25 May 2010 - 吸納內房股 兩安全指標

2010年05月25日 經濟日報的文章(部分)作為內房股的投資參考。文章提供一些意見 應當何時撈底和選擇哪些作為吸納對象。

這可以解釋為什麼陸東先生介紹 華潤置地(1109): 陸東 2010下半年投資策略。 那為什麼也可以吸納合景泰富(1813)？讓筆者想想及查查資料... ...

對穩健的投資者，選擇中國海外(0688)也似乎是應該。


吸納內房股 兩安全指標

　　內房股從高位大彈回落，是不少投資者心目中的「撈底之選」。投資者決定「撈底」與否，都應考慮以下兩大因素：

1: 股價是否反映壞消息

　　若股份備受壞消息困擾而導致股價下挫，投資者決定「撈底」時，應留意相關壞消息是否已於股價上反映。

　　過去連串樓市調控政策出台，市場普遍認同會促使樓市「價量齊跌」。樓價及成交量下跌意味着房企將「賣少了、賺少了」，導致公司盈利倒退。

　　另外，樓價回軟亦使房企手持的以公允值計價的資產價格下降，使公司資產淨值下滑。由於大行給予內房股的估值多是以每股資產淨值（NAV）賦予某個百分比的折讓計算，NAV下跌自然會導致估值下降。上述原因可能導致內房股被大幅拋售。

潤地財務狀況穩健

　　以華潤置地（01109）為例，公司2010年底預測每股NAV為19.07元。由於公司財務狀況穩健，2010年預測淨負債對股東權益比率只有62%，故只給予 20%的折讓，公司合理估值應為15.25元（19.07×80%）。即使潤地昨日急升7.3%至14.98元，但仍略低於基本合理估值15.25元，顯示股價已反映壞消息。

　　又以綠城中國（03900）為例，公司2010年預測每股NAV為12.34元。由於公司的負債水平偏高，2010年預測淨負債對股東權益比率高達154%，故需以每股NAV較高的折讓（50%）來計算其估值。公司的合理估值為6.17元，遠低於現價 8.61元，故股份非「撈底」首選。

　　當然，如果中央再度出狠招打壓樓市，內房股估值將要繼續被調低。高盛估計，在最悲觀的情況下，2010年樓價將下挫30%，而5月至12月的成交量更下挫50%。若最壞假設成真，不少內房股的合理值均低於現價，意味着現時仍非投資內房股的好時機。

2: 估值是否已達安全水平

　　另外，投資者「撈底」，亦要了解股份的估值是否已跌至安全水平。但到底估值要跌至甚麼水平才算安全呢？投資者不妨以近年最差的情況作比較。

　　內房股上一次估值低谷出現於08年，當時經濟低迷，房地產銷售成績不算理想，加上信貸緊縮持續，部分負債高企的房企更有資金鏈斷裂、甚或破產之風險。現時內房股雖然受到政策打壓，但基本面明顯強於08年，一方面內房股2010年預測淨利潤增長普遍為正數，遠優於08年的業績倒退；另一方面，內房股的財務狀況（如負債比率、現金對總資產比率等）亦較08年理想。因此，現時內房股合理估值應高於08年水平。若股份目前估值較還08年最壞情況下仍低，反映估值已跌至安全水平。

總結：先考慮龍頭股

　　部分內房股估值已跌至安全水平。中金亦指出，以NAV折讓幅度分析，目前內房股估值已接近08年的低位區間。

　　不過，由於新一輪宏調政策未必會「胎死腹中」，而是有機會於空窗期過後，再發動攻勢。政策陰霾尚未完全消散，或會限制了內房股的反彈空間。因此，有意買入內房股作中長綫投資的投資者宜分注吸納，並以財務狀況較穩健、具防守性的龍頭股作為吸納對象。


參考:

1. 吸納內房股 兩安全指標，經濟日報，2010年05月25日