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投資REITs三大重點
我們從信報論壇得知部分讀者未能完全了解房地產投資信託基金（REITs）的投資標準。有見及此，研究部今次會簡單討論，若讀者考慮投資REITs時，應從中檢視什麼。另外，我們正把觀察名單分為不同組別的投資概念，令讀者更容易就自己的喜好跟進相關股票。
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我們雖然視REITs為投資工具，但必須強調一點，就是不要只看股息回報。每當我們討論REITs時，最普遍的回應便是，其他REITs的股息表現如何，例如甲乙兩隻REITs的股息相同，投資者會覺得選那一隻都沒有分別。
不要只着眼股息
這種過於簡化的分析存在重大問題，便是投資者可能陷於一至兩年的「股息陷阱」，意味他們買進REITs時，相信它每年可給予某個百分比的回報，但由於租金下調及租用率下降，令回報持續下跌。而且這不是唯一的壞消息，因為當發生這情況時，REITs的單位價格同時會受壓。
投資者考慮投資REITs時，主要目標是尋求穩定及持續（或防守性較高）的收入，投資者不應只着眼於歷史的股息回報（不要誤解我們的意思，我們不是要求閣下作出預測），應考慮下文列出的因素。
由於散戶多數不是全職專業投資者，我們嘗試盡量簡化論點，列出三個重點，希望可以協助他們減少墮進陷阱的機會。
債務比率高於三成不考慮
債務比率：實際上，這是物業組合的按揭水平。由於REITs投資者一般尋求穩定及持續的收入，若物業組合擁有高按揭水平，將影響穩定性。因此，投資者應選擇最低債務比率的REITs，最好低於30%或最高可接近30%（總債務除總資產）。另外，亦須留意部分REITs利用槓桿倍大回報。
資產及收入的質素：許多讀者認為檢查資產質素是艱難之舉。不過，若檢視部分已有的簡單指標，投資者可獲得豐富的資訊，有助就REITs作出投資決定。首先，看看每單位股息（DPU）的趨勢，這可判斷REITs的資產是否具備良好質素，我們要求REITs最少可提供平穩的年度股息。這基本可顯示，REITs的租金收入是具防守性。若按物業的位置及租戶業務計算，一項資產被視為具吸引力，該物業即使面對其他物業的競爭，應可維持穩定的租金收入。
股息回報：投資者最後要考慮的因素是，在現水平股價下的股息回報是否高於平均房地產回報（即估值是否合理）。由於REITs的股息回報是已除稅及免收費用（閣下的股票經紀收取股息費用除外），故香港大部分的REITs應可通過這測試。
其他值得考慮的因素是，若按物業位置及收入貢獻百分比計，該REITs內物業多元化程度有多高，因為收入貢獻比例過於集中，可能為投資者帶來額外風險。我們希望這能給予讀者更清晰的概覽，了解如何審視REITs相關的投資機會。
我們希望把觀察名單重組，組成不同組別的投資概念。增長概念是管理良好的企業，但其估值昂貴；價值概念是部分企業即使存在短期問題，但或能為長期投資者提供低價的買入機會。
讀者可參考信研Dashboard中重組後的觀察名單。我們將陸續把在股市暴跌前從推薦名單內剔除的數隻股份，重新加入觀察名單內。
歐洲債務危機仍未有明顯改善迹象，在這種狀況下，我們仍偏向小心控制部位風險。因此，我們的焦點仍在於穩定的收息股份，推薦名單中兩隻REITs暫時在跌市中表現理想。待機會出現前，我們仍維持目前的持倉，並採取較防守性的態度。
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