在上述REITs中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。
領展（0823）上月公布，將旗下七個商場，包括興民商場、錦英苑商場等，以19.6億元分別售予5個買家，費用較今年的估值高出23%。 全部出售將於今年5月31日成交。高位出售商場的現金回籠將有助領展再度延續其翻新策略，並可助公司降低負債比率2個百分點至18%。
領展在天水圍南設有3個街市（天耀街市、天盛街市和天瑞街市），領展去年把天水圍天盛街市改為「豪裝」，並決定關閉附近的天耀街市，將之改建為商場。 關閉天耀街市引起區內不少反對聲音，並批評領展漠視基層需要。 經優化後天盛街市將由8000擴大至17000平方呎，檔戶由77間增至110間，部分由天耀街巿遷往天盛街巿經營的檔主指，新檔租金比過去貴三分一甚至一倍，引起社會關注。
■ 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■ 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■ 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■ 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■ 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■ 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績
| # | 企業 | 營運業務 | 特點，資料 |
|---|---|---|---|
| 1 | 越秀房產信託（0405） | 寫字樓 + 商場 + 酒店 | 廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底 |
| 2 | 陽光房產信託（0435） | 寫字樓 + 購物商場 | 非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個 |
| 3 | 置富產業信託（0778） | 購物商場 | 17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個 |
| 4 | 泓富產業信託（0808） | 寫字樓 + 工商 | 寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個 |
| 5 | 領展房產基金（0823） | 177項購物商場 | 藍籌股，香港175項物業，內地2項物業 可出租面積1,280萬平方呎 車位76,000個 |
| 6 | 春泉產業信託（1426） | 寫字樓 | 2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個 |
| 7 | 富豪產業信託（1881） | 酒店 | 8間酒店 |
| 8 | 冠君產業信託（2778） | 甲級商用物業 | 花旗銀行廣場，朗豪坊 可出租面積230萬平方呎 |
| 9 | 匯賢產業信託（87001） | 寫字樓 + 商場 + 酒店 | 北京、重慶、瀋陽3項物業， 可出租面積103萬平方米 |
於本港上市的REITs，一律受到《房地產投資信託基金守則》所監管。據守則規定，REITs不得從事房地產以外的業務，而且每年亦必須將90%或以上的除稅後淨收入，以紅利的方式，派發給基金單位的持有人。因此，REITs的股價一般較具抗跌力，派息亦有保證，是喜愛高息投資者的上佳選擇。
選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 領展房產基金（0823）過去租金收入一直維持穩定增長，儘管本港經濟環境轉差，主要依賴必需品市場的領展，收入和增長比較穩定。
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| 公司簡介 | 領展房產基金（0823)為房地產投資信託基金，主要投資於香港及其他地區所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別。 |
| 目前市值(港元) | 1,049.79億元 |
| 現時股價(港元) | 46.80元 (2016-05-13 收市價) |
| 市盈率 | 3.96倍 |
| 每股盈利(港元) | 11.830元 |
| 市帳率 | 0.91倍 |
| 每股帳面淨值(港元) | 51.535元 |
領展房產基金(0823) 中期業績
領展房產基金（0823）2015年11月公布截至9月底之六個月業績，零售物業租金收入為29.61億元，按年增長4.59%；續租租金調升率為23.6%，按年持平。
截至9月底，零售商舖整體出租率達95.1%，2015年3月底為94.8%；平均每月租金由3月底之每平方呎45.4元上升至9月底之每平方呎47.4元。
期內，停車場租金收入按年升10.18%至9.09億元；月租收入按年升11.7%，至6.8億元；每個泊車位每月收入1,986年元，升14.27%。
2015年9月底，青衣商場及黃大仙中心北館（前稱龍翔廣場）之資產提升項目已竣工，分別帶來15.6%及15.5%之理想投資回報，至今已完成之資產提升項目總數增至41個。於2015年10月，領展公布出售5項物業，總代價為17.17億元，較該等物業於今年9月30日之估值總額溢價約30%。
領展房產基金(0823)
領展房地產投資信託基金（Link Real Estate Investment Trust），前稱領匯房地產投資信託基金，是首家在香港上市，及亞洲市值最大的房地產投資信託基金。
領展的資產是由香港房屋委員會（房委會）分拆其零售物業及停車場而來，於2005年11月上市。 領展是完全由私人和機構投資者持有，公眾持股量達100%，香港政府無持有任何權益。 2014年12月，領展（0823）獲納入恒生指數，成為指數成份股。
領展（0823）的物業組合包括分布香港、北京和上海之零售商舖、鮮活街市、停車場及辦公室物業。
資產出售
領展近年出售部分低效商場，是公司將資金循環再投資的發展策略。 行政總裁王國龍稱，出售資產為領展資金流轉策略之一，目的是為基金單位持有人創造價值，並會繼續檢視物業組合，以提升效益。
資產提升
繼青衣商場於期內完成資產提升工程後，黃大仙中心北館（前稱龍翔廣場）的重新定位亦已完成。
領展亦不斷為旗下商場進行資產增值，每年斥資約6億至8億元翻新5至6個項目，正在翻新的包括天水圍朗屏、天盛商場等。
上海企業天地
領展（0823）於2015年8月向瑞安房地產完成收購上海企業天地1號及2號，代價為66.26億人民幣。 該物業包括兩棟名為「企業天地 1 號」及「企業天地 2 號」之甲級辦公大樓，以及連接兩者的商業群樓及沿街商舖及停車場。 該物業於2003年竣工，其總樓面面積為9.81萬平方米。 於2015年9月，該物業之租用率為98.5%。
北京歐美匯購物中心
領展（0823）於2015年4月以25億元人民幣，收購北京中關村的歐美匯購物中心（EC Mall）。 歐美匯購物中心定位為中端購物中心，毗鄰全國頂尖大學及專上學院，多間高科技企業及跨國公司辦事處均設於區內。 購物中心總樓面面積為7萬平方米，設有七層零售樓面。 於2015年9月，零售物業之租用率約100%。
旺角工業貿易署大樓
領展（0823） 於2016年2月以59.1億元投得政府產業署旗下旺角工業貿易署大樓。 項目總面積約28萬平方呎，平均呎價約2.1萬元。 領展稱，公司會隨即進行物業研究及規劃，為項目進行資產提升工程，初步預計所需時間約18個月。 領展行政總裁王國龍表示，將此項目打造成銀座式商廈，以零售及服務行業為主題。
觀塘商業地皮發展
領展（0823）與南豐合作於2015年初斥資58.6億元奪觀塘商業地皮發展，每尺樓面地價6630元，並首度晉身發展商行列。 集團九龍東商業物業發展項目建築圖則已獲有關政府部門批准，將發展一個甲級商業綜合項目。 去年10月獲屋宇署批准興建1座24層（包括3層地庫）的商廈，總樓面約88.39萬方呎。 據了解，項目將為1幢集商場、寫字樓及停車場的綜合式商廈，預計總投資額約100億元，將作長線收租。
預計2020年中或之前完成，領展及南豐分別佔有關項目的60%及40%權益。 領展將集中於租務及物業管理，南豐則會負責項目的監督及建築管理。
車位
領展旗下部分停車場5月起將月租固定車位大幅改劃為浮動車位，並加租約7%至10%。 領展現時最少擁有155個停車場（不包括私人屋苑現崇山商場停車場），共提供76,000個車位，包括時租和月租車位。
財務管理
期內，領展以較優惠之成本合共安排104億港元之銀行融資，年期介乎三至五年，總利息成本為香港銀行同業拆息加1.02%至1.23%之間。 債券市場方面，領展發行了5.30億港元之7年期定息票據，年利率為2.67厘。
於2015年9月30日，負債比率為16.9% （2015年3月31日：11.9%）。 領展目標為繼續將負債比率保持在25%以下。
回購
於報告期間，領展（0823）回購了4,090萬個基金單位，平均價格為43.57元。
於2015年12月至今年4月，領展（0823）以43.00元至46.39元回購了932萬個基金單位。
短評
在低息環境下，收息股獲得一定支持；而領展（0823）的業務主要集中民生市場，攻守兼備。
領展（0823）過去租金收入一直維持穩定增長；在資產提升和優化資產的行動下，2006-07年度至今平均每年派息保持雙位數字增加（10%以上），相信未來數年能夠保持分派金額的上升勢頭。 領展旗下商場以本土消費為主，高檔消費品不多，大部分都是生活必需品，雖然本港整體零售市道放緩，影響料有限。 市場預期領展未來數年領展的每基金單位分派收入（DPU）可達8%至11%的年均增幅，優於其他房地產投資信託基金。
領展房產基金（0823）近年動作頻頻，出售資產外，亦連番收購資產，積極優化物業組合。 領展（0823）過去兩年先後拆售21個商場，套現超過66億元，出售部分低效商場，配合將資金循環再投資的發展策略。 領展（0823）去年3月以25億元，收購北京中關村的歐美匯購物中心（EC Mall），其後又斥資66.26億元人民幣（約82.64億港元），向瑞安房地產（00272）收購上海企業天地1號及2號樓，進軍內地。公司去年初亦夥同南豐，斥資58.6億元奪觀塘商業地皮發展，每尺樓面地價6630元，並首度晉身發展商行列。 領展（0823）購入旺角工業貿易署大樓，計劃將其大變身為「銀座式商廈」，勿論工業貿易署是否買得太貴，這個交易顯示出領展財力豐厚的優勢。
| # | 日期 | 物業 | 交易價 |
|---|---|---|---|
| 1 | 2014年5月 | 出售 4項物業 (興田商場、葵興商場、東熹苑之商舖與停車場 及華貴商場) | 12.40億港元 |
| 2 | 2014年8月 | 出售 5項物業 (香港仔田灣商場、觀塘廣田商場、 柴灣峰華邨之商舖與停車場、 粉嶺嘉福商場及 屯門兆安苑之商舖與停車場) | 17.10億港元 |
| 3 | 2014年9月 | 購入 現崇山商場 | 13.80億港元 |
| 4 | 2015年1月 | 發展 觀塘海濱道商業地，商場及寫字樓項目 | 58.60億港元 |
| 5 | 2015年3月 | 購入 北京歐美匯購物中心 | 人民幣25億元 |
| 6 | 2015年8月 | 購入 上海企業天地1號及2號 | 人民幣66.26億元 |
| 7 | 2015年10月 | 出售 5項物業 (峰華邨、嘉福商場、藍田廣田商場、 屯門兆安苑及香港仔田灣) | 17.165億港元 |
| 8 | 2016年2月 | 投得 旺角工業貿易署大樓 | 59.10億港元 |
| 9 | 2016年3月 | 出售 葵涌石蔭商場及大埔運頭塘商場 | 16.903億港元 |
| 10 | 2016年4月 | 出售 7個商場 (柴灣興民物業、馬鞍山錦英苑物業、 大圍美松物業、大埔寶雅物業、 屯門寶田物業、黃大仙天馬物業， 及粉嶺欣盛物業) | 19.62億港元 |
領展（0823）目前息率為3.9%，將於6月公佈2015-16年度業績，預期息率4.3厘。 曾淵滄博士的評論，「4厘息是一個不錯的決定標準，如果領展股價被炒上而收息率低於4厘就不值得追了」，可作參考。
| 蘋果日報 曾淵滄專欄： 兩隻收息股要留意 領展在零售業低迷的背景之下盈利大大增長，股價也急升，前日公佈業績後，股價上升1%，昨日再上升4.5%，持有領展的目的應該是收息。經過兩日急升之後，幸好股息率仍可維持在4厘以上，我認為4厘息是一個不錯的決定標準，如果領展股價被炒上而收息率低於4厘就不值得追了。論收息率，印象中越秀房托（405）最高，長期達7厘以上，換言之，越秀房托股價長期變化不大，收息也很穩定，是理想的收息股。 ■ 蘋果日報 曾淵滄專欄： 兩隻收息股要留意 （2015年11月13日） |
▪ 領展房產（0823）現價46.80元，（2015-16年度預期）息率4.3厘。
▪ 冠君產業（2778）現價3.96元， 息率5.0厘。
▪ 置富產業（0778）現價8.47元， 息率5.5厘。
▪ 泓富產業（0808）現價2.96元， 息率6.0厘。
▪ 陽光房地產（0435）現價4.07元，（2015-16年度預期）息率6.1厘。
▪ 越秀房產（0405）現價4.19元， 息率7.3厘。
▪ 春泉產業（1426）現價3.31元， 息率8.0厘。
▪ 匯賢產業（87001）現價3.08元人民幣， 息率8.8厘。
視點31 ： 領展之下 （2016年04月05日）
預期息率
領展房產基金（0823）現價46.80元，去年度股息按年升10.3%至1.8284元，息率3.9厘。
領展（0823）2015-16年度41.30元至46.39元回購了股份，佔已發行股本2%以上。
簡單估計，領展房產基金（0823）2015-16年度每個基金單位的分派金額上升10%至2.02元。 現價46.80元計算，預期息率4.3厘。
股價走勢
1年圖：
3年圖：
權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。
參考:
1. 領展房產基金 823 業績
http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/Presentations/Corporate%20Presentation%20March%202016.pdf
http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/20160219%20Acquisition%20of%20a%20mixed%20use%20commercial%20building%20in%20Mong%20Kok.pdf
http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/Presentations/Interim%20Results%20Analyst%20Presentation%202015.pdf
http://www.linkreit.com/EN/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Eng/Presentations/Corporate%20Presentation%20September%202015.pdf
http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/201507_Acquisition_of_Corporate_Avenue_1%20and_2.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/1126/LTN20151126263_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/1111/LTN20151111150_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0619/LTN20150619800_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0610/LTN20150610142_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0324/LTN20150324688_C.pdf
2. 領展房產基金 823
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0219/LTN20160219618_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/1027/LTN20151027602_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0724/LTN20150724040_C.pdf
http://www.linkhk.com/tc/Pages/Index.aspx
http://www.linkreit.com/EN/Pages/default.aspx
http://www.linkreit.com/TC/news/Documents/24Mar2015_The%20Link_FactSheet_CHI.pdf
https://www.linkreit.com/Corporate_Brochure_2015-16/download/tc/LinkBrochure_full_reduce.pdf
3. 四支REITs合長買收息嗎？
http://www2.hkej.com/instantnews/market/article/1212701
4. 領展7商場今截標
http://paper.wenweipo.com/2016/04/08/MR1604080002.htm
5. 領展：港仍主場 內地資產佔12.5%內
https://hk.finance.yahoo.com/news/%E9%A0%98%E5%B1%95-%E6%B8%AF%E4%BB%8D%E4%B8%BB%E5%A0%B4-%E5%85%A7%E5%9C%B0%E8%B3%87%E7%94%A2%E4%BD%9412-5-%E5%85%A7-231127628--finance.html
6. 壟斷是領展不赦之惡
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160512/19608149
7. 天耀失街市 居民捱貴餸
http://paper.wenweipo.com/2016/02/02/YO1602020012.htm
8. 曾淵滄專欄：兩隻收息股要留意
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20151113/19370448
| 本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！ |
好深入的分析，謝謝
回覆刪除80後兄仍在歐遊嗎？
刪除這篇集中在領展的「換資產」動作，和一埋人所共知的資料。沒有寫估值（亦沒有做），又費事唔寫，所以借用曾淵滄博士的評價。
^_^
藍冰兄，是啊，人在英國中，玩多一會才回來。
刪除藍冰兄，看了你的blog一段時間，以前我只是CDRom，這次是我首次留言。
回覆刪除我持有領展2020年7月到期的債券（兩年多前買入，息率yield to maturity約3%），非常感謝你對它作出那麼詳細的分析，令我可以更安心持有，直至到期為止。
iM 今期再和鍾記兄做了訪問: 「未學贏 先避輸， 三不買 避妖股」，
刪除今天經過報攤，我當然又要買一本看 iM 來觀摩。
http://bennychungwai.blogspot.hk/2016/05/imoney.html
多謝藍冰兄又幫我賣廣告，哈哈！
刪除內容充實，嘆為觀止。
回覆刪除我持有 1426 及 87001 兩隻REITs。你關於1426 & 87001 的介紹，比她們本身的網頁還強。
客氣、客氣！
刪除春泉產業#1426 定期望一望每季公佈的舊貨月租 Vs 現貨月租數字， 可以幫助理解租金的趨勢。
兩者受人民幣升跌有所影響，也需注意。
多謝閣下提醒。
刪除0005 令我帳面大赤字甩哂腳 ; 希望我另外這兩隻 "不動產" 能保我 "老本" 啦，哈哈。
很詳細, ｔｈａｎｋｓ， 我都是持有823。
回覆刪除客氣、客氣！
刪除下個月公佈業績後，息率 "自然地" 升上4.3厘。
在低息環境下，未來數年分派收入年均8%至11%增幅的領展的（0823），應該可以繼續持有來收息。
偉易達（303）去年度少賺8%至1.8億美元，末期息25美仙
回覆刪除偉易達（00303）公布截至3月底的全年度業績，去年度純利1.81億元（美元．下同），按年下跌8.4%，末期息每股25美仙，全年度共派42美仙。 （去年度: 78美仙）
-------------------------------------
現價79.50港元，息率4.1厘。
減成半派息。。。。
刪除偉易達（303）收購 LeapFrog 需要使用現金 （7200萬美元 = 5.6億港元）。
刪除今年減少的派息足夠支付 LeapFrog 收購所需現金有餘，減少金額似乎多過預期，因為減少派息 37% 已經夠用，但它減少派息 46%，不知道是不是配合少賺8% 這個因素。
業績不知道優於 / 差於預期。
我對偉易達有信心，管理層收購朗訊曾經出事，事隔咁多年先再有收購應該好小心，今份年報寫到收購後的優點確係唔錯。
刪除減少派息係可惜，集團本身好多現金，絕對夠俾。可能是為了應付之後的融合支出和無形損失，畢竟LeapFrog不是賺緊錢。
此留言已被作者移除。
回覆刪除領展惡意關閉天耀街市, 使天耀、天慈之居民甚為不便。
回覆刪除悔氣d諗 ...
刪除if you can't beat them, join them
REITS 是一個不錯的的選擇。而且基金須把最少90%的除稅後淨收益，定期派發給投資者。
回覆刪除的確是適合和方便需要定期收息的投資者。
刪除如果有細銀碼的債券可以買賣更好，可惜除了 iBond ，購買債券通常都要較大銀碼。
REITs 價格也有上落，不過在風高浪急的市況，尚算太平，百貨中百客，不同的投資者可選擇投資不同風險的範疇。對我 (唔多敏感於股價上落，希望能保本，又唔想多付買賣手續費給銀行的人) 來說，還算不錯哩。
回覆刪除匯賢87001有年份的考量。不過，到時到期，她唔摺，我都早摺埋啦。
簡單來說，在內地的房地產都有一個使用期限，然後再給使用權金額來「續」期，上個月深圳有單 case 延期免費，但是溫州有單 case 延期就好貴。 仍雖然等待內地政府講清講楚續期的費用計算方法。
刪除其實，領展的2個內地物業一樣有這個 issue ，比 87001 的物業早到期好多、好多，只是大部分投資者沒有留意罷了！
另外，87001 及 1426 每天的 turnover 都不太大 (對比她們咁大的 Capital 而論)，如要心急出貨，不一定能很快和達到較好的價，可能會幾煩啫。
刪除#700 又一季strong beat
回覆刪除股王業績，誰與爭鋒！
刪除^o^
感謝藍冰兄的分析，我沒持有823，反而買了778感覺上778在走領展的路。
回覆刪除的確，民生商場為主的置富產業信託（778）的資產置換也進行得不錯，我沒有親身去麗城薈去望過資產增值做得如何，而天水圍的置富嘉湖很值得期待為集團的派息更上一層樓。
刪除集團的收購則可能要休息一會，始終負債比率相比不是特別低。
冰兄，麗城薈做得不錯，簡單講就係將熟食市場關閉，街市縮小，而擴大商場面積，收入應該增加。
刪除熟食市場是可視作為零售樓面，可以撥d面積去商場，好似上面個video咁樣 ~~ ~~ 咁都得。 ^^
刪除希望筆者可分享如何評估REITS及財報業績內容判斷EX:管理人管理費~公允值升降影響~~等，供大家學習 3QQQ
回覆刪除PS.當然現在的分析已經很好了XD，但我想有更多人應該想更深入了解REITS ^^
以這一篇為例，只寫基本資料已經好長，長過龍，我一直覺得到了某長度，會睇曬佢嘅只有一個人：我。
刪除再詳細d，或許在慢慢某篇短文中加上一些。
題外話:
回覆刪除為左滿足自己既theorycraft欲望,開左個內容悶死又超主觀既blog
如果大家失眠到連亞視台慶都幫唔到你的話,不妨過黎坐下→__→
https://taminv.blogspot.hk/
除咗股息和債息，相信好多人喜歡知道如何選擇債券。 如果打算 hold to maturity，investment grade 的息不高，高息又有 default 的風險。
刪除tam兄如果手痕，不妨考慮寫下呢d冷會知識。
^_^
Support tam兄。
刪除多謝晒 m(___)m
刪除呢輪都忙緊搵工,應該都係慢慢寫
btw, the capital group又掃1% #384
領展 (00823) 公布3月底止全年業績，收益按年升13.2%至87.4億元，物業收入淨額按年升14.9%至65.1億元，可分派收入升12.4%至45.67億元。每基金單位末期分派為107.19仙，對比上年同期為93.28仙。
回覆刪除公司指出，於2016年3月底，零售物業組合的租用率按年升1.2個百分點至96%，續租租金調整率為25.9%，而零售租金則按年錄得6.7%增長。年內，每個泊車位每月收入增加14.4%至2,022元。
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2015年度每基金單位分派增加12.8%至2.0618港元。
Vs
簡單估計，領展房產基金（0823）2015-16年度每個基金單位的分派金額上升10%至2.02元。
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2.06 Vs 2.02，差不多啦，我通常不估高。
現價49.60元，息率4.07厘。