瑞安房地產(0272) 中期業績
瑞安房地產（0272）上半年營業額升133.8%至31.2億元人民幣(下同)，純利升116.9%至15.6億元，每股盈利31分，中期息由上年同期1港仙，增至6港仙。期內投資物業重估的公平值收益14.61億元。
物業銷售增長175%至27.78 億元，佔營業額約89%。投資物業租金及相關收入增加7%至3.26億元。可供出租總建築面積增長至35.5萬平方米。
上半年平均售價增長108%至每平方米2.12萬元。毛利率上升12個百分點至41%。淨資產負債率為32%，保持健康水平。
集團的土地儲備為1,290 萬平方米(公司股東應佔950萬平方米)，合共8個項目，分佈於上海、杭州、重慶、武漢、佛山及大連6 個城市的中心城區。下半年可供銷售的物業面積將為33.46萬平方米。
| 公司簡介 | 瑞安房地產(0272)主要於中國從事地產發展，包括開發、銷售、租賃、管理及長期持有住宅、辦公室、零售、娛樂及文化物業。 |
| 目前市值(港元) | 180.38億 |
| 現時股價 | 3.39元 (2010-08-19 收市價) |
| 市盈率 (倍) | 5.38 |
| 每股盈利(港元) | 0.621 港元 |
| 股東資金回報率 ROE | 13.9% |
業績摘要
‧ 營業額增長134％至人民幣31.21 億元。
‧ 物業銷售增長175％至人民幣27.78 億元。
‧ 投資物業租金及相關收入增加7％至人民幣3.26 億元。可供出租總建築面積增長至355,000 平方米。
‧ 毛利率上升12 個百分點至41％。
‧ 由於投資物業加速施工及公平市值調升，集團錄得投資物業重估的公平值收益人民幣14.61 億元。
‧ 股東應佔溢利增長117％至人民幣15.57 億元。
‧ 每股基本盈利增長94％至人民幣31 分。
‧ 宣佈派發中期股息每股港幣6 仙。
‧ 權益總額增至人民幣238 億元。
‧ 於2010 年6 月30 日的淨資產負債率爲32％，保持健康水平。
發展 及 2010年目標
瑞安房地產（0272）稱，內地收緊樓市措施令地價在第二季回落，此舉有助調節較早前預期房價會不斷攀升的市場心理。現階段較難預言下半年銷售水平，預料下半年住宅物業供應會增加，市場預期房價會回落。隨着住宅市場進入調整期，房價接近健康並可持續的增長水平，但內地政府進一步推出限制措施的機會尚不明朗。
瑞安房地產（0272）指出雖然國政策削弱買家入市意欲，但多個優質項目以折扣價發售，使銷情持續暢旺。瑞安房地產（0272）預期下半年削價發售情況會更普遍，相信瑞房總體規劃完善的優質項目，仍可有較佳銷情，已可取得較高售價。瑞房（0272）預計會根據市場意向定價，「不會刻意提價」。同時公司會加強成本控制，努力將包括市場推廣費用在內的相關費用，降到同業水準。
上海新天地項目，位處上海黃金地段，出租率接近100%。瑞房正複製「新天地」模式至其他城 市；其中大連新天地項目，最近便吸引了IBM等大租戶進駐。
銷售目標
瑞房（0272）下半年可推售的住宅樓面面積約有33.4萬平米，銷售目標為45億元（人民幣．下同），全年目標維持於60億元，在未來一至兩個星期，將會推售「佛山新天地」第一期。瑞房在上海以外地區的項目，正全面動工，短期內將除了推售「佛山新天地」之外，第三至第四季亦會推出大連住宅項目，由於去年上海的大部分單位已售罄，正在規劃的三個大型項目，涉及居民動遷，因此短期內需要政府協助，未能即時動工，估計上海以外地區的銷售將會逐漸增加，所佔比例會略高於上海市場。
預計下半年開盤住宅物業包括
‧ 上海「瑞虹新城」三期 : 共計636個單位，其中第一批房源將於第四季度預售。 ‧ 重慶天地「雍江苑」二期 : 共計566個單位將於下半年開盤。 ‧ 重慶天地「雍江苑」三期 : 共計338個單位亦將於年底預售。 ‧ 武漢天地「御江苑」三期 : 共計181 個單位，其中第一批房源將於年底預售。 ‧ 佛山嶺南天地 : 246套住宅單位將於第三季度開盤。 ‧ 大連天地「悅翠台」一期 : 共有600個單位及192幢別墅，將於第三季度推出。 ‧ 上海太平橋「翠湖天地嘉苑」: 18個單位。
財務安排
由於需要加快集團發展，上半年集團增加了銀行貸款，令整體負債比率按年升9個百分點，至32%。瑞安房地產（0272）預計，未來公司負債比率會續呈上升趨勢，由於要加快集團發展，上半年公司增加了銀行貸款，令現時負債率升至 32%，惟與公司預期上限 65%尚有距離。公司現時手頭現金 49億元，加上可動用銀行授信 41億元，暫無資金壓力，但不排除融資考慮。
估值與評論
就估值而言，截至2010年6月底，瑞房股東資金226億元，相當於每股資產淨值為4.49元，市賬率0.78倍。
瑞房的市值是180億港元，相信今年的盈利會超過20億元人民幣，而未來兩年的銷售額會更多，相信未來3年瑞房的盈利每年起碼有20億元人民幣，而2010年的預測物業銷售額是60億元人民幣。
用NAV來計，瑞安房地產（0272），不同證券商的計出結果是由6.20元至8.00元不等。瑞房（0272）正在加快集團發展，上半年集團雖然增加了銀行貸款22%，令整體負債比率按年升9個百分點，至32%，仍保持健康水平。加大gearing ratio相信會同時加大銷售和盈利。
近年業績摘要
| 營業額 | 人民幣 |
|---|---|
| 2006年 營業額 | 47.3億元 |
| 2007年 營業額 | 45.7億元 (倒退3.4%) |
| 2008年 營業額 | 20.7億元 (倒退54.8%) |
| 2009年 營業額 | 67.6億元 (增長227%) |
| 2010年 營業額 | 31.2億元 (截至上半年) 60億元 (預計全年營業額) |
| 每股盈利(人民幣) | 上半年 | 全年 |
|---|---|---|
| 2007年 | $0.2600 | $0.5900 (增長22.9%) |
| 2008年 | $0.2800 | $0.3900 (倒退33.9%) |
| 2009年 | $0.1600 | $0.5500 (增長41.0%) |
| 2010年 | $0.3100 | -- |
| 經營盈利(人民幣) | 上半年 | 全年 |
|---|---|---|
| 2007年 | 13.33億元 | 22.84億元 |
| 2008年 | 12.29億元 | 15.43億元 |
| 2009年 | 1.97億元 | 30.50億元 |
| 2010年 | 10.24億元 | -- |
註： 瑞房營運模式與其他內房股不同，瑞房主力集中大型社區發展項目，估計投資物業佔總資產值比重達一半以上，其他內房則採用快速資產周轉模式。
| 除稅後 經營每股盈利(人民幣) | 上半年 | 全年 |
|---|---|---|
| 2008年 | 約$0.06元 | |
| 2009年 | 約$0.02元 | 約$0.36元 |
| 2010年 | $0.082元 | -- |
財務數字
部分財務數據
| 截止日期 | 2010年上半年 | 2009年終 | 2009年上半年 | 2008年終 | 2008年上半年 |
|---|---|---|---|---|---|
| 流動比率(倍) | 2.63 | 1.97 | 1.76 | 1.93 | 1.89 |
| 速動比率(倍) | 2.63 | 1.97 | 1.53 | 1.93 | 1.89 |
圖表
瑞房(0272)暫時未突破下降軌，詳情看審慎投機 (7月24日) CUP兄 的: 正確的下降軌。
參考:
1. 瑞安房地產 中期業績公告
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100819/LTN20100819255_C.pdf
http://www.shuionland.com/sol/pdf/2010IntResult.pdf
2. JP 摩根 FY10 interim results review: no slippage 2010年8月20日
3. 信報 瑞房受惠二線城市交投回升
| 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，筆者不是推薦或介紹股票給大家，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！ |
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