18 Sep 12 - 恒隆地產(0101) 中期業績

奧運站浪澄灣共有8座，提供1829個住宅單位。恒隆地產（0101）自2007年賣出約600伙後一直封盤，而持有的貨剩於2012年中重推。 今年上半年恒隆地產（0101）出售9個君臨天下及108個浪澄灣住宅單位，帶來12.7億元之物業銷售營業額，毛利率達60%，而稅前溢利高達7.98億元。 扣除所得稅後，淨利潤仍高達7億元，在香港做發展商真係幾發。

■　蘋果日報 立論：地產商有幾發睇恒隆就知



恒隆賣樓向來相當忍手，對上一次大型推盤已是2009年，恒隆地產（0101）在上半年只沽出浪澄灣持貨的9%與君臨天下持貨的3%，其它會繼續待價而沽。



恒隆地產（0101）在內地從事的租賃包括商舖、寫字樓、住宅和服務式寓所，預料中央調控樓市對集團影響有限。 但是內地經濟放緩，這對恒隆（0101）的發展步伐影響可能更大。

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恒隆地產(0101)

恒隆（0101）本是香港地產發展商，90年代初已經進軍內地商業地產市場，其管理的「恒隆廣場」及「港匯廣場」不僅成為上海兩大標誌性的商業地產項目，恒隆更因這兩大「傑作」，令其於內地的名聲大增，更鞏固其在內地發展商業物業的優勢。

由於恒隆（0101）在內地的發展主要透過投資、管理商業物業，從中獲得租金管理費收益，故鮮受宏調的負面影響。再者，恒隆經營或管理的商業物業檔次較高，能受惠內地經濟快速增長。

恒隆（0101）除了上海之外，亦積極發展內地其他城市，包括瀋陽、濟南、天津、無錫、大連及昆明。 集團已有上海恒隆廣場、上海和港匯恒隆廣場、瀋陽皇城恆隆廣場和濟南恆隆廣場4個恒隆廣場投入運營。

恒隆（0101）在2010年11月，以每股股份37.48港元的價格以先舊後新的方式配售2.94億股股份，籌資109億港元用作拓展內地業務的資金。

根據恒隆地產2011年財務報告顯示，公司之財政年度年結日將由6月30日更改為12月31日。

公司簡介	恒隆地產(0101)物業投資、物業發展、經營停車場管理及物業管理。
目前市值(港元)	1,239.30億
現時股價	27.70元 (2012-09-18 收市價)
市盈率	49.46倍
每股盈利(港元)	0.560港元
每股帳面淨值(港元)	24.919港元

恒隆地產(0101) 中期業績

恒隆地產（0101）公布，截至六月底止中期業績，純利36.78億元，按年增54.9%，每股盈利 82仙，派中期息每股17仙。 扣除投資物業公平值變動，基本純利按年增72%至25.2億元。

中期營業額為 42.34 億港元，按年增長 60.2%。 物業租賃收入按年升12%至29.62億元；內地物業租賃收入上升22%至14.75億元；本港投資物業租金收入上升4%至14.87億元。 集團期內其他收入按年大幅增至 4.79 億港元，去年同期為 1.42 億港元。

另外，本港物業銷售收入 12.72億元，期內共出售9個君臨天下和108個浪澄灣住宅單位。而出售本港香港兩項非核心物業，包括葵涌紅A中心, 以及銅鑼灣栢景臺商舖及停車位，錄得溢利 2.2億元，已於其他收入列帳。

集團期內投資物業之公平值增幅為 12.95 億港元(去年同期為 10.52 億港元)，其中香港的物業租賃為 9.43 億港元，中國內地的物業租賃為 3.52 億港元。

截至6月底，恒隆地產手頭現金及存款有289.72億元，負債273.89億元，淨現金15.83億元。



截至6月底，內地租賃物業佔集團整體租金收入48%。 中國內地物業的租金收入及溢利分別升22%及26%，至港幣14.75億元及港幣11.71億元。




發展 及 2012年目標

恒隆（0101）兩年前已明確指出會出售在港的非核心物業及業務，主因收入低，而物業亦趨向老化，未來會繼續出售。 恒隆（0101）會保留香港的核心業務，縱使曾有國際大財團來港洽購旗下核心物業，也未曾考慮出售 ；惟內地的租金收入升幅比本港優勝，故現時集團會集中發展內地業務。

恒隆（0101）董事長 陳啟宗去年曾經提到，未來10年料集團的香港物業組合每年租金增長約為5%。 這是因為香港乃成熟市場，大幅度提高本港物業租金收入不太可能，而中國處於快速增長期，料公司未來業績可從中受惠。 恒隆地產（0101）未來幾年的重心將會明確地放在內地市場。 恒隆目前在瀋陽的商場租金回報率約9%，而在香港的物業回報率明顯較低。

由於本港市場受到地域和人口的局限，拓展內地市場乃不少企業的發展方向。 恒隆（0101）董事長陳啟宗指出天津、瀋陽、無錫、大連等地的規劃條件可接受，是長遠收租的好選擇。 他亦指出內地的發展商競爭未如本港發展商具競爭力，會買到無其他人爭的地皮。但他表明，雖然恒隆擁逾三百億港元現金，以及零負債水平，他指出公司也不敢積極地作買賣。

陳啟宗指，雖然集團未來繼續發展內地市場，但他並不看淡香港的樓市，並待適合時機投地。 不過，他坦言其他發展商實力雄厚，投得地皮的機會不大。




本港和內地的物業租賃

恒隆地產（0101）上半年本港和內地的物業租賃收入不相伯仲，分別為14.87億元和14.75億元，按年上升3.6%和22.1%，分部稅前溢利的升幅為5.2%和25.5%，反映內地的租務增長較快。

繼濟南的恒隆廣場去年開業，瀋陽的市府恒隆廣場將於今年9月開幕，目前已全部租出，而明年和2014年則有無錫、大連和天津的項目相繼落成，帶來增長動力。

在十多年的時間裡，隨著恒隆（0101）在上海港匯廣場入駐品牌的更新換代，港匯商舖的租金也在不斷水漲船高。 十年前，港匯地下一層入駐的首批租戶裡有肯德基，現時，肯德基早已被國際時尚服裝品牌ZARA所代替，肯德基已經難以承受港匯上漲的租金壓力。 這個亦是恒隆出租收入上升的其中一個例子。




出售在港的非核心物業及業務 ：遷徙計劃

恒隆（0101）近年沽出香港的非核心物業及業務，提供資金往內地發展，並相信內地租金收入增長會持續遠勝本港。 恒隆地產（0101）在8月以15億元沽出藍田「麗港城」商場連150個車位物業，估計帳面獲利7.8億元。

恒隆近日頻頻出售本港非核心物業，早前包括早前完成出售北角「栢景臺」車位、葵涌紅Ａ中心工廈等，連同上述成交在內，共套現約25.5億元。

市場消息指，恒隆（0101）可能將會出售鰂魚涌「樂基中心」。物業總樓面約30萬方呎，估計市值約24億元。




香港物業及業務 ：待價而沽

恒隆地產（0101）上半年亦出售 9 個君臨天下及 108 個浪澄灣住宅單位帶來 12.72 億港元的物業銷售營業額。
集團期內出售香港兩項非核心物業(葵涌的紅 A 中心及銅鑼灣的栢景臺商舖和停車位)，所得的溢利為 2.2 億港元。

香港物業銷售方面，恒隆地產（0101）在5月出售住宅單位後，還有1120多個浪澄灣、270多個君臨天下單位未出售。証券行預計恒隆預計下半年可能會繼續推「君臨天下」及「浪澄灣」的住宅單位。 另外，恒隆地產（0101）位於跑馬地藍塘道的豪宅項目，預期可於2013年落成，預料為公司帶來約10億元的銷售收入。


內地物業佈局： 二線城市為主

與內地大多數商業地產開發商不同的是，恒隆（0101）旗下的商業物業全部自己持有，只租不售。 只租不售的確給恒隆（0101）帶來了一定壓力，從拿地到建成到開始回報，資金回流是不能跟貨如輪轉、銷售住宅的開發商比較的。

在國內，「恒隆」是優質的的地產品牌，公司對品牌重視，統一以「恒隆廣場」來命名。 經過20年的積累，目前包括上海在內，恒隆（0101）已在瀋陽、濟南、無錫、天津、大連與昆明這七個城市佈局，已有上海恒隆廣場（Plaza 66）、上海港匯恒隆廣場（Grand Gateway 66）、瀋陽皇城恒隆廣場（Palace 66）和濟南恒隆廣場（Parc 66）4個恒隆廣場投入運營。 但在北京、廣州等商家必爭之地，恒隆（0101）卻一直未有動作。

目前內地一線市場的優質土地資源已所剩不多，由於競爭激烈且地價高漲、成本也相對高。 隨著經濟的發展，內地二三線已具有較大潛力。 恒隆（0101）認為二線城市商場的利潤並不低於一線城市，未來佈局將集中於內地二線城市。 恒隆（0101）將高端商場搬到二線城市，這無論是對開發商還是零售品牌，都可能是一次冒險，但同時優勢與前景也相當樂觀。 在經濟水平日益提高的二線城市，當地政府一直希望有頂級商場的進入，這無疑提高了城市的檔次與形象。

目前恒隆（0101）在內地的項目主要有兩種模式，一種是單一商場，另一種則是綜合性項目，包含寫字樓、商場、酒店等。 其中瀋陽、無錫項目就是綜合性項目。 未來集團仍將會在內地一二線城市繼續拿地，而恒隆的兩種模式也將在這些地區繼續複製。

#	中國內地投資及發展中物業	現狀態
1	港匯恒隆廣場 — 上海 Grand Gateway 66	租出率99%，收入上升15%
2	恒隆廣場 — 上海 Plaza 66	租出率99%，收入上升14%
3	皇城恒隆廣場 — 瀋陽 Palace 66	2010年中開業 租出率94%，收入上升15% 現時回報率近9%
4	恒隆廣場 — 濟南 Parc 66	2011年中開業 預期首年度回報率約為7%
5	市府恒隆廣場 — 瀋陽 Forum 66	2012年9月底開幕，已全部租出 初期回報率近9%
6	恒隆廣場（一期及二期）— 無錫 Center 66	發展中，預期2013年開幕
7	恒隆廣場 — 天津 Riverside 66	發展中，預期2014年開幕
8	恒隆廣場 — 大連 Olympia 66	發展中，預期2015年開幕
9	恒隆廣場 — 昆明 Spring City 66	發展中，預期2017年/2018年開幕

物業重估

投資物業公平值的增幅為港幣12.95億元，去年同期則為港幣10.52億元。 野村認為投資的物業重估仍不佳，恒隆於內地投資的物業重估僅增長了0.5%，每股淨值同比增加1.5%至25.3港元。 筆者對此的理解為恒隆地產（0101）的資產負債表「發水」程度很低。


資金需求

基於恒隆（0101）奉行只租不賣的政策，對於投資週期長的商業地產開發商來說，恒隆（0101）的現金需要較高，所以恒隆（0101）的步伐是在內地未來數年會「預計未來6年至7年，一年完成一個商場」的策略發展，體現企業穩健的作風。

如上所述，恒隆地產（0101）出售香港住宅物業、非核心物業及業務，維持著內地的項目提供資金。 恒隆（0101）同時通過發放中長期債，保證了不受短期債務逼迫的情況。 今年上半年，恒隆（0101）根據中期票據計劃發行了總額為51.71億港元的10年期定息債券，用於償還部分短期銀行貸款。該集團的借貸組合平均償還款期達到5年。

截至今年6月30日，該公司的現金及存款有289.72億元，債務總額為273.89億港元，淨現金15.83億港元。




短評

恒隆地產（0101）現價約為市賬率1.1倍，未算便宜； 但當恒隆廣場開幕後，物業會從「其他固定資產」轉移到「投資物業」，入帳方式從成本入帳變成公平價值。 里昂指出，恒隆（0101）在未來5年將有一個購物商場落成，該行預測2012年至2015年NAV增長10%，租金收入增長9%。 簡單的說，恒隆地產（0101）現價的預期市賬率是1倍左右。 集團財務穩健，淨現金流達15.83億元，債務結構良好。

恒隆（0101）董事長陳啟宗這一句 「沒理由不將業務重心移向租金回報更好的內地」簡單的說出了集團未來幾年的重心將會明確地放在內地市場這大方向。 恒隆銷售非核心物業，是管理層冀將低收益資產轉化為拉動增長的戰略部分之一，提供資源往內地發展。

美國聯儲局決定第三輪量化寬鬆政策（QE3），相比其他以買賣樓盤為主的地產股，這半個包租公的受惠程度較低，但集團租賃行業於受政策影響亦較低。 內地為免樓市過熱，推出各種樓市調控政策；香港為防樓市泡沫，「梁十招」、「港人港地」和收緊樓按措施先後出台，對恒隆（0101）的地產租賃、商業樓宇管理、商場管理業務影響較少。 另一方面，擴內需、促消費是目前內地政策主攻的方向，政策有利於恒隆（0101）擴展商場的業務，有利集團穩步增長。

恒隆（0101）以「buy land, build and lease」（即買地、起樓和收租）的投資策略在內地發展，一步一步將成功的發展模式：以上海的「恒隆廣場」為藍本，複製到佈局的二線城市。 恒隆（0101）作風穩健，租賃物業穩步上揚，有著清晰的業務發展路線圖，健康的現金流；而君臨天下和浪澄灣仍有273個和1,126個待售單位，料繼續帶來銷售收入；加上瀋陽的市府恒隆廣場購物商場將於 9 月開幕，預計集團來自中國內地物業租賃的收入將進一步攀升，明年來自內地的租金收入可超越本港，並成為其收入的增長引擎，對長線投資者有着吸引力。

受惠於物業價值和租金穩步上升，筆者藍兵傾向於認為恒隆（0101）的發展和股價與企業穩健的作風同步，可考慮為投資組合中穩健的一員。


股價走勢

3年圖：



1年圖：










參考:

1. 恒隆地產 101 業績
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0913/LTN20120913263_C.pdf
http://www.hanglung.com/Libraries/Document_-_Media_Centre/pr_20120731_tc.sflb.ashx
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0731/LTN20120731160_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0314/LTN20120314386_C.pdf

2. 恒隆地產有限公司（
http://www.hanglung.com/zh-hk/about-us/corporate-profile.aspx
http://connections.hanglung.com/201201/3.html

3. 地產商有幾發睇恒隆就知
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120801/16564616

4. 買阿媽定阿仔 有數計
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120808/16584175

5. 恆隆地產加速內地擴張一年一個恆隆廣場
http://re.chinaluxus.com/Arc/20120217/130359.html

6. 陳啟宗：經濟衰過金融海嘯
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120801/16564719

7. 恒隆(101)新商場回報率料達9% 未來集中內地發展
http://www.quamnet.com/newscontent.action?articleId=2353723

8. 陳啟宗：憂慮內地經濟增長放緩 買地需審慎
http://finance.sina.com.hk/news/3/2/1/5090761/1.html

9. 恒隆：地產界的巴郡
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20090817/News/edr_edr.htm

10. 恒隆地產 比你想像中值錢
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20090824/News/edr_edr.htm

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