政府的買家印花稅（BSD）及延長額外印花稅（SSD）等辣招雖然可以遏止「恐慌性買樓」，但未能遏止「恐慌性買車位」。 有發展商因應市場所需，將屋苑的車位推出放售，立即售罄。所以有傳建議地產發展商可以考慮「買十送一： 買10個標價千萬元或以上車位、免費送微型豪宅一間」等方式促銷，將住宅間接推出市場之餘，又可幫助各投資者炒賣車位的需要。
以上的傳聞暫時未能得到確認。 如有雷同、實屬巧合和不幸。
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美國料將維持量化寬鬆，加上超低息環境會持續至2015年，REIT、收租股等高息投資產品備受關注。 考慮到目前複雜的宏觀環境，防守力更佳的REITs投資風險較低，業務透明度高，今年以來一直維持較好的上升勢頭。 收租股方面，自QE3推出後，大量熱錢流入本港，帶動租金水平不斷上升，加上派息紀錄較好，令該類股份亦吸引了不少投資者。 本港地產發展商則受制亦政策風險，股價相比較弱，但NAV折讓高的地產發展股的股價支持力仍高。
港府擔心樓價不斷飆升，上月推出加強版額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD），為過熱的樓市降溫。 政府推兩辣招遏樓市，其中買家印花稅（BSD）對倚重內地客的豪宅項目首當其衝，有三成至四成客源都是內地客的九龍站市況慘淡，11月僅錄得零星成交。
政府10月底推出印花稅「雙辣招」後，市場成交量跌近5至6成，個別地區更跌至7成。 政府「雙辣招」令樓市成交急降，地產建設商會向政府提交「拆招」建議書，建議引入退稅機制，包括BSD設「日落條款」，三千萬以上物業可獲豁免繳付BSD等，但政府指可能性非常低。
嘉華國際董事營業及市場策劃陳玉成認為，新措施是「大方向下的小插曲」，為政府爭取時間去制定更長遠的大方向政策。但他亦認同，買家印花稅（BSD）為香港自由市場帶來一個負面的信息，如未來樓市回穩，而大方向政策亦可落實，即可考慮撤銷BSD。
嘉華國際（0173）是香港的中小型地產發展商，近年內地地產收入超越本港業務，可以視作半隻內房股。
■ 08 Mar 11 - 嘉華國際 (0173) 中期業績
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嘉華國際（0173）
嘉華國際（0173）主業為物業發展和投資，業務範圍以本港及內地的上海、廣州為主。 嘉華國際（0173）的地產業務遍及香港及中國，是一間較為進取的中小型地產發展商。 嘉華國際（0173）於香港、廣州及上海共持有170萬平米的土地儲備。
嘉華國際（0173）於國內的投資項目己進行多年，其中位於上海及廣州之土地儲備位處城市中心地段，而部份土地儲備會留作長期收租之用，用作增加公司的穩定收入。
除了地產項目投資外，嘉華（0173）於銀河娛樂（0027）的投資亦值得關注。 數年前，嘉華國際（0173）將銀河大部份股權批售予基金後，仍保留少部份作長線投資，股份成本約每股港幣3.5元。
| 嘉華國際（0173）主席呂志和 按最新市值計算，李嘉誠、李兆基、吳光正、呂志和、鄭裕彤五大家族的資產多達5700億港元。 新鴻基郭氏家族的爭產風波給香港富豪們敲了個警鐘。 在2012年的《福布斯》香港富豪榜上，呂志和從2011年的13位上升至第8位。 現年82歲的嘉華國際（0173）兼銀河娛樂（0027）主席呂志和早前表示，已經做好資產分配的安排，澳門業務將交長子呂耀東負責，香港則由幼子呂耀華負責，而美國則會交予呂耀南負責，至於長女呂慧瑜及幼女呂慧玲將分別負責酒店業務及公司行政工作。  |
| 公司簡介 | 嘉華國際(0173) 主要於香港及中國內地從事物業發展及投資業務。 |
| 目前市值(港元) | 97.71億 |
| 現時股價 | 3.71元 (2012-11-23 收市價) |
| 市盈率 | 7.68倍 |
| 每股盈利(港元) | 0.483港元 |
| 每股帳面淨值(港元) | 4.947港元 |
嘉華國際（0173）中期業績
2010年8月 嘉華國際（0173）公佈中期業績，上升2.3倍至28.4億元，純利上升6.1倍至29億元，每股盈利1.1251元，派中期息5仙。上年同期派2仙。
於回顧期內，集團的營業額大幅增加228%至28.38億港元，主要來自上海慧芝湖花園第三期嘉悅天地、香港司徒拔道Chantilly、廣州建設北路嘉爵園等售樓收益，以及上海嘉華中心的租金收入等。 營業額已經計入售賣上海寶地41.5%股權的非核心項目收入。
溢利高增長是來自香港深灣9號項目（集團權益35%）、香港司徒拔道Chantilly、上海慧芝湖花園第三期及售賣上海寶地權益，以及由集團持有投資物業之公平值上升。
期內股東應佔總全面收益則躍升96%至36.48億港元。 6月底止，現金及銀行存款合共為55.01億元，負債淨額佔總權益比率為22%。
物業發展：
▪ 香港：營業額2.52億元，稅前溢利2.08億元；
▪ 中國內地：營業額23﹒.13億元，稅前溢利14.32億元。
物業投資：
▪ 營業額1.37億元，稅前溢利1.18億元。
發展 及 2013年目標
嘉華國際（0173）持有深灣9號項目 35%權益。 自去年十月開始預售的深灣9號。 深灣9號於四月獲發入伙紙，故其溢利可連同嘉岶薈的銷售，在上半年入賬確認。 嘉華國際（0173）於此盤只餘下複式及洋房，由於重稅打窒豪宅盤的售賣，集團擬變陣把此批單位轉賣為租。
嘉華國際（0173）表示，上半年的售樓收益不代表會全部入賬，其中已經銷售大部份單位的「御金•國峰」、已賣一半單位的「天賦海灣」，及尚有多較多單位出售的「溋玥．天賦海灣」的售樓收益，有望在今年內入賬。 據知，「溋玥．天賦海灣」將於明年3月落成，共計有500個單位，現時為止，已超過300伙售出。 至於在上海閔行區的嘉怡水岸的售樓收益，預期到明年才會向物業買家發出交付通知，要到明年才會入賬。
目前集團發展及規劃中項目的總樓面面積約為170萬平方米，足夠未來數年發展之用。
2012年, 2013年售樓目標
嘉華（0173）今年並沒有特定的售樓目標，其在下半年及明年可以推出銷售的樓盤涉及面積，達到30萬平方米。
嘉華國際（0173）下半年及明年將推的項目，樓面面積達30萬平方米，其中包括持有25%權益的 大埔天賦海灣3期「海鑽．天賦海灣（The Graces）」。
香港
雖然嘉華國際（0173）近年內地地產收入超越本港業務，不過其本地業務潛力亦不小，其中沙田嘉御山獲確認入帳，為公司去年業績帶來不少貢獻。
香港豪宅需求殷切，嘉華國際（0173）下半年將會繼續推多個大型豪宅項目，包括深灣9號、天賦海灣、溋玥．天賦海灣。 集團旗下的兩大頂級豪宅項目– Chantilly及嘉御山於回顧期內亦相繼錄得特色單位成交，未來仍會採取惜售策略。
在策略性推售旗下項目之同時，集團亦積極擴充發展項目，於8月初集團便成功以約11.7億港元，獨資投得將軍澳第66D1區地皮，該地皮可建樓面面積接近30萬平方呎。 於9月，集團與信和置業（0083）合資投得政府批出的將軍澳第66C2區地皮，可建樓面48萬平方呎。 於10月，集團與信置（0083）合組財團再下一城，成功以17.08億元奪西鐵元朗朗屏站（北）限呎項目，每方呎樓面地價僅3,260元。 這反映出公司發展重心有重回香港的趨勢。
內地
內地方面，嘉華國際（0173）將兩幢上海慧芝湖花園第三期物業順利交付予買家，並確認相關溢利。 而上海嘉華中心則維持約97%的出租率。嘉華國際（0173）位於上海閔行區的嘉怡水岸，至7月初首批266伙預售單位已售出80%。
嘉華國際（0173）下半年將部署嘉怡水岸第二期以及嘉悅天地餘下一幢物業的銷售策略。 集團亦會繼續推售上海徐匯區的嘉御庭、靜安區的豪華住宅嘉天匯。 嘉御庭銷售進度比較緩慢，第一階段146個單位已售出大約三分之一。
集團旗下位於廣州花都的嘉匯城第一期 及 青浦區低密度住宅項目，則預期於2013年推出市場。
出售上海寶地置業
嘉華國際（0173）上半年出售上海寶地置業41.5%之股份，出售總現金代價約8.59億元（人民幣），套現約10.5億港元，已經入帳。
2014年售樓計劃
嘉華（0173）今年以來，成功投得3幅住宅用地，預計於2014年或以後可以推出市場，包括嘉華全資擁有的將軍澳66D1用地、夥拍信置（0083）合作的將軍澳66C2用地和元朗朗屏北站項目，共涉及約1,756伙。
嘉華國際（0173）與銀河娛樂（0027）
於2005年4月，當時仍稱為嘉華建材的銀娛，以主要發新股形式向母公司嘉華的大股東呂氏家族收購澳門博彩業務，銀娛大股東由嘉華變為呂氏家族；其後，嘉華（0173）再於當年9月，以派發特別股息的形式，將銀娛股份派送予集團股東，進一步減持銀娛。2007年，銀河娛樂（0027）再引入私募基金Permira為第二大股東，嘉華亦向Permira出售部份舊股，其持有的銀娛股權降至約4.3%。 隨著其後銀娛股本擴大，嘉華現時所持銀娛比重相信已跌至大約3.8%。 從股權角度而言，嘉華與銀娛兩者基本上不能再以母子相稱。
(圖中數字是今年5月數據)
資產淨值
截至今年6月底止，嘉華帳面資產淨值約162億港元，其中31億港元為其被動持有的1.627億股銀河娛樂（0027）股份 （19.14 元計算）。 每股資產淨值（NAV）為 6.3元，較去年同期上升29%。
財務管理
嘉華國際（0173）今年5月，完成募集2億美元之擔保票據，既可提升集團財務的靈活性，同時預留充足資本作未來發展用途。
於2012年6月30日，集團手頭現金逾55億港元，負債比率維持在22%之健康水平。 為進一步加強集團的財務彈性及營運資金實力，集團於8月27日與17間國際及本地銀行落實一項28億港元的銀團貸款，年利率為香港銀行同業拆息加2.20%。
短評
瑞信發表研究報告指出，推動地產股股價上漲的主要動力在於資產周轉率，而並非樓價。資產周轉得上升將有助於增加回報，並收窄折讓。 但政府推行的BSD正嚇窒內地買家，打擊中港買家的入市意慾，令樓市急凍，成交減少。看來除非地產發展商的反建議會被政府考慮接納，地產發展股的股價會繼續被樓市低成交的壓力限制了NAV折讓的幅度。
不過有市場人仕認為，有關措施並非長遠房策。 保值心態們仍然會有利有形資產及派息穩定股份。 若有新資金再追入，相信會看重流通量，除了收租地產股，大型地產發展商股或會較佳。 嘉華國際（0173）的小型地產股則可能在大型地產股上升後，視作為追落後的一員。
本年度，嘉華國際（0173）有多項物業相繼落成入帳，包括上海的慧芝湖最後一幢，廣州的花都嘉華廣場寫字樓及嘉爵園，佔少數權益本港的深灣9號、天賦海灣、御金國峯等。2013及2014年，本港、上海及廣州的其他項目亦相繼落成提供收益，因此這個收成期有利股價的表現。
政府近來把大型地皮拆細，好讓更多發展商參與，將軍澳以南的「七小幅」，就是成功例子，令中小型發展商更容易投得地皮，利好嘉華國際（0173）的發展。 同時要留意，嘉華國際（0173）始終是中小型地產發展商，有一些發展項目較為被動，資產折讓理應高於大型地產發展商。 嘉華國際（0173）折讓雖然高，但派息不穩定，亦是限制了過往股價表現的原因之一。
資產折讓
嘉華國際（0173）市值97.7億港元，以6月底資產淨值（NAV）162億港元計算 （其中31億港元為19.14元計算的銀河娛樂（0027）股份 ），每股帳面值6.3元。 現價3.71元計算，股價較資產淨值折讓40%。
▪ （162 - 97.7） / 162 = 40%
如以現價28.75元的銀河娛樂（0027）計算，嘉華國際（0173）的資產淨值相比6月底時上升了15億元至177億元，每股帳面值6.9左右。現價3.71元計算，股價較資產淨值折讓44%。
▪ （177 - 97.7） / 177 = 44%
以上資產淨值未包括已售未入帳的物業，預期年底入帳後，資產淨值更高。 嘉華國際（0173）今年是豐收年，花旗和摩通估計，嘉華國際（0173）2012年每股資產淨值為 9.5至9.9元左右。 證劵商（因通常計錯）估計打個8折，預期現價比資產折讓五成左右。預期嘉華國際（0173）在2013年度盈利將取決於上海項目銷售，入帳多少暫時未清楚。
股價走勢
1年圖：
3年圖：
近年業績摘要
| 營業額 (港元) | 上半年 | 全年 |
|---|---|---|
| 2006年 營業額 | 1.29億元 | 2.76億元 |
| 2007年 營業額 | 17.59億元 | 48.00億元 |
| 2008年 營業額 | 7.16億元 | 11.53億元 |
| 2009年 營業額 | 10.89億元 | 27.37億元 |
| 2010年 營業額 | 6.17億元 | 8.96億元 |
| 2011年 營業額 | 8.64億元 | 31.96億元 |
| 2012年 營業額 | 28.38億元 | -- |
| 盈利 (港元) | 上半年 | 全年 |
|---|---|---|
| 2006年 盈利 | 1.08億元 | 2.30億元 |
| 2007年 盈利 | 4.39億元 | 24.51億元 |
| 2008年 盈利 | 2.51億元 | (6.18)億元 |
| 2009年 盈利 | 1.55億元 | 9.16億元 |
| 2010年 盈利 | 1.57億元 | 1.93億元 |
| 2011年 盈利 | 4.11億元 | 12.44億元 |
| 2012年 盈利 | 28.99億元 | -- |
| 每股盈利(港元) | 上半年 | 全年 |
|---|---|---|
| 2006年 | $0.0452 | $0.0954 |
| 2007年 | $0.1806 | $1.0027 |
| 2008年 | $0.1018 | $(0.2503) |
| 2009年 | $0.0627 | $0.3710 |
| 2010年 | $0.0635 | $0.0758 |
| 2011年 | $0.1610 | $0.4827 |
| 2012年 | $1.1251 | -- |
參考:
1. 嘉華國際 173 業績
http://www.kwih.com/uploads/File/presentation/KWIH_Interim_Results_20120828_Final.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0918/LTN20120918245_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0828/LTN20120828147_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0322/LTN20120322139_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2011/0825/LTN20110825178_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2011/0329/LTN20110329231_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100916/LTN20100916240_C.pdf
http://www.kwih.com/uploads/File/presentation/chi/2010_KWIH_Interim%20Results_20100824.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100428/LTN201004281161_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090929/LTN20090929388_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090429/LTN20090429981_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080929/LTN20080929665_C.pdf
2. 嘉華國際 目標價︰3.97元 本周出擊
http://www.hket.com/eti/article/f1a7149b-085f-4910-a465-7e581a22cdb0-994866?ref=ips
3. 賣豪宅套現50億 嘉華國際大超值
http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=15928
4. 報告王：盈利勁增嘉國可跟
http://stock.appledaily.com/News/Detail?articleId=18003662&issueId=20120830&backpage=7
5. 摩通：售樓收益入帳 嘉國盈利看升
6. 支持拆細地皮 容更多發展商
7. 嘉華陳玉成：BSD宜制定政策大方向後撤銷 集團主力2014年推盤
http://ps.hket.com/content/13389/
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