22 Jul 10 - 瑞安房地產 (0272)

相信許多人知道瑞安房地產(0272)是東尼的心頭好。

記得在6月尾東尼回答讀者問題時，說到瑞安房地產(272)按3.35元計，公司市值170億元，而資產淨值接近250億元，這包括物業，其價值會因市況而轉變，減去固定而與穩定現金相關的負債。

東尼相信主席羅康瑞在收購上頗為審慎，但某程度上傾向樂觀，可能會過度地運用公司的資源。但要經營一家成功的地產公司，就一定要冒些險。若你想一家地產公司成功，就一定要運用槓桿，在升市中越多信貸就會帶來越大的收穫，但在跌市中，任何的負債都會成為纏累。市場似乎認為，瑞房的負債太多。

東尼指出這公司在最近3年每年賺取超過20億元盈利，而最近主席指2010年的物業銷售應該超過60億元，東尼有信心真的如此，相信公司今年的盈利會再次超過20億元。

公司簡介	瑞安房地產(0272)主要於中國從事地產發展，包括開發、銷售、租賃、管理及長期持有住宅、辦公室、零售、娛樂及文化物業。
目前市值(港元)	180.38億
現時股價	3.50元 (2010-07-21 收市價)
市盈率 (倍)	5.56
每股盈利(港元)	0.621 港元
股東資金回報率 ROE	13.9%

瑞房於2004年成立，由瑞安集團分拆出來，公司於2006年10月本港上市，目前總部位於上海，主力拓展內地物業銷售、物業出租、管理及經營服務式住宅。要留意的是，瑞房營運模式與其他內房股不同，前者主力集中大型社區發展項目，估計投資物業佔總資產值比重達一半以上，後者則採用快速資產周轉模式。

瑞安房地產（272）上半年合同銷售金額，僅及全年目標之25%。不過，此股有龐大投資物業組合，可出租建築面積達三十一萬平方米，為公司帶來大量現金流，有助抵消樓市回調時之風險。

瑞房2010年上半年合同銷售金額為15億元（人民幣．下同），出售可建築面積為十萬一千平米，僅及全年銷售目標60億元的25%。主要貢獻來自兩大項目，包括1月推售的武漢天地，以及5月推售的重慶天地，其他貢獻項目還有上海太平橋翠湖天地等貨尾。由於上半年銷情令人失望，下半年會推售六個新的項目，相信可提升平均售價。

與其他內房股比較，瑞房投資物業較多，觀察2009年度業績，來自投資物業收入比重按年升8%，至6.43億元；已完成投資物業市值按年升11%，至93.84億元。截至2009年底，瑞房可出租建築面積為三十一萬平米，主要由旗下「天地」寫字樓及零售部份組成，分別來自上海、杭州、武漢及重慶，有助分散樓市下調時所帶來的風險。

截至2009年度末，瑞房土地儲備達一千三百萬平米，可建築面積為九百六十萬平米，足夠未來三至五年發展之用。以用途分布計，39%屬住宅、30%屬辦公室、16%屬零售，其餘佔15%。以地域分布計，27%於重慶、27%於大連、22%於上海、12%於佛山、11%於武漢。同期共有總樓面面積三百二十萬平米正在發展。






參考
1. 信報 瑞房土儲充足具「抗逆力」 2010年07月21日