2011年是內地房地產市場的的「政策調控年」，中央政府維持了房地產調控力度不放鬆，各地限購、限貸、限價、一房一價等調控政策全面實施；銀行通過加息、提高存款準備金等實施緊縮的貨幣政策；房產稅改革試點正式落地，保障房快速啟動建設。 始於2010年的這一輪房地產調控在2011年不斷細化和落實。 總的來看，隨著國家一系列調控政策的實施，房地產市場正朝著調控預期方向發展。
中央調控樓市的大方向雖然不變，不過中國經濟增速有放緩跡象，為保增長，加上人行開始以減息救市，市場相信會陸續推出針對性的鬆綁措施，對於整個內房板塊，尤其是部分淨負債比率較高的公司如保利香港（0119）有利。
保利香港（0119）去年因受開支增加，土儲收購及建設開工，去年負債比率上升，而現金流管理將成重點。 保利香港（0119）為國企中國保利集團在海外的上市物業發展旗艦，由母公司持有48%權益，市值151億元。 相對中國海外發展中海發展（688）市值1448億元 與 碧桂園（2007）573億元，保利香港（0119）只屬中型企業，市值與中國海外宏洋（0081）、恆盛地產（0845）、富力地產（2777）接近。
在調控越來越深入的情況下，房地產企業的現金流越來越重要，保利香港（0119）的淨負債比率為103%，而中國海外宏洋（0081）是23%，高企的負債和房地產調控政策「令到」保利香港（0119）的 市帳率 只得0.6倍，而中國海外宏洋（0081）是3.2倍。
| 內房股 | 保利香港 119 | 中海宏洋 81 | 華潤置地 1109 | 恒大地產 3333 | 恆盛地產 845 | 富力地產 2777 | 首創置業 2868 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 現價 | $4.19 | $7.20 | $15.72 | $4.60 | $1.29 | $10.84 | $2.27 |
| 市值 | $151億 | 164億 | 916億 | 688億 | 101億 | 110億 | 23億 |
| 賬面資產淨值 | $6.837 | $2.255 | $8.523 | $2.705 | $2.697 | $8.616 | $3.444 |
| 淨負債比率 | 103% | 23% | 68% | 68% | 69% | 86% | 82% |
| 市帳率 | 0.61倍 | 3.19倍 | 1.84倍 | 1.70倍 | 0.48倍 | 1.26倍 | 0.66倍 |
| 市盈率 | 5.44倍 | 8.64倍 | 10.64倍 | 3.78倍 | 3.74倍 | 5.84倍 | 3.92倍 |
| 息率 | 0% | 0.4% | 1.7% | 5.0% | 0% | 6.8% | 8.7% |
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保利香港（0119）
保利香港（0119）在中國從事物業發展、投資及管理、酒店營運等業務，其母公司為中國保利集團。 持續獲得母公司的支持，保利香港（0119）已逐步發展成為全國性房地產開發商，目前開發項目遍佈上海、廣州、深圳、武漢、蘇州、貴陽及南寧等20個城市。 另外，公司擁有投資物業組合，地標項目包括上海保利廣場、上海證券大廈及北京保利大廈等。 長三角地區、珠三角地區及西南地區為集團重點開發地區。
集團現時在建面積約1,022萬平方米，擁有儲備面積約1,267萬平方米，共約2,289萬平方米。 以去年銷售面積215萬平方米計算，集團的土地儲備足夠集團數年發展。
| 公司簡介 | 保利香港 (0119)主要在中國從事物業發展、投資及管理、酒店營運及其他業務。 |
| 市值(港元) | 151.19億 |
| 現時股價 | 4.19元 (2012-06-15 收市價) |
| 市盈率 | 5.39倍 |
| 每股盈利(港元) | 0.770港元 |
| 每股帳面淨值(港元) | 6.837港元 |
保利香港（0119）全年業績
保利香港（0119）公布，去年純利增51%至27.77億元，每股盈利76.96仙。 不派息，2010年每股末期股息為0.155港元。
期內收入增65%至141.05億元，新開工建築面積716萬平方米，竣工建築面積約175萬平方米，預售及銷售面積按年增50%至215萬平方米，合約銷售金額增39%至158億元人民幣。
除投資物業之公平值增加，除稅前溢利增49%至45.47億元。
整體毛利率約40%，同比下降1%，而單以開發業務計，毛利率約39%，基本持平。 在緊縮政策之下，公司的財務成本也上升到7.5%左右（2010 年為6.3%）。
12月止流動資產395.76億元，資產負債比率升4個百分點至72%。
營業額 （入帳金額）
保利香港（0119）2011年營業額141億元，上升主要是期內開發收入入帳銷售面積及均價都有所增加。 2011年，入賬銷售面積約為139萬平方米，同比上升56%；入賬簽額約為人民幣115億，同比上升66%，入賬銷售均價約為8,200元／平方米。
來自房地產開發業務的收入的115億人民幣中，長三角地區佔30% ，珠三角地區佔10%，西南地區佔35%，其它地區佔25%。 面積當中，普通住宅佔76%，別墅佔20%，寫字樓佔1%，商舖及其他佔3%。
發展 及 2012年目標
保利香港（0119）負債比率上升，現金減少，所以2012年的現金流管理將成重點，開發和銷售上對新項目的拓展標準更加嚴格，重點保持在已進入區域的市場份額將放在現有項目的開發和銷售上。
集團宣佈2012年經營目標：新開工建築面積為350萬平方米；簽約銷售建築面積及金額分別為200萬平方米及160億元人民幣。
資產及負債，息率
負債率高一方面要償還巨額利息，削弱盈利能力，另一方面高負債代表難以再作大規模資本擴充，進而影響未來的盈利前景；一旦賣樓進度緩慢，資金回籠差過預期，企業有可能面臨資金鏈斷裂危機。
保利香港（0119）2011年底的現金由158億降至123億港元，而公司債務規模持續增加，淨借貸總額由298億港幣上升至380億港幣。 淨負債比率為103%，資產負債比率為72%。
| 負債比率 淨負債比率 = （銀行貸款 (附息債務) - 現金） / 股東權益 資產負債比率 = 負債總額 / 資產總值 |
保利香港（0119）借貸中，26%以固定息率計息（利率5.40%至12.80%），而餘下74%則以浮動息率計息。 集團去年利息支出為33.08億元人民幣。
| 資產及負債 (港元) | 2010年 | 2011年 | 變動（%） |
|---|---|---|---|
| 資產總額 | 738.6億元 | 955.1億元 | +29% |
| 負債總額 | 500.3億元 | 683.4億元 | +37% |
| 股東權益 | 220.1億元 | 246.7億元 | +12% |
| 銀行貸款及其它借貸 | 298.2億元 | 379.6億元 | +28% |
| 現金 | 160.5億元 | 126.2億元 | -22% |
| 淨負債比率 | 63% | 103% | +40% |
| 每股資產淨值 | 6.1元 | 6.8元 | +11% |
| 利息資本化 Capitalisation of Interest 會計上，一家機構或法人的開支，可以視為資本投資性開支，又或者是日常開銷，例如地產發展項目的利息支出，在公認的會計準則上有一套指引，就是要依據收入與費用相配合的原則。 所以，該項目的所有利息支出，在該項目未獲得入伙紙之前，應該視為該項目的資本性成本入賬，稱為利息資本化。 |
銷售額，銷售面積目標
保利香港（0119）於2011年全年合約銷售額約達人民幣158億元，按年增長39%； 而合約銷售面積則約為215萬平方米，按年上升51%，完成全年銷售面積210萬平方米的目標。
2011年竣工建築面積約175萬平方米，在建項目及土地儲備，按建築面積計算約2,289萬平方米。
保利香港（0119）於2012年銷售面積為200萬平方米的目標，簽約銷售金額目標為160億元人民幣。 2012年首5個月之合約銷售額約50億元人民幣，合約銷售面積約為64萬平方米。 其中，5月的合約銷售額增至21億，這主要歸因於公司在珠三角地區的降價促銷活動吸引了購房需求入市。
2012年銷售目標基本與2011年的銷售額持平，反映了2012年管理層轉趨穩健的發展思路。
| 合約銷售 | 合約銷售額 (人民幣) | 變動（%） |
|---|---|---|
| 2009年 | 80億元 | -- |
| 2010年 | 114億元 | +42% |
| 2011年 | 158億元 | +39% |
| 2012年 | 160億元 (目標) | -- |
土地儲備
土地儲備豐厚，當市場氛圍好轉，可加快工程進度。
截至2月底，保利香港（0119）的土地儲備分佈在20個城市，在建及未開工規劃建築面積共約2,289萬平方米。 當中在建面積約1,022萬平方米，儲備面積約1,267萬平方米。 保利香港（0119）約有6成的土地儲備位於一線城市，其餘都分佈在二線城市。
短評
保利香港（0119）現時土儲足夠應付未來需求，對未來發展及盈利表現有利。 保利香港（0119）雖獲母公司中國保利集團以注資方式注入物業資產，收取股票，但母公司沒有打錢入公司養大個仔，所以保利（0119）獲財務上支持並不多，令公司負債一直偏高。
淨負債比率由2010年底的65%升至去年底的103%，槓桿比率上升，反映出公司在調控的環境中仍保持積極的擴張態勢，積極增加土地儲備，努力保持較低的土地成本。 但亦因為這個原因，保利香港（0119）估值都因其較高的淨負債率而承壓，尤其是因為利息支出佔現金流減少的比重不輕，市場將公司負現金流的事實反映於股價上。
基於較高的Gearing Ratio，保利香港（0119）的Beta亦較高，相比低於Beta低於2的中國海外（0688）、華潤置地 (1109)，和2.x的中國海外宏洋（0688）、恆大地產（3333），保利香港（0119）和恆盛地產（0845）Beta高都於3。
集團首4個月合約銷售額約人民幣29億元，5個月增加至50億元。 5月的合約銷售額增至21億，市場對保利香港（0119）銷售金額160億元人民幣目標的信心加强，資金續步回籠可今負債比率於今年內降低，財政狀況改善。
政策會否放鬆是內房板塊的上升/下降拉力。 現時來看，「利率優惠、降低首付比例、減免相關稅費」這些放鬆的可能性不大，但減息周期的開始，放鬆銀根，除了令到置業的成本降低提高內房商的流動性，負債較高的保利香港（0119）也可以減輕還款壓力。
股價走勢
股價走勢方面，保利香港（0119）股價去年10月低位是2.13元。 保利香港（0119）股價現時仍然受制於3年來的下降軌。
3年圖：
1年圖：
近年業績摘要
| 營業額 (港元) | 上半年 | 全年 |
|---|---|---|
| 2007年 營業額 | --億元 | 14.5億元 |
| 2008年 營業額 | --億元 | 33.2億元 |
| 2009年 營業額 | --億元 | 72.0億元 |
| 2010年 營業額 | 27.65億元 | 85.1億元 |
| 2011年 營業額 | 41.97億元 | 141.0億元 (增長66%) |
| 盈利 (港元) | 上半年 | 全年 |
|---|---|---|
| 2007年 盈利 | --億元 | 4.01億元 |
| 2008年 盈利 | --億元 | 2.23億元 |
| 2009年 盈利 | --億元 | 6.62億元 |
| 2010年 盈利 | 7.36億元 | 18.4億元 |
| 2011年 盈利 | 8.93億元 | 27.8億元 (增長51%) |
| 每股盈利 (港元) | 上半年 | 全年 |
|---|---|---|
| 2007年 | -- | $0.26 |
| 2008年 | -- | $0.12 |
| 2009年 | -- | $0.30 |
| 2010年 | $0.2391 | $0.56 |
| 2011年 | $0.2474 | $0.77 (增長38%) |
| 賬面資產淨值 (港元) | 上半年 | 全年 |
|---|---|---|
| 2007年 | -- | $3.02 |
| 2008年 | -- | $3.75 |
| 2009年 | -- | $5.41 |
| 2010年 | -- | $6.60 |
| 2011年 | -- | $7.53 |
參考:
1. 保利香港 119 業績
http://www.polyhongkong.com.hk/include/attachment.php?id=563
http://www.polyhongkong.com.hk/include/attachment.php?id=566
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2012/0424/LTN20120424249_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2012/0316/LTN20120316174_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2011/0826/LTN20110826142_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2011/0330/LTN20110330382_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2011/0330/LTN20110330223_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2010/0802/LTN20100802506_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2010/0308/LTN20100308016_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2010/0222/LTN20100222059_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2009/0831/LTN20090831257_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2009/0330/LTN20090330595_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2008/0926/LTN20080926105_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2008/0411/LTN20080411114_C.pdf
2. 保利香港
http://www.polyhongkong.com.hk/
3. 負債比率高 保利香港最受惠
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120416/News/eb_ebm3.htm
4. 保利香港 (119.HK) - 全年銷售達標前景樂觀
http://cyberquote.poems.com.hk/Phillip/quote_company.asp?ReportDate=20120613
5. Follow Me：保利香港破降軌可吸
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120613/16421107
6. 減息期開始 保利博反彈
http://news.singtao.ca/toronto/2012-06-15/finance1339740303d3923378.html
7. 內房股後勁看5大指標
http://www.hkcd.com.hk/content/2012-04/02/content_2934011.htm
8. 投資導航： 四大利好訊號 內房有「錢」途
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/first/20120617/16433014
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