宣布，全國所有樓盤以八五折銷售，另外，綠城地產（03900）在上海的五個新盤，亦提供最多八八折優惠，計及房價回歸至去年底水平，而保利（00119）的「湖畔陽光苑」，亦同樣減價促銷，甚至龍頭萬科地產，亦開始調低價格。
SOHO中國（00410）主席潘石屹指樓市「已進入冰川期」。他坦言：「這次政府鐵了心讓住房價格回落，不達到調控目標決不罷休。」他引述行業數據指出，三月初兩會過後，北京、上海、深圳、重慶、杭州等城市住宅的成交量，較上月都下降超過五成，有些城市甚至下跌超過九成。「這都是地產新政發揮了作用，但政府想要的結果並不僅如此，另一些政策已是『箭在弦上』。」他指出，除了物業稅、房產稅之外，還有針對小產權房的政策，所有政策都會對普通中、低檔住房市場的價格造成極大壓力，他估計最終住房價格將會下跌百分之十五至二十左右，回歸到零九年初的水平。
不只發展商對後市看淡，地產代理亦不看好後市走勢。中原集團副主席及行政總裁黎明楷說：「內地樓市成交量大幅下降，二手樓成交較三月份高峰期大跌八至九成，一手樓更加賣唔出，以往是甚為罕見的。如今成交量大跌，反映買賣雙方持觀望態度，這種膠狀態大約維持兩至三個月會結束，現時業主態度已軟化，願意減價百分之十至十五，但買家仍然未有意欲入市，估計稍後一線城市的房價，有機會出現百分之二十至三十的跌幅。」他又表示，近期亦留意到發展商開始減價促銷，情況令人擔憂：「減價售樓並非只會短線影響收入，更會拖累未來第二、三期的售價，造成骨牌效應，甚至試過一期的居民有怨氣，繼而包圍售樓處影響銷情。」
手起刀落劈價由此可見，若非形勢危急，內地房地產商甚少主動減價。然而，上週三恒大一馬當先宣布，旗下二十個城市的所有樓盤全部八五折促銷，恒大副主席夏海鈞還說，目前在二十個城市中，有三十五個項目正在開售，今年下半年將會加速售樓，推售項目達五十多個。由於去年十一月，恒大才一償心願成功上市，集資三十五億人民幣解燃眉之急，如今急忙減價售樓，其財務狀況再次惹人關注。
翻看恒大年報，截至去年十二月底，公司持有現金一百四十三億八千萬元人民幣，不過，當中七十億元人民幣為土地保證按金及銀行承兌匯票及貸款保證按金，並非恒大可以隨意使用，實際可動用的資金，只得七十三億三千多萬元而已，這解釋了今年以來恒大的清貨大行貨。恒大上週公布，首四個月銷售額達一百二十一億三千萬元，較去年同期上升一點二倍，令公司截至四月底所持現金增至二百零九億元，可是只屬聊勝於無，因為恒大的負債總額高達五百億元人民幣，其中今年內須找數的流動負債就達四百一十五億元人民幣，現時恒大所持的現金，就算加上未收賬款的五十三億元，仍然未夠找數。
此外，恒大的長期債項雖然只有六成，看似相當健康，但計及短期負債的總負債比率，卻一下子飆升至一點一倍，兩者的百分比相差四十九點四五，反映恒大短期資金緊絀，跟中國海外（00688）及華潤置地分別五成及七成的總負債比率，仍然相差九條街。
上市半年乾塘原來，恒大於去年十一月上市時雖然集資三十五億元，但近十億元已用來償還瑞信結構性擔保貸款，剩餘的又用去支付土地出讓金及發展項目所需資金，結果恒大風光上市後僅兩個月又再乾塘，需要發行一筆七億五千萬美元（約五十八億二千萬港元）的五年期優先票據。四月中，許家印在港出席業績記者會時，才誇口說公司現金流達過百億元，財務狀況相當充裕，但言猶在耳，三天後恒大又伸手板借錢，向華人置業（00127）及其大股東劉鑾雄，再發行另一筆共六億美元（約四十六億五千萬港元）的五年期優先票據，兩次發債共涉資近一百零五億元。
最瘋狂的，是兩筆發債年息高達十三厘，利率之高，連認購當中三億五千萬美元的「大劉」，在股東通告中直言該筆投資是「目前低息環境下難得的投資機會」。票據列明恒大須每半年付息一次，即每半年就要繳付六億八千萬元利息，以恒大去年經營盈利只有十二億五千萬元人民幣，扣減去物業公平值變動後，核心盈利更只得四億元，未來恒大單是還息就還到氣咳。
雖然恒大扭盡六壬撲水救亡，但利息高昂之餘，內地樓市每況愈下，令恒大的賣樓套現大計亦現暗湧。有廣州的地產代理透露，恒大促銷全國三十至四十個樓盤，約有十個位於廣州，但減價後觀望氣氛仍然濃厚，參觀恒大樓盤的人數雖有增加，但每日僅錄得一百套房成交，遠低於去年旺季時的每日三百至四百套房，逼使恒大把本來十六日結束的促銷活動延長至本月底，但成交惹人懷疑：「首輪減價都唔掂，就算延長優惠時間，實在不可能有任何起色，加上其他發展商陸續減價，恒大樓盤的吸引力只會愈來愈低。」
富豪賭局累事恒大財困，董事長許家印亦自身難保。現年五十二歲的許家印，跟新世界發展（00017）主席鄭裕彤及大劉等看似相當稔熟，表面相當風光，但實情是空心老倌，當初上市前他為求引入富豪投資者，答應多項苛刻條文，其中最慷慨的，是向彤叔、大劉等投資老手作出回報保證，當時彤叔等以每股成本僅一元六毫半購入股分，較招股價三元半已經有五成三的折讓，但許家印當時更要作出一倍保證回報，否則許家印便要自掏荷包，個人作出賠償，雖然其後雙方同意將保證回報打個一成八折讓，但許家印仍要承擔最多達到十七億元。
本月六日，恒大上市剛好半年，亦是這批投資者的禁售期屆滿日，市場消息指出，當日除大劉外，淡馬錫、德意志、美林等齊齊沽貨，恒大股價一開市隨即插水，最多跌逾一成，全日成交達五億元。本週三，恒大股價收報二元三角九仙，禁售期後六個交易日共跌一成八，創下上市新低，距一倍的回報保證亦愈來愈遠，而持有逾百分之五股分的彤叔倘若加入沽貨行動，許家印要翻身更是難如登天。
事實上，恒大上市招股時，許家印曾出售約四億股舊股，套現約十四億九千萬元，該筆資金不夠賠償之餘，大部分亦已用來償還其他貸款。今年初，恒大上市不足三個月，許家印更透過旗下全資擁有的鑫鑫公司，與工銀亞洲簽訂股分抵押協定，抵押手持的二億七千萬股恒大股分，以獲得四千萬美元（約三億一千萬港元）的兩年期貸款。不過，數日後他卻突然把三億元，在市場掃入恒大股分，以力撐恒大股價守在三元半的招股價上。恒大股價如今高台跳水，許家印不僅頭痕跟富豪對賭的十七億元「賭款」，該筆靠借款買入的股票，帳面亦勁蝕一億四千多萬元，難怪市場傳出許氏最近又向金融機構叩門，商討再次按股事宜。
