15 Aug 10 - 3招14式壓抑炒樓

下一次應是無招16式吧，正所謂無招勝有招！

新措施對本地地產股應有一定影響，前日以信和置業（0083）及新世界發展（0017）跌幅較大，分別挫2.63％及2.66％，跌幅最大，新地（0016）跌1.46％、長實（0001）跌1.36％、恒地（0012）跌0.99％及英皇（0163）跌1.77％，且見收市前跌幅及成交額均擴大，反映下周本地地產股全面下跌機會大。

筆者曾經想購入 信和置業（0083），不知道這一次有沒有機會。


3招14式壓抑炒樓

財政司司長曾俊華繼今年4月突然公佈 9招12式穩定樓市後，樓市稍為放緩個多月，但及後繼續狂飆，上半年樓價已再升 8%，大型單位售價已超出 97年歷史高位 2%。因此財爺前日（ 13日）又再突然發招，重新採用港英政府彭定康年代曾採用的部份打擊炒樓措施。

面對近年樓市過熱情況屢壓無效，政府前日再度使出 3招14式，為打擊炒樓，包括以後批准賣樓花的一手盤，完成交易前禁止以私人名義摩貨（ Confirmor，即在找尾數前將單位賣出）及轉名、提高殺定比例至樓價 10%、收緊 1,200萬元以上豪宅的按揭成數至六成、非自住物業按揭上限降至六成、以及增加土地供應。業界認為，新招會收短期效用，樓價料跌5%。



3招 14式

－ 1.打擊摩貨－
‧地政總署即日開始，所有獲批預售的一手盤入伙前不准以確認人方式轉讓，或辦理轉名手續
‧增加取消交易成本，沒收的定金金額由樓價 5%增至 10%

－ 2.收緊按揭－
‧ 1,200萬元以上物業按揭上限降至六成
‧非自住物業實施六成按揭上限
‧供樓款項佔借貸人入息比例劃一降至五成
‧銀行須為申請人承受加息的能力進行壓力測試
‧按揭證券公司暫停接受逾九成按揭貸款申請
‧將現時按揭保險計劃九成或以下按揭貸款上限由 1,200萬元調低至 720萬元
‧按揭保險計劃供款佔入息比率上限劃一為五成

－ 3.增加供應－
‧主動推出 3幅細地拍賣
‧盡快重推南昌站上蓋招標
‧下財政年度增加住宅土地供應，提供超過 9,000個單位
‧計劃將 20公頃新界區工業及商貿地改住宅發展
‧加快啟德發展區基建，冀 2015年前先推出 4,000個單位

9招 12式 (今年4月)

由財政司司長曾俊華掛帥的「9招12式」措施，要求發展商售樓前三日公佈單位呎價、首張價單須披露最少 30%可供出售單位呎價。

《規管樓花銷售 9招》

‧樓盤宣傳物品須清晰提供樓盤座落地點及地址資料
‧發展商必須提供最少一個與交樓標準完全一致的示範單位（俗稱清水房）
‧樓盤現場內至少設一個實地單位供公眾參觀
‧樓盤開售前七天提供售樓說明書
‧樓盤開售前三天公佈價單
‧發展商提供首張價單須包括更多單位： 100個單位以下項目最少提供 30個或三成單位； 100個單位以上項目最少提供 50個或五成單位，以較高者為準
‧發展商須同步在網頁上載售樓說明書及價單
‧開售樓盤五天內，發展商須披露有否涉及發展商的董事局成員及其直系親屬的交易
‧銷售樓花及已建成一手私人住宅物業時，須遵守商會售樓指引

《規管示範單位 12式》
‧須向地產建設商會提交一份經認可人士審批文件，確認示範單位周邊尺寸與落成後的單位一致
‧示範單位面積必須與當局批核的圖則一致
‧示範單位用料及設備需與落成後的單位一致
‧至少提供一個與清水房予睇樓者參觀
‧須設天花板，示範單位樓底高度不可超過落成後單位
‧顯示圍繞單位外牆的真實厚度
‧須設大門；如拆去房門或廁所門，要在示範單位地上劃出該門位置及展示門框
‧如拆去非結構外牆，須在單位地面以實線劃出所拆外牆位置及尺寸
‧須展示冷氣機房、窗台及露台等尺寸
‧須列明交樓後所提供的電器或其他用品
‧須在當眼處貼出尺寸及比例等平面圖
‧公眾可在示範單位量度尺寸

20 Jul 10 - 保障性住房

人民網消息，住房與城鄉建設部部長姜偉新7月19日在哈爾濱出席“2010中國市長論壇”時表示，要堅定不移地繼續堅決貫徹落實好國務院《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，加快保障性住房建設，做好利用住房公積金貸款支援保障性住房的試點工作。

　　截至7月13日，北京、黑龍江等13個省(市、區)已向國務院上報了檢查和處理的情況。姜偉新要求各地抓緊完成檢查和上報工作，以便住建部進行匯總並向國務院報告。



　　關於加快保障性住房建設，姜偉新表示，溫家寶總理在今年的政府工作報告中提出保障性建設和改造棚戶區一共要建設住房580萬套。保障性住房，包括廉租房建設、經濟適用住房建設，限價房建設，公共租賃住房建設和各類棚戶區改造之後的安置房建設，住建部代表保障性住房聯繫協調小組已經和各個省市簽訂了協議，大部分省市已經與各地市縣簽訂了任務書，“今年這580萬套的任務一定要完成。”

　　姜偉新說，為了完成580萬套保障性住房建設任務，中央已經下撥600多億資金，有關的政策措施都已經制定並以文件形式下發。

　　中央宣布，2010年計劃建設保障性住房580萬套，較09年的330萬套增加250萬套。中金指出，2010年保障性住房投資約佔房地產投資的6%（見圖2）。雖未能完全彌補私人住宅投資額下滑的風險，但亦能紓緩樓市調控的部分壓力。受影響股份如下：





內房股：無礙高檔發展商

　　中央加大保障性住房的建設，以滿足中低下階層居民的住屋需要，不利集中興建中低檔住宅的地產商。不過，本港上市的內房股主要集中興建中高檔住宅，未必會對它們的銷售造成直接競爭，故影響有限。

　　然而，興建保障性住房需要新增土地供應，料會令私人住宅的土地供應有所減少。中金估計，私人住宅建築面積或建設單位數目料會減少10%。

建材股：建屋帶動需求

　　房地產興建數量愈多，對鋼鐵、水泥等建材的需求自然有所上升。中金估計，假使每年580萬套保障性住房建設可提升房地產投資11%，可望提升對水泥、鋼鐵等建材需求約34%，有助支撑建材股捱過私人住宅投資回落的冷鋒。

擴大內需

　　現時內地依賴投資（包括政府及私人）、出口及消費三頭馬車拉動經濟增長，當中消費的角色愈來愈重要。莫尼塔（北京）投資便指出，消費為第一季GDP增長貢獻了6.2個百分點。然而，近月各項指標均顯示消費增長有放緩迹象；2010年第2季城鎮人均消費實際支出增速已顯著回落（見圖 3），反映私人消費有所回落；非製造業PMI數據亦顯示商業消費增長逐步放緩。






參考。
1. 經濟日報，建住房擴內需 受惠股全面睇，2010年07月20日

18 Jun 10 - 投資REITs三大重點

轉載2010年06月16日信報的文章作為投資參考。這幾星期，信報也有房地產投資信託基金（REITs）的投資研究報告。

■　05 Jun 10 - 領匯(0823) 財政穩健
■　10 Jun 10 - 越秀房託(0405) 回報穩定

投資REITs三大重點

我們從信報論壇得知部分讀者未能完全了解房地產投資信託基金（REITs）的投資標準。有見及此，研究部今次會簡單討論，若讀者考慮投資REITs時，應從中檢視什麼。另外，我們正把觀察名單分為不同組別的投資概念，令讀者更容易就自己的喜好跟進相關股票。

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我們雖然視REITs為投資工具，但必須強調一點，就是不要只看股息回報。每當我們討論REITs時，最普遍的回應便是，其他REITs的股息表現如何，例如甲乙兩隻REITs的股息相同，投資者會覺得選那一隻都沒有分別。

不要只着眼股息

這種過於簡化的分析存在重大問題，便是投資者可能陷於一至兩年的「股息陷阱」，意味他們買進REITs時，相信它每年可給予某個百分比的回報，但由於租金下調及租用率下降，令回報持續下跌。而且這不是唯一的壞消息，因為當發生這情況時，REITs的單位價格同時會受壓。

投資者考慮投資REITs時，主要目標是尋求穩定及持續（或防守性較高）的收入，投資者不應只着眼於歷史的股息回報（不要誤解我們的意思，我們不是要求閣下作出預測），應考慮下文列出的因素。

由於散戶多數不是全職專業投資者，我們嘗試盡量簡化論點，列出三個重點，希望可以協助他們減少墮進陷阱的機會。

債務比率高於三成不考慮

債務比率：實際上，這是物業組合的按揭水平。由於REITs投資者一般尋求穩定及持續的收入，若物業組合擁有高按揭水平，將影響穩定性。因此，投資者應選擇最低債務比率的REITs，最好低於30%或最高可接近30%（總債務除總資產）。另外，亦須留意部分REITs利用槓桿倍大回報。

資產及收入的質素：許多讀者認為檢查資產質素是艱難之舉。不過，若檢視部分已有的簡單指標，投資者可獲得豐富的資訊，有助就REITs作出投資決定。首先，看看每單位股息（DPU）的趨勢，這可判斷REITs的資產是否具備良好質素，我們要求REITs最少可提供平穩的年度股息。這基本可顯示，REITs的租金收入是具防守性。若按物業的位置及租戶業務計算，一項資產被視為具吸引力，該物業即使面對其他物業的競爭，應可維持穩定的租金收入。

股息回報：投資者最後要考慮的因素是，在現水平股價下的股息回報是否高於平均房地產回報（即估值是否合理）。由於REITs的股息回報是已除稅及免收費用（閣下的股票經紀收取股息費用除外），故香港大部分的REITs應可通過這測試。

其他值得考慮的因素是，若按物業位置及收入貢獻百分比計，該REITs內物業多元化程度有多高，因為收入貢獻比例過於集中，可能為投資者帶來額外風險。我們希望這能給予讀者更清晰的概覽，了解如何審視REITs相關的投資機會。

我們希望把觀察名單重組，組成不同組別的投資概念。增長概念是管理良好的企業，但其估值昂貴；價值概念是部分企業即使存在短期問題，但或能為長期投資者提供低價的買入機會。

讀者可參考信研Dashboard中重組後的觀察名單。我們將陸續把在股市暴跌前從推薦名單內剔除的數隻股份，重新加入觀察名單內。

歐洲債務危機仍未有明顯改善迹象，在這種狀況下，我們仍偏向小心控制部位風險。因此，我們的焦點仍在於穩定的收息股份，推薦名單中兩隻REITs暫時在跌市中表現理想。待機會出現前，我們仍維持目前的持倉，並採取較防守性的態度。

26 May 2010 - 內房股「抗寒」能力大比拚

轉載2010年05月20日 信報的文章作為內房股的投資參考。


內房股「抗寒」能力大比拚


中央調控樓市的政策手起刀落，勢要令過熱的樓市冷卻下來。長遠而言，調控措施無疑對內地房產市場往後發展帶來正面積極作用，且經過是次汰弱留強後，內地房產企業將可望有更佳的發展空間。今期研究部利用不同的指標，比拚一下在芸芸內地房企中*，那些面對目前中央調控冷流有較強抵禦能力。

近日從多項渠道均可發現，內地樓市在中央的調控陰霾下大吹冷風，成交量大幅萎縮。儘管內地樓價至今仍未出現顯著的回落【圖1】，中央對房地產調控的決心路人皆見。據悉，短期內發改委甚至擬加大調控樓市的力度，看來樓價出現較顯著的回落，只是時間問題。



事實上，近日已有不少證券行先後預測內地樓價調整的幅度（5%至逾兩成）。當然，內地樓價最終會下跌多少，還須拭目以待。不過，正如上周的分析，內地樓市看似不會步入如日本房地產泡沫爆破後的「失落二十年」，畢竟中國人民的供樓負擔比率未致於當年日本人民般高，加上人口結構及城鎮化等對樓市帶來實質的支持，所以預計復元的時間將較快。

五項評價指標

話雖如此，在目前中央嚴厲打壓樓價的大環境下，內地房地產板塊勢將首當其衝，受到一定程度的衝擊是可以預見。事實上，多間內房股股價已於去年第四季率先回落，跌幅普遍較上證及國指更甚【圖2】。



在芸芸內房股中，那些會在目前打壓的冷流下有較強抵禦（存活）能力，並且在調整過後得到更大的發展空間？研究部利用五項指標，分別為Altman's Z-score、分析員平均評分**、槓桿比率（Gearing,總負債除以股東權益資本）、現股價偏離50天線百分比，以及過去三年平均股東權益回報率（ROE），把內地其中二十四間房產企業作一比拚。

要把內房股作一比較，可選擇的指標眾多，以上只是其中五項。選擇它們，主要是企業要有抵禦目前中央調控冷風的能力，能夠存活下來是重要的先決條件；故五項指標中，加入Altman's Z-score及企業槓桿比率（愈低愈佳），便可較有效評估這方面的風險。

此外，市場股價的表現，包括現股價偏離50天線百分比及分析員對其平均評分，可反映市場（分析員）對其股價的看法，以及股價是否有買盤支持（或較少沽盤）的情況；值得留意的是，股價抗跌力強（或跌幅較少），某程度可顯示它在同一板塊內屬於相對強勢股。最後，過去三年平均股東權益回報率，則可較有效反映企業的盈利能力。

在作進一步比拚前，讓我們先就Altman's Z-score的指標，作簡單的補充說明。

Altman's Z-score是用作預測企業倒閉的風險。這是由金融經濟學家兼紐約大學教授Edward Altman於1968年創立，主要是用作診斷企業健康狀況，是一個頗為有效的工具去預測企業於兩年內出現倒閉風險的機會率；根據研究，Altman's Z-score預測倒閉的可靠程度高達72%至80%。

Altman's Z-score分析倒閉

Altman's Z-score的模型是一個多項變數的程式，並且可以劃分為上市公司及非上市公司計算方法，以下是有關上市企業計算方法：

Altman's Z-Score = 1.2 x〔營運資金（Working Capital）/ 有形資產（Tangible Assets）〕+ 1.4 x〔保留盈利（Retained Earnings）/ 有形資產（Tangible Assets）〕+ 3.3 x〔稅前息前盈利（EBIT）/ 有形資產（Tangible Assets）〕+ 0.6 x〔按市場價值計量的股票（Market Value of Equity）/ 總負債（Total Liabilities）〕+0.999 x〔銷售（Sales）/ 有形資產（Tangible Assets）〕。

簡而言之，Z-score數值愈大，代表出現倒閉的機會率愈低。更精確而言，當數值等於或高於3時，企業於未來兩年出現倒閉的機會不大；數值低於1.81時，出現倒閉的機會存在。至於Z-Score 介乎1.81至2.99代表倒閉的機會率未能確定。

部分內地房產企業的五項指標迄今的讀數，請參閱附表。必須留意的是，Altman's Z-score一欄中，紅色代表Z-score分數低於1.81。此外，值得一提的是，在二十四間內房股中，沒有一間內房股的Z-score讀數是高於 3***，這背後究竟有何玄機？是否反映內房股投資上過於冒進，或是有其他原因？研究部日後或另文再作討論。

另外，附表內綠色方塊代表評分／比率「最佳」首30%的企業（最佳並不一定代表數值愈大，例如槓桿比率的數值愈低代表愈佳）。

若然按這五項指標，最佳評分或比率的企業，在該項指標可獲得24分，最差的獲得1分（即綠色面積愈大代表有較高總評分，排名愈高代表愈佳），那麼最高評分的五間企業分別是寶龍地產（1238）、明發集團（846）、SOHO中國（410）、中國海外發展（688）及雅居樂地產（3383）。

客觀環境變 結果或有差別

總括而言，研究部利用以上五項指標，比拚一下在內地樓市回調的大環境下，在眾多內地房產企業中，那些「相對地」有較佳的防禦能力。當然，這五項指標未必是最佳比拚的標準，但相信這也可粗略地反映目前概括的情況。此外，值得留意的是，以上指標是根據迄今的數據所作的比對，往後隨着客觀環境的轉變，相關的比對結果或有所差別。

*由於內地房產企業的數目頗多，內文的討論主要集中在市值較大的二十四間企業。

**分析員平均評分，是根據不同分析員對其股價的投資建議，買入有5分、持有有3分及沽出有1分的準則，計算出其平均分數（評分旁側的括弧數字，代表分析員總數；資料來源自彭博）。

***目前本港地產股長實（001）、新地（016）和信置（083）Altman's Z-score分別為4.26、3.38及3.13。

25 May 2010 - 吸納內房股 兩安全指標

2010年05月25日 經濟日報的文章(部分)作為內房股的投資參考。文章提供一些意見 應當何時撈底和選擇哪些作為吸納對象。

這可以解釋為什麼陸東先生介紹 華潤置地(1109): 陸東 2010下半年投資策略。 那為什麼也可以吸納合景泰富(1813)？讓筆者想想及查查資料... ...

對穩健的投資者，選擇中國海外(0688)也似乎是應該。


吸納內房股 兩安全指標

　　內房股從高位大彈回落，是不少投資者心目中的「撈底之選」。投資者決定「撈底」與否，都應考慮以下兩大因素：

1: 股價是否反映壞消息

　　若股份備受壞消息困擾而導致股價下挫，投資者決定「撈底」時，應留意相關壞消息是否已於股價上反映。

　　過去連串樓市調控政策出台，市場普遍認同會促使樓市「價量齊跌」。樓價及成交量下跌意味着房企將「賣少了、賺少了」，導致公司盈利倒退。

　　另外，樓價回軟亦使房企手持的以公允值計價的資產價格下降，使公司資產淨值下滑。由於大行給予內房股的估值多是以每股資產淨值（NAV）賦予某個百分比的折讓計算，NAV下跌自然會導致估值下降。上述原因可能導致內房股被大幅拋售。

潤地財務狀況穩健

　　以華潤置地（01109）為例，公司2010年底預測每股NAV為19.07元。由於公司財務狀況穩健，2010年預測淨負債對股東權益比率只有62%，故只給予 20%的折讓，公司合理估值應為15.25元（19.07×80%）。即使潤地昨日急升7.3%至14.98元，但仍略低於基本合理估值15.25元，顯示股價已反映壞消息。

　　又以綠城中國（03900）為例，公司2010年預測每股NAV為12.34元。由於公司的負債水平偏高，2010年預測淨負債對股東權益比率高達154%，故需以每股NAV較高的折讓（50%）來計算其估值。公司的合理估值為6.17元，遠低於現價 8.61元，故股份非「撈底」首選。

　　當然，如果中央再度出狠招打壓樓市，內房股估值將要繼續被調低。高盛估計，在最悲觀的情況下，2010年樓價將下挫30%，而5月至12月的成交量更下挫50%。若最壞假設成真，不少內房股的合理值均低於現價，意味着現時仍非投資內房股的好時機。

2: 估值是否已達安全水平

　　另外，投資者「撈底」，亦要了解股份的估值是否已跌至安全水平。但到底估值要跌至甚麼水平才算安全呢？投資者不妨以近年最差的情況作比較。

　　內房股上一次估值低谷出現於08年，當時經濟低迷，房地產銷售成績不算理想，加上信貸緊縮持續，部分負債高企的房企更有資金鏈斷裂、甚或破產之風險。現時內房股雖然受到政策打壓，但基本面明顯強於08年，一方面內房股2010年預測淨利潤增長普遍為正數，遠優於08年的業績倒退；另一方面，內房股的財務狀況（如負債比率、現金對總資產比率等）亦較08年理想。因此，現時內房股合理估值應高於08年水平。若股份目前估值較還08年最壞情況下仍低，反映估值已跌至安全水平。

總結：先考慮龍頭股

　　部分內房股估值已跌至安全水平。中金亦指出，以NAV折讓幅度分析，目前內房股估值已接近08年的低位區間。

　　不過，由於新一輪宏調政策未必會「胎死腹中」，而是有機會於空窗期過後，再發動攻勢。政策陰霾尚未完全消散，或會限制了內房股的反彈空間。因此，有意買入內房股作中長綫投資的投資者宜分注吸納，並以財務狀況較穩健、具防守性的龍頭股作為吸納對象。


參考:

1. 吸納內房股 兩安全指標，經濟日報，2010年05月25日

23 May 2010 - 內房股 物業稅

Capital Money (資本創富) 第236期文章作為內房股投資參考。

「落」極生悲內房股見底未

呢期全球股市大亂，港股跌過不停，不過A股好像率先見底，已有傳統基金大手吸納A股，不過港股當然是跟隨外圍，出現資金流走的情況，令港股反覆尋底。睇番各行各業，好像出得最多壞消息為內房股，但細看之下，部分實力強勁的內房股股價開始企硬。

當然，早前市場傳出中央會徵收物業稅，令內房股出現恐慌沽壓，更有傳上海已經實施，不過物業稅推出容易實施難，除即被中央否認，加上歐洲金融危機擴散，中央預料將會停止「鎮壓」樓市，隨樓價或成交量下跌，內房股提早見底。臨近世界盃，本刊如挑選球員般，挑選六隻正選內房股，待讀者可以候低注意，並指出應避免發行高息票據的內房股，以免中招。

現時細價股正被大幅恐慌沽售，市傳多間證券行開始陸續收縮孖展借貸，刺激細價股每天的跌幅高達5%以上，散戶叫苦連天，不過細看每個投資板塊，跌幅最勁的莫過於內房股。內房股由最高位的跌幅介乎三成至七成不等，內房股究竟見底未呢？

其實最恐慌個一刻，已於5月初發展，事緣全國內房發展商將高價樓盤減價促銷，希望增加其流轉量，其中恒大地產（03333）早前在全國40個在售項目開始「八五折」銷售，成為首個公開調價的內地發展商。隨後連龍湖地產（00960）、遠洋地產（03377）、合景泰富（01813）、富力地產（02777）及綠城中國（03900）等發展商也紛紛跟隨，分別為旗下新盤提供不同的折扣優惠促銷。曾經有業內人士預計，內地市場仍在觀望中央調控樓市的政策成效，相信樓價在幾個月後才會回落，預計樓價將回複至2009年初的水平。而目前的房價和2009年初比較，仍有15%至20%差距。

然而，令市場最擔憂的，莫過於開微房產稅。不過其實現階段很難實施，有稅務部官員曾說，一旦開徵房產稅，不會僅在數個城市試點，而是同時在全國推廣。該官員又指，現實操作有困難，短期內無法解決，故「房產稅出台容易落地難」。

徵物業稅技術不行

申銀萬國發表的研究報告指出，政府若進一步調控樓市，相信會先推行房產稅而非物業稅，因為徵收房產稅的成本較低，於物業交易環節已徵收，但物業稅推行難度較大，而且執行成本又高，要不時就物業作出估值，這方面內地還未能配合。該行預計，今年下半年房地產市場的銷售價格、數量、投資，以及新開工增速環比均會持續下滑，但同一時間，現時的打壓樓市措拖應該會提早完成，預計進入第三季度，房價沒有如政府希望的那樣快速調整，房地產板塊下跌的空間也很有限。

歐洲唔掂不再打壓

不過，自從歐洲開始唔掂後，中央對近日打壓樓市市場近日預期中央會放鬆貨幣收緊力度，免得抑制樓價力度過大。監管部門擬暫延推出調控樓市的辣招，待觀察兩至三個月，若樓價繼續不理性彈升，屆時始出狠招。而大摩直指，經濟轉差將減低施行緊縮政策機會，而國際商品價格下跌，可紓緩中國通脹壓力，令中國毋須急於加息或調高存款準備金率。

另一方面，內地的抄底熱錢開始注視內房股，希望可以執平貨。據內地報章報道，中國人壽（02628）近日不斷斥巨資認購各類A股指數基金，單是前日大跌市期間，就認購達13億元人民幣基金，當中華夏基金佔5億，博時、易方達及華安則佔4億、3億及1億元。當中更包括內房股，有大型資金撐場，內房股見底不遠。

本刊先精選六隻內房股，此六隻均有實力，以及具前景的，好讓讀者先了解其底細，當市況一穩定時，及時可以撈底。

臨近世界盃，除了世界盃國家將點將外，本港上市的內房股也有優質、劣質，也有正選、副選、預備組之分，現在本刊將所有正選內房股點出來，讀者可看其優劣自行分析啦！




發行高息票據內房股跌得好深 請勿撈底

除了以上的六大內房股外，以下的內房股股價跌得不似股型，除了市況不就外，主要原因是他們發行了高息票據，支付極高的利息，以及其高負債比率，使該批內房股潛在利潤大跌，加上今年樓市不就，銷售額未必達標，令其基本因素轉差，散戶撈底小心「愈撈愈低」呀！

1. 恒大地產（03333）

恒大地產先後二次發債，第一次是在1月底發行7.5億美元的5年期優先票據，創下本港上市內房股發債規模的新高；第2次則為4月中向華人置業（00127）及其主席劉鑾雄發行額外優先票據，合共6億美元，2次發債年利率均為13厘，共籌得13.5億美元（約105.3億港元）。

2. 花樣年（01777）

花樣年公布的發債規模1.2億美元（約9.36億港元），為原定規模四成，息率卻高達14厘，是近期高息票據中最高息。

3. 佳兆業（01638）

佳兆業剛完成發行5年期13.5厘優先票據，集資3.5億美元（27億港元）。

4. 雅居樂地產（03383）

雅居樂（03383）於4月22日發行7年期6.5億美元票據，利率介紹8.875至11.25厘。

5. 碧佳園（02007）

碧桂園發行5.5億美元2017年到期11.25%優先票據，所得淨額5.33億美元，其中約1.27億美元用作支付提早贖回可換股債券，餘額用作物業項目費用及一般企業用途。

26 Apr 2010 - 內房股集資 影響你要知

轉貼 2010年04月23日，香港經濟日報的文章 作為地產股 投資參考。


內房股集資 影響你要知 欄名:股壇解碼器

重點

■　集資原因︰在新調控措施下，地產商售樓套現步伐減慢，且更難獲取銀行貸款，故不少地產商傾向於市場上發債集資。
■　集資途徑︰現時集資途徑主要有發債集資，銀行貸款及股本融資三種，當中以發債最易獲批，惟利息開支亦最高。

內地出招為樓市降溫，既提高置業者買樓的按息及首期要求，又限制銀行不得向囤地及炒地的地產商放貸，令地產商人人自危，趕緊於不同途徑集資，以積谷防飢。不同的集資途徑將對地產股財政造成不同影響。

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集資原因

中央推出一系列的調控措施中，不單打擊炒家，亦提升了用家置業的困難，難免會對樓市成交量有負面影響。匯豐證券便預期，新措施下，一線城市的成交量將下挫4至5成，而二線城市則削減 2至3成。

銷售步伐或受阻

樓市交投銳減勢將影響地產商售樓步伐。以往地產商傾向將落成的物業盡快向市場推售，以套回現金償還債務，並發展新項目。一旦出現樓價下滑，樓市交投銳減的情況，地產商將有機會面對手持存貨上升，而現金下降的資金困局。假如企業持有的短期債務快將到期，便會面對集資壓力。

不少地產商已有先見之明，早於今年首季已加快賣樓進度。法巴統計過，本港上市的內房股首季銷售量已佔全年總銷售目標約 2成，部分企業如保利香港（ 00119），合景泰富（01813）更超越三成，全年達標機會大。但假如樓市持續調整，將導致不明朗因素增加。

銀行貸款難求

另外，國十條明確要求加強對地產商買地及融資的監管，銀行不得向囤地及炒地的地產商放貸，證監會亦暫停批准相關地產商上市，再融資及重大資產重組事項。

由於銀行貸款及股本融資乃地產商重要的資金來源，中央收緊銀行貸款及再融資安排，或令財政狀況稍弱的地產商面臨流動性危機。幸而現時地大型產商的短期債務（一年內到期）佔總債務比例不算高，從表一可見，最高的富力（02777）亦只有28％，仍未到達高危水平。內房股暫未見有流動性危機，但假如樓市調整持續好一段時間，地產商的債務狀況難免會惡化，因此不少地產商傾向先行於市場集資，以備不時之需。


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集資途徑

(1) 優先票據

繼碧桂園（02007），恆大地產（03333）後，雅居樂（03383）及佳兆業（01638）亦宣布發行優先票據融資。另外，恆盛（00845）亦已為發行優先票據進行路演。

顧名思義，優先票據（SeniorNotes）屬優先債務（SeniorDebt）的一種，持有人享有收取利息及收回本金的權利。另外，當發債人清盤時，持有人亦可先於普通公司債權持有人取回投資金額。

由於持有人所面對的虧損風險較低，故相關債券的回報（息率）亦遜於同公司發行的普通債。

利息開支增加

優先票據的息率根據發債人的信貸評級而釐定。若發債人的財務狀況愈惡劣（如利息覆蓋比率低企），其信貸評級便會愈低，投資者便會要求更高的票息作為回報，令發債人的利息開支增加。從下圖可見，佳兆業及恆大的利息覆蓋比率均低於同業，其中佳兆業的信貸評級更只有BB心跳-，屬於垃圾債券（即非投資級別），因此兩者的發債息率均高達 13.5%及13%（見表二）。發債所集的資金雖可解地產商燃眉之急，惟長遠而言，巨額的利息開支將令其邊際利潤受壓。




(2) 銀行融資

銀行貸款乃地產商重要的資金來源。銀行將按地產商的財務狀況，還款能力批出不同額度的貸款，而息率則一般為基準息率上加上某個百分比的溢價。

民企影響最大

相比起優先票據及普通票據，銀行貸款的融資成本較低，對地產商而言，乃最佳的融資途徑。惟法巴研究報告指出，據了解，現時不少內地銀行已收緊向地產商的貸款。當中，國有地產商（如中國海外（00688））因有央企背景“撐腰”，可望獲得銀行“俾面”，較易透過銀行貸款集資，故利息開支較低。

例如中國海外於今年2月公佈，成功向中銀香港（02388）等10家銀行借得80億元人民幣的銀團貸款。而首創置業（02868）亦宣布，獲得中國銀行北京市分行提供100億元的人民幣授信額度。

(3) 股本集資

當然，地產商亦可選擇於市場上供股或發行可換股債券集資。惟由於企業透過以上集資途徑籌集資金必須要先獲得內地證監會審批，而新國十條中，中央要求證監會暫停批准涉嫌囤地及炒地的地產商之再融資及重大資產重組事項。因此，相關地產商要透過股本集資恐怕並不容易。

出現攤薄效應

當然，對於沒有囤地及炒地的“乖乖地產商”而言，他們亦可能透過上述途徑再融資。惟在樓市調控風暴之中，內房股成為投資者拋售對象，現時股價已累跌甚多，不少股份的估值已跌至偏低水平（見表三）。摩通指出，現時內房股平均股價較其資產淨值折讓達 48%，2010年的預測核心體育亦只有12.3倍。如提出供股或配股時，股價處於偏低水平，地產商需發行更多股數來換取足夠的資金，恐怕會構成更大的攤薄影響。

23 Apr 2010 - 恐懼，貪婪，內房股

當每個人都說內房股勿沾手，你還記得 股神巴菲特有句名言︰「眾人貪婪時要恐懼，眾人恐懼時要貪婪」嗎？那麼，現時應該是恐懼抑或貪婪呢？

筆者沒有答案給你。可能首先要檢查投資組合，看看目前的投資組合已經太多高風險股票，現在持貨比例如何然後再決定。

筆者覺得近期下跌是「正常」調整，所以有一點貪婪。可惜是最近工作太忙，只能看藥業股，沒有時間去留意其他股票。

筆者這幾天忙著工作，請原諒不能提供 富力地產(2777)或其他內房股 的數據。


1. 首先看這則新聞

內房股暴瀉 券商籲勿沾手 2010年4月17日 【明報專訊】中央嚴打樓市，本港上市的一眾內地房產股股價全數應聲急挫，雖然不少發展商聲言早已預知有調控，早作準備，預期影響有限。但市場人士則不作此想，紛用腳投票一走了之。即使部分向來唱好內房股的證券行，昨日亦開始換調，勸籲投資者在現時市場氣氛下，還是少沾內房股為妙。 大摩：調控仍有後著 港股昨日的大瀉，內房股可說是當中的重災區，無論規模大細，國企民企，皆全線下沉。當中愈是龍頭跌幅愈大，中國海外(0688)、富力(2777)跌近半成，華潤置地(1109)、合生創展(0754)亦跌超過4％，全數跑輸大市，反映市場對內房股前景不甚看好，紛拋售套現。 各大證券行昨日發出的報告亦多以暫避為主題，其中摩根士丹利稱，有發展商稱，商業銀行事實上自去年下半年開始已謹慎放貸，故現在中央要求收緊按揭，對樓市影響有限。不過大摩指出，中央今次的按揭政策遠較07年為嚴，相信是一個強烈信號，決心要遏止樓價再升。更重要的是，國務院還鼓勵各地方政府推出新稅，這意味更多政策變化還在後頭。因此大摩認為，雖然內房股現時的股價較資產淨值平均折讓約43%，整體的2010年預期市盈率約為10.8倍，不過，在政策欠明朗下，建議投資避免「撈底」。 美銀美林：富力龍湖高危 至於美銀美林的報告則預期，內地樓市成交定將插水，觀望氣氛下買家減少，對一眾內房股將是沉重打擊，美林更為各大地產商作了一個壓力測試。在預設各地產商今年的銷售目標只能達五成左右，但支出維持不變下，不少內房股的手頭現金將急降至危險水平，當中富力、龍湖(0960)會是高危，至今年底時的現金水平都將出現負數，遠洋(3377)亦會去年底的185億元人民幣劇減至僅6億。相對而言，中國海外、恒大及華潤置地會維持手頭現金近百億元人民幣的水平。

2. 再看這則新聞

聯交所資料顯示，瑞銀於4月16日，以每股平均價11.933元，增持富力(2777)逾900萬股至11.62%。

另外，瑞信亦於4月16日，以每股平均價11.897元，增持富力近325萬股至8.07%。四天前，瑞信於4月12日，以每股平均價13.565元，減持富力(2777)近609萬股至7.44%。


3. 再看技術分析 (簡卓峰，突圍而出)

富力地產（2777）4月最高價13.96元，9RSI頂背馳，以「穿頭破腳」跌至最低10.9元，跌幅22％，或已反映壞消息了，9RSI超賣，2月底部10.5元暫現支持力【圖】，如守其上，料可重上或升穿13.96元水平。