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2010年8月20日星期五

20 Aug 10 - 瑞安房地產(0272) 中期業績

瑞安房地產(0272)昨日公佈,截至6月底止中期業績。

瑞安房地產(0272) 中期業績

瑞安房地產(0272)上半年營業額升133.8%至31.2億元人民幣(下同),純利升116.9%至15.6億元,每股盈利31分,中期息由上年同期1港仙,增至6港仙。期內投資物業重估的公平值收益14.61億元。

物業銷售增長175%至27.78 億元,佔營業額約89%。投資物業租金及相關收入增加7%至3.26億元。可供出租總建築面積增長至35.5萬平方米。

上半年平均售價增長108%至每平方米2.12萬元。毛利率上升12個百分點至41%。淨資產負債率為32%,保持健康水平。

集團的土地儲備為1,290 萬平方米(公司股東應佔950萬平方米),合共8個項目,分佈於上海、杭州、重慶、武漢、佛山及大連6 個城市的中心城區。下半年可供銷售的物業面積將為33.46萬平方米。


公司簡介瑞安房地產(0272)主要於中國從事地產發展,包括開發、銷售、租賃、管理及長期持有住宅、辦公室、零售、娛樂及文化物業。
目前市值(港元)180.38億
現時股價3.39元 (2010-08-19 收市價)
市盈率 (倍)5.38
每股盈利(港元)0.621 港元
股東資金回報率 ROE13.9%


業績摘要

‧ 營業額增長134%至人民幣31.21 億元。
‧ 物業銷售增長175%至人民幣27.78 億元。
‧ 投資物業租金及相關收入增加7%至人民幣3.26 億元。可供出租總建築面積增長至355,000 平方米。
‧ 毛利率上升12 個百分點至41%。
‧ 由於投資物業加速施工及公平市值調升,集團錄得投資物業重估的公平值收益人民幣14.61 億元。
‧ 股東應佔溢利增長117%至人民幣15.57 億元。
‧ 每股基本盈利增長94%至人民幣31 分。
‧ 宣佈派發中期股息每股港幣6 仙。
‧ 權益總額增至人民幣238 億元。
‧ 於2010 年6 月30 日的淨資產負債率爲32%,保持健康水平。



發展 及 2010年目標

瑞安房地產(0272)稱,內地收緊樓市措施令地價在第二季回落,此舉有助調節較早前預期房價會不斷攀升的市場心理。現階段較難預言下半年銷售水平,預料下半年住宅物業供應會增加,市場預期房價會回落。隨着住宅市場進入調整期,房價接近健康並可持續的增長水平,但內地政府進一步推出限制措施的機會尚不明朗。

瑞安房地產(0272)指出雖然國政策削弱買家入市意欲,但多個優質項目以折扣價發售,使銷情持續暢旺。瑞安房地產(0272)預期下半年削價發售情況會更普遍,相信瑞房總體規劃完善的優質項目,仍可有較佳銷情,已可取得較高售價。瑞房(0272)預計會根據市場意向定價,「不會刻意提價」。同時公司會加強成本控制,努力將包括市場推廣費用在內的相關費用,降到同業水準。

上海新天地項目,位處上海黃金地段,出租率接近100%。瑞房正複製「新天地」模式至其他城 市;其中大連新天地項目,最近便吸引了IBM等大租戶進駐。

銷售目標

瑞房(0272)下半年可推售的住宅樓面面積約有33.4萬平米,銷售目標為45億元(人民幣.下同),全年目標維持於60億元,在未來一至兩個星期,將會推售「佛山新天地」第一期。瑞房在上海以外地區的項目,正全面動工,短期內將除了推售「佛山新天地」之外,第三至第四季亦會推出大連住宅項目,由於去年上海的大部分單位已售罄,正在規劃的三個大型項目,涉及居民動遷,因此短期內需要政府協助,未能即時動工,估計上海以外地區的銷售將會逐漸增加,所佔比例會略高於上海市場。

預計下半年開盤住宅物業包括
‧ 上海「瑞虹新城」三期      : 共計636個單位,其中第一批房源將於第四季度預售。 
‧ 重慶天地「雍江苑」二期    : 共計566個單位將於下半年開盤。
‧ 重慶天地「雍江苑」三期    : 共計338個單位亦將於年底預售。 
‧ 武漢天地「御江苑」三期    : 共計181 個單位,其中第一批房源將於年底預售。 
‧ 佛山嶺南天地              : 246套住宅單位將於第三季度開盤。
‧ 大連天地「悅翠台」一期    : 共有600個單位及192幢別墅,將於第三季度推出。 
‧ 上海太平橋「翠湖天地嘉苑」: 18個單位。

財務安排

由於需要加快集團發展,上半年集團增加了銀行貸款,令整體負債比率按年升9個百分點,至32%。瑞安房地產(0272)預計,未來公司負債比率會續呈上升趨勢,由於要加快集團發展,上半年公司增加了銀行貸款,令現時負債率升至 32%,惟與公司預期上限 65%尚有距離。公司現時手頭現金 49億元,加上可動用銀行授信 41億元,暫無資金壓力,但不排除融資考慮。



估值與評論

就估值而言,截至2010年6月底,瑞房股東資金226億元,相當於每股資產淨值為4.49元,市賬率0.78倍。

瑞房的市值是180億港元,相信今年的盈利會超過20億元人民幣,而未來兩年的銷售額會更多,相信未來3年瑞房的盈利每年起碼有20億元人民幣,而2010年的預測物業銷售額是60億元人民幣。

用NAV來計,瑞安房地產(0272),不同證券商的計出結果是由6.20元至8.00元不等。瑞房(0272)正在加快集團發展,上半年集團雖然增加了銀行貸款22%,令整體負債比率按年升9個百分點,至32%,仍保持健康水平。加大gearing ratio相信會同時加大銷售和盈利。


近年業績摘要

營業額 人民幣
2006年 營業額 47.3億元
2007年 營業額 45.7億元 (倒退3.4%)
2008年 營業額 20.7億元 (倒退54.8%)
2009年 營業額 67.6億元 (增長227%)
2010年 營業額 31.2億元 (截至上半年)
60億元 (預計全年營業額)

每股盈利(人民幣) 上半年全年
2007年$0.2600$0.5900
(增長22.9%)
2008年$0.2800$0.3900
(倒退33.9%)
2009年$0.1600$0.5500
(增長41.0%)
2010年$0.3100--


經營盈利(人民幣) 上半年全年
2007年13.33億元22.84億元
2008年12.29億元15.43億元
2009年1.97億元30.50億元
2010年10.24億元--

註: 瑞房營運模式與其他內房股不同,瑞房主力集中大型社區發展項目,估計投資物業佔總資產值比重達一半以上,其他內房則採用快速資產周轉模式。

除稅後 經營每股盈利(人民幣) 上半年全年
2008年約$0.06元
2009年約$0.02元約$0.36元
2010年$0.082元--


財務數字

部分財務數據

截止日期2010年上半年2009年終2009年上半年2008年終2008年上半年
流動比率(倍)2.631.971.761.931.89
速動比率(倍)2.631.971.531.931.89



圖表

瑞房(0272)暫時未突破下降軌,詳情看審慎投機 (7月24日) CUP兄 的: 正確的下降軌




參考:

1. 瑞安房地產 中期業績公告
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100819/LTN20100819255_C.pdf
http://www.shuionland.com/sol/pdf/2010IntResult.pdf

2. JP 摩根 FY10 interim results review: no slippage 2010年8月20日

3. 信報 瑞房受惠二線城市交投回升

筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,筆者不是推薦或介紹股票給大家,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!




2010年7月22日星期四

22 Jul 10 - 瑞安房地產 (0272)

相信許多人知道瑞安房地產(0272)是東尼的心頭好。

記得在6月尾東尼回答讀者問題時,說到瑞安房地產(272)按3.35元計,公司市值170億元,而資產淨值接近250億元,這包括物業,其價值會因市況而轉變,減去固定而與穩定現金相關的負債。

東尼相信主席羅康瑞在收購上頗為審慎,但某程度上傾向樂觀,可能會過度地運用公司的資源。但要經營一家成功的地產公司,就一定要冒些險。若你想一家地產公司成功,就一定要運用槓桿,在升市中越多信貸就會帶來越大的收穫,但在跌市中,任何的負債都會成為纏累。市場似乎認為,瑞房的負債太多。

東尼指出這公司在最近3年每年賺取超過20億元盈利,而最近主席指2010年的物業銷售應該超過60億元,東尼有信心真的如此,相信公司今年的盈利會再次超過20億元。

公司簡介瑞安房地產(0272)主要於中國從事地產發展,包括開發、銷售、租賃、管理及長期持有住宅、辦公室、零售、娛樂及文化物業。
目前市值(港元)180.38億
現時股價3.50元 (2010-07-21 收市價)
市盈率 (倍)5.56
每股盈利(港元)0.621 港元
股東資金回報率 ROE13.9%

瑞房於2004年成立,由瑞安集團分拆出來,公司於2006年10月本港上市,目前總部位於上海,主力拓展內地物業銷售、物業出租、管理及經營服務式住宅。要留意的是,瑞房營運模式與其他內房股不同,前者主力集中大型社區發展項目,估計投資物業佔總資產值比重達一半以上,後者則採用快速資產周轉模式。

瑞安房地產(272)上半年合同銷售金額,僅及全年目標之25%。不過,此股有龐大投資物業組合,可出租建築面積達三十一萬平方米,為公司帶來大量現金流,有助抵消樓市回調時之風險。

瑞房2010年上半年合同銷售金額為15億元(人民幣.下同),出售可建築面積為十萬一千平米,僅及全年銷售目標60億元的25%。主要貢獻來自兩大項目,包括1月推售的武漢天地,以及5月推售的重慶天地,其他貢獻項目還有上海太平橋翠湖天地等貨尾。由於上半年銷情令人失望,下半年會推售六個新的項目,相信可提升平均售價。

與其他內房股比較,瑞房投資物業較多,觀察2009年度業績,來自投資物業收入比重按年升8%,至6.43億元;已完成投資物業市值按年升11%,至93.84億元。截至2009年底,瑞房可出租建築面積為三十一萬平米,主要由旗下「天地」寫字樓及零售部份組成,分別來自上海、杭州、武漢及重慶,有助分散樓市下調時所帶來的風險。

截至2009年度末,瑞房土地儲備達一千三百萬平米,可建築面積為九百六十萬平米,足夠未來三至五年發展之用。以用途分布計,39%屬住宅、30%屬辦公室、16%屬零售,其餘佔15%。以地域分布計,27%於重慶、27%於大連、22%於上海、12%於佛山、11%於武漢。同期共有總樓面面積三百二十萬平米正在發展。






參考
1. 信報 瑞房土儲充足具「抗逆力」 2010年07月21日





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