內房股集資 影響你要知 欄名:股壇解碼器
重點
■ 集資原因︰在新調控措施下，地產商售樓套現步伐減慢，且更難獲取銀行貸款，故不少地產商傾向於市場上發債集資。
■ 集資途徑︰現時集資途徑主要有發債集資，銀行貸款及股本融資三種，當中以發債最易獲批，惟利息開支亦最高。
內地出招為樓市降溫，既提高置業者買樓的按息及首期要求，又限制銀行不得向囤地及炒地的地產商放貸，令地產商人人自危，趕緊於不同途徑集資，以積谷防飢。不同的集資途徑將對地產股財政造成不同影響。
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集資原因
中央推出一系列的調控措施中，不單打擊炒家，亦提升了用家置業的困難，難免會對樓市成交量有負面影響。匯豐證券便預期，新措施下，一線城市的成交量將下挫4至5成，而二線城市則削減 2至3成。
銷售步伐或受阻
樓市交投銳減勢將影響地產商售樓步伐。以往地產商傾向將落成的物業盡快向市場推售，以套回現金償還債務，並發展新項目。一旦出現樓價下滑，樓市交投銳減的情況，地產商將有機會面對手持存貨上升，而現金下降的資金困局。假如企業持有的短期債務快將到期，便會面對集資壓力。
不少地產商已有先見之明，早於今年首季已加快賣樓進度。法巴統計過，本港上市的內房股首季銷售量已佔全年總銷售目標約 2成，部分企業如保利香港（ 00119），合景泰富（01813）更超越三成，全年達標機會大。但假如樓市持續調整，將導致不明朗因素增加。
銀行貸款難求
另外，國十條明確要求加強對地產商買地及融資的監管，銀行不得向囤地及炒地的地產商放貸，證監會亦暫停批准相關地產商上市，再融資及重大資產重組事項。
由於銀行貸款及股本融資乃地產商重要的資金來源，中央收緊銀行貸款及再融資安排，或令財政狀況稍弱的地產商面臨流動性危機。幸而現時地大型產商的短期債務（一年內到期）佔總債務比例不算高，從表一可見，最高的富力（02777）亦只有28％，仍未到達高危水平。內房股暫未見有流動性危機，但假如樓市調整持續好一段時間，地產商的債務狀況難免會惡化，因此不少地產商傾向先行於市場集資，以備不時之需。
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集資途徑
(1) 優先票據
繼碧桂園（02007），恆大地產（03333）後，雅居樂（03383）及佳兆業（01638）亦宣布發行優先票據融資。另外，恆盛（00845）亦已為發行優先票據進行路演。
顧名思義，優先票據（SeniorNotes）屬優先債務（SeniorDebt）的一種，持有人享有收取利息及收回本金的權利。另外，當發債人清盤時，持有人亦可先於普通公司債權持有人取回投資金額。
由於持有人所面對的虧損風險較低，故相關債券的回報（息率）亦遜於同公司發行的普通債。
利息開支增加
優先票據的息率根據發債人的信貸評級而釐定。若發債人的財務狀況愈惡劣（如利息覆蓋比率低企），其信貸評級便會愈低，投資者便會要求更高的票息作為回報，令發債人的利息開支增加。從下圖可見，佳兆業及恆大的利息覆蓋比率均低於同業，其中佳兆業的信貸評級更只有BB心跳-，屬於垃圾債券（即非投資級別），因此兩者的發債息率均高達 13.5%及13%（見表二）。發債所集的資金雖可解地產商燃眉之急，惟長遠而言，巨額的利息開支將令其邊際利潤受壓。
(2) 銀行融資
銀行貸款乃地產商重要的資金來源。銀行將按地產商的財務狀況，還款能力批出不同額度的貸款，而息率則一般為基準息率上加上某個百分比的溢價。
民企影響最大
相比起優先票據及普通票據，銀行貸款的融資成本較低，對地產商而言，乃最佳的融資途徑。惟法巴研究報告指出，據了解，現時不少內地銀行已收緊向地產商的貸款。當中，國有地產商（如中國海外（00688））因有央企背景“撐腰”，可望獲得銀行“俾面”，較易透過銀行貸款集資，故利息開支較低。
例如中國海外於今年2月公佈，成功向中銀香港（02388）等10家銀行借得80億元人民幣的銀團貸款。而首創置業（02868）亦宣布，獲得中國銀行北京市分行提供100億元的人民幣授信額度。
(3) 股本集資
當然，地產商亦可選擇於市場上供股或發行可換股債券集資。惟由於企業透過以上集資途徑籌集資金必須要先獲得內地證監會審批，而新國十條中，中央要求證監會暫停批准涉嫌囤地及炒地的地產商之再融資及重大資產重組事項。因此，相關地產商要透過股本集資恐怕並不容易。
出現攤薄效應
當然，對於沒有囤地及炒地的“乖乖地產商”而言，他們亦可能透過上述途徑再融資。惟在樓市調控風暴之中，內房股成為投資者拋售對象，現時股價已累跌甚多，不少股份的估值已跌至偏低水平（見表三）。摩通指出，現時內房股平均股價較其資產淨值折讓達 48%，2010年的預測核心體育亦只有12.3倍。如提出供股或配股時，股價處於偏低水平，地產商需發行更多股數來換取足夠的資金，恐怕會構成更大的攤薄影響。
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